Obras extra en un contrato a precio cerrado: el artículo 1593 del Código Civil

El texto contempla un caso concreto: la construcción de un edificio u otra obra por ajuste alzado, «en vista de un plano convenido con el propietario del suelo». En ese caso, el arquitecto o contratista «no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario».

La regla tiene, por tanto, dos mitades. La primera blinda el precio frente a la evolución de los costes de la constructora: si sube la mano de obra o el material, el riesgo es suyo. La segunda abre la puerta a un aumento de precio con dos condiciones: que haya un cambio en el plano que produzca más obra, y que el propietario lo haya autorizado.

El artículo 1593 no exige que la autorización sea escrita, ni que el precio del cambio se pacte antes de ejecutarlo. Basta con que el propietario haya autorizado el cambio. La doctrina recuerda que el proyecto de Código Civil de García Goyena, de 1851, sí exigía autorización escrita y precio convenido, y que el Código aprobado abandonó esas formalidades (A. E. Gudín Rodríguez-Magariños, «El ius variandi en las obras con ajuste alzado», Anuario Jurídico y Económico Escurialense, 2011).

La consecuencia para el presupuesto es directa. Un cambio comentado en una reunión de obra, aceptado de palabra y ejecutado sin precio, puede acabar en la liquidación como obra extra. El texto no da al promotor la defensa de «no lo firmé»; le obliga a discutir si autorizó o no el cambio, y cuánto vale.

Según la doctrina citada, la tendencia de las decisiones publicadas del Tribunal Supremo admite la autorización verbal o tácita, e incluso la deducida de que el propietario conocía las obras y no se opuso. El mismo estudio cita, entre otras, las sentencias de 26 de diciembre de 1979, 19 de octubre de 1995, 26 de junio de 1998, 20 de marzo de 2001 y 27 de mayo de 2005, y señala que esas resoluciones tratan el artículo como una norma interpretativa, no imperativa. Otro análisis publicado en elderecho.com resume que «la norma legal no exige que dicho consentimiento sea expreso ni por escrito» y cita en ese sentido, entre otras, la sentencia de 18 de abril de 1995.

No es una línea uniforme. El mismo estudio menciona una sentencia de 30 de enero de 2008 que, en un contrato por unidad de medida, dio efecto a la cláusula que exigía aprobar antes, en un anexo escrito, las cantidades y los precios de todo trabajo adicional. Lo que se desprende de esas decisiones es que el resultado depende en gran medida de la prueba: quién pidió el cambio, quién lo conoció, qué se dijo en obra, qué se pagó sin reparo.

Si el artículo se lee como norma interpretativa, el efecto práctico es claro: las partes pueden pactar otra cosa. Un contrato que exija orden escrita y precio aceptado antes de ejecutar cualquier cambio sustituye, en principio, la regla débil del Código por una regla más exigente elegida por el promotor, siempre que se aplique de verdad durante la obra.

El precio cerrado cubre la subida de costes de la constructora. El texto excluye que la evolución de jornales o materiales justifique un aumento. Si el contrato incluye una fórmula de revisión, es esa fórmula la que juega, y se sigue en una línea propia del cuadro de mando (véase la revisión de precios y la fecha del presupuesto).

El precio cerrado cubre el plano convenido, y solo eso. Cuanto más completo sea el proyecto en la firma, más nítido es su perímetro. Un proyecto que deja decisiones para después (acabados, equipamiento, opciones) fabrica futuras obras extra, legítimas si se autorizan. Las diferencias entre precio cerrado y precios unitarios se tratan en la guía de mediciones y presupuestos.

El precio cerrado no cubre los cambios que pide el promotor. Cada modificación de programa en obra que añade obra es un aumento de obra que la constructora puede cobrar si la ha autorizado el propietario. La Ley de Ordenación de la Edificación encaja con esta lógica: el director de obra elabora «a requerimiento del promotor o con su conformidad» las eventuales modificaciones del proyecto (art. 12.3.d); el alcance de esa ley sobre el coste se analiza en lo que la LOE dice, y lo que no dice, sobre el coste de la obra.

Como la ley no impone forma, el procedimiento hay que escribirlo en el contrato antes de empezar. Su efecto sobre el presupuesto se resume en cuatro pasos.

1. La solicitud. Todo cambio, venga del promotor, de la dirección facultativa o de la constructora, se documenta en una ficha numerada que describe el cambio y las partidas afectadas.

2. La valoración. La constructora presenta un precio, en más o en menos, y su efecto en el plazo. Si el cambio introduce unidades que no tienen precio en el contrato, se fija un precio nuevo; la mecánica de los precios contradictorios se explica en la guía de mediciones. Las bajas se registran con el mismo rigor que las altas: una partida suprimida y no descontada es una obra extra encubierta.

3. La decisión. El promotor autoriza el cambio y acepta el precio en el mismo documento. Firma él, o quien tenga un poder escrito y limitado para hacerlo: la dirección facultativa asesora y controla, pero la decisión de gasto es del promotor.

4. Ejecución y factura. Ningún trabajo modificado empieza antes de la firma. Si hay urgencia real, una autorización inmediata por correo electrónico, seguida del precio en el plazo que fije el contrato, vale más que un acuerdo verbal.

El registro alimenta el cuadro de mando descrito en seguir el coste final durante la obra: las fichas firmadas van a la línea de cambios aprobados, las valoradas y no firmadas a la de cambios en discusión. La mecánica general de los modificados de obra está en la guía de mediciones.

Con el artículo 1593 tal como lo leen las sentencias citadas, el silencio del promotor juega en su contra. Conocer una obra y no oponerse puede interpretarse como autorización. Por eso la defensa empieza en la propia obra, no en la liquidación.

Tres reflejos reducen el riesgo. Oponerse por escrito, y sin esperar, a cualquier trabajo que no figure en el proyecto ni en una ficha firmada. Revisar las actas de las visitas de obra y hacer constar que un cambio comentado queda sujeto a autorización y precio escritos. No pagar nunca una obra extra «para avanzar» sin un documento que fije su importe.

En el cuadro de mando, una obra extra discutida sigue anotada por su importe probable. Quitarla porque el contrato parece dar la razón al promotor es apostar por el resultado de un litigio.

En obra pública el artículo 1593 no es la referencia. Los cambios del contrato de obras se rigen por la Ley de Contratos del Sector Público, que solo admite modificaciones por razones de interés público y con límites porcentuales sobre el precio inicial. Se analizan en cuánto puede crecer el precio de una obra pública.

El promotor puede desistir de la obra por su sola voluntad, aunque ya haya empezado. El artículo 1594 del Código Civil lo permite indemnizando a la constructora de «todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella». Es una salida, no un ahorro: su coste se calcula como una opción más de la decisión, tal como explica la nota sobre lo que cuesta el desistimiento del promotor.