El cuadro de mando en siete líneas
Siete líneas bastan, siempre que se lleven a la misma fecha y en la misma unidad (sin IVA). Cada una responde a una pregunta distinta; solo la última sirve para decidir.
| Línea | Qué contiene | De dónde sale el dato |
|---|---|---|
| Presupuesto inicial | la cifra de obra aprobada por el promotor, con su mes de valor | encargo al arquitecto, presupuesto del proyecto |
| Precio contratado | el precio de los contratos firmados | contratos y anexos |
| Obras extra o modificados aprobados | los cambios aceptados por escrito, con su precio | órdenes firmadas, adendas, modificados aprobados |
| Cambios en discusión | las reclamaciones recibidas y no aceptadas, por su importe probable | escritos de la constructora, estimación propia |
| Excesos de medición | la diferencia entre las mediciones del contrato y las previstas al final | certificaciones, mediciones de la dirección facultativa |
| Revisión de precios | el efecto de la fórmula pactada, abonado y pendiente | cláusula del contrato o del pliego, índices publicados |
| Coste final previsto | precio contratado más las cuatro líneas de desviación | cálculo del promotor o de quien le asesora |
La reserva para imprevistos se lee frente a la previsión. Una reserva gastada a medias cuando aún no han empezado los acabados es una señal de alarma, aunque el precio contratado no se haya movido.
Contratado no es final
El precio contratado tranquiliza, y ese es su defecto. Solo refleja lo firmado. Los cambios en discusión figuran por su importe probable, no a cero porque se discutan, y la revisión y las mediciones se proyectan hasta el final: una partida cuya medición ya supera a mitad de ejecución la del contrato anuncia un exceso final.
El ritmo: cada certificación
El cuadro se actualiza al ritmo de las certificaciones, porque es ahí donde llega la información. Cada certificación recoge lo ejecutado partida por partida. La mecánica del seguimiento económico de la obra y el análisis de las desviaciones de costes se tratan en la guía de mediciones y presupuestos.
Una certificación es un pago a cuenta, no una aprobación. En obra pública, el artículo 240.1 de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público (LCSP) prevé certificaciones mensuales, abonadas a cuenta, sujetas a las rectificaciones de la medición final y «sin suponer en forma alguna, aprobación y recepción de las obras».
En obra privada, el ritmo es el del contrato. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) encarga al director de la ejecución de la obra elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final (art. 13.2.e), y al director de obra conformarlas (art. 12.3.e). Exigir certificaciones detalladas por partida, y no un porcentaje global de avance, es la condición para ver qué partida se desvía.
El cierre tiene fecha y documento. El acta de recepción debe recoger «el coste final de la ejecución material de la obra» (LOE, art. 6.2.c). Es la cifra con la que se compara el presupuesto inicial, y conviene llegar a ella sin sorpresas.
Las cuatro fuentes de desviación
Una desviación del coste final tiene casi siempre una de cuatro causas. Los cambios en un contrato privado a precio cerrado, donde el artículo 1593 del Código Civil admite el aumento de obra autorizado por el propietario sin exigir forma escrita. Los modificados en obra pública, limitados por porcentajes del precio inicial (arts. 204 a 206 LCSP). Los excesos de medición, que en obra pública no son modificado hasta el 10 % del precio inicial (art. 242.4 LCSP). Y la revisión de precios, cuyo efecto depende de la fecha de valor del presupuesto.
Tres prácticas arruinan el cuadro: aceptar un cambio de palabra y sin precio, mezclar importes con y sin IVA, y no fechar el presupuesto inicial. La decisión sigue siendo del promotor: reducir una partida pendiente, tirar de la reserva o aceptar una previsión más alta sabiendo por qué.
Los artículos de esta rama
- Las obras extra en un contrato a precio cerrado: el artículo 1593 del Código Civil, la autorización tácita aceptada por varias sentencias según la doctrina, y el procedimiento escrito que protege el presupuesto; de él depende la nota sobre el coste del desistimiento del promotor.
- Los límites de los modificados en obra pública: los porcentajes de la LCSP convertidos en líneas de presupuesto.
- Los excesos de medición: el 10 % que no es modificado y que llega con la certificación final.
- La revisión de precios y la fecha del presupuesto: el mes de valor y la provisión, también en obra privada, sin revisión legal.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.