Lo que dice el artículo 1594
El texto es breve: «El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella». Tres ideas se desprenden de él. El promotor no necesita causa ni incumplimiento de la constructora: basta su voluntad. Puede hacerlo con la obra ya empezada. Y la indemnización no se limita a lo ejecutado, sino que incluye la utilidad, es decir, el beneficio que la constructora habría obtenido si hubiera terminado la obra.
El artículo se sitúa justo después del 1593, que regula el precio cerrado y las obras extra. Ambos se leen juntos: cuando un presupuesto se descontrola por cambios autorizados sin precio, como explica el artículo sobre las obras extra en un contrato a precio cerrado, el desistimiento aparece como salida, y conviene saber cuánto cuesta antes de invocarlo.
Las cuatro partidas del cálculo
El coste de desistir no es la indemnización: es la indemnización más lo que cuesta terminar la obra con otro. Se calcula en cuatro bloques.
| Partida | Qué incluye | De dónde sale el dato |
|---|---|---|
| Trabajo ejecutado | la obra hecha hasta la fecha, a los precios del contrato | última certificación y medición contradictoria a la fecha de parada |
| Gastos de la constructora | pedidos, acopios, alquileres o compromisos no incorporados a la obra | justificantes de la constructora, revisados por la dirección facultativa |
| Utilidad | el beneficio que la constructora esperaba sobre la obra pendiente | análisis del precio del contrato; es la partida más discutida |
| Terminación | el precio de la nueva constructora y los costes propios del promotor | nueva consulta, plazos, dirección facultativa, financiación |
El trabajo ejecutado se fija en una medición a la fecha de parada. La mecánica de la liquidación final de la obra se explica en la guía de mediciones; aquí importa que la medición sea contradictoria y quede firmada, porque será la base del resto del cálculo.
Los gastos se justifican uno por uno. Un acopio ya pagado y entregado en obra puede aprovecharlo la constructora que termine, si el contrato y su estado lo permiten; un pedido cancelado con penalización es un gasto sin contrapartida. La diferencia cambia el balance.
La utilidad es la partida que más se discute. El texto habla de la utilidad «que pudiera obtener» de la obra, sin fijar porcentaje ni método. Su cuantía depende de la prueba del caso, y conviene no darla por mínima en la previsión.
La terminación es la partida que más se olvida. Una nueva constructora no retoma la obra al precio pendiente del contrato anterior: tiene que revisar lo hecho, asumir garantías ajenas y reorganizar el tajo. A ello se suman los costes del propio promotor: nueva consulta, meses adicionales de dirección facultativa, intereses y retraso de la puesta en uso.
Un ejemplo ficticio
Las cifras siguientes son ficticias y solo ilustran el cálculo. Un contrato a precio cerrado de 1 200 000 euros sin IVA; a la fecha de la decisión, se han ejecutado y certificado 480 000 euros, de modo que quedan 720 000 euros de obra pendiente. Hay 130 000 euros de obras extra en discusión.
| Concepto | Continuar | Desistir |
|---|---|---|
| Trabajo ejecutado | 480 000 | 480 000 |
| Obra pendiente al precio del contrato | 720 000 | |
| Obras extra en discusión, importe probable | 130 000 | |
| Gastos de la constructora no incorporados | 45 000 | |
| Utilidad sobre la obra pendiente (hipótesis: 8 % de 720 000) | 57 600 | |
| Precio de la nueva constructora para terminar | 790 000 | |
| Costes propios del promotor (consulta, dirección, retraso) | 40 000 | |
| Coste final previsto | 1 330 000 | 1 412 600 |
En este ejemplo, parar cuesta 82 600 euros más que continuar, aun contando las obras extra discutidas por su importe probable. El desistimiento solo ganaría si el precio de terminación con otra constructora fuera claramente inferior, o si las obras extra en discusión fueran mucho mayores. Abandonar el proyecto sin terminarlo saldría en 582 600 euros (480 000 + 45 000 + 57 600) más los costes propios, pero sin edificio: la comparación ya no es de presupuesto sino de proyecto.
Cómo presentarlo en la nota de decisión
El desistimiento se presenta como una opción más, con el mismo formato que las otras. Junto a continuar tal cual, negociar con la constructora una reducción del alcance o del precio de las obras extra, o aceptar un coste final más alto con financiación adicional, se presenta parar y terminar con otra empresa, y, en su caso, abandonar.
Para cada opción, la nota indica el coste final previsto, el plazo, el riesgo principal y lo que queda por decidir. En el desistimiento, el riesgo principal suele ser la utilidad reclamada y la calidad de la transición entre constructoras; en continuar, que las obras extra en discusión crezcan. El registro de cambios y el cuadro de mando descritos en seguir el coste final durante la obra dan las cifras de partida.
Si el contrato prevé una cláusula de desistimiento o una indemnización a tanto alzado, se lee antes que nada, porque puede ordenar de otro modo el cálculo. Su alcance frente al artículo 1594 es una cuestión de interpretación del caso, que conviene someter a un asesor jurídico antes de comunicar la decisión.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.