Una ley de agentes y de calidad
La LOE define a los agentes por su intervención y sus obligaciones técnicas. Son agentes todas las personas «que intervienen en el proceso de la edificación» (art. 8). El promotor es quien «decide, impulsa, programa y financia» las obras, con recursos propios o ajenos (art. 9.1); el proyectista actúa «por encargo del promotor» (art. 10.1) y el constructor se obliga «contractualmente ante el promotor» (art. 11).
El coste queda implícito en la definición del promotor. Programar y financiar supone fijar una envolvente y asumirla; la ley no lo dice con estas palabras, y tampoco atribuye a ningún otro agente la obligación de respetar esa envolvente. El reparto de funciones entre director de obra y director de la ejecución se describe en el artículo sobre la dirección de obra y la dirección de la ejecución; aquí solo interesa lo que esas funciones aportan al coste.
Salvo en tres pasajes concretos, el coste no aparece. La ley trata los requisitos básicos de la edificación, las obligaciones de cada agente y el régimen de responsabilidades y garantías. Ninguno de sus artículos exige al proyectista diseñar dentro de un presupuesto, ni al director de obra advertir de una desviación, ni al constructor respetar un precio: todo ello depende de los contratos.
Primera aparición: el coste final en el acta de recepción
El acta de recepción debe mencionar «El coste final de la ejecución material de la obra» (art. 6.2.c). Es la única cifra de coste total de la obra que la LOE obliga a consignar en un documento.
La cifra tiene consecuencias más allá del acta. Es una cifra de ejecución material: no incluye honorarios, licencias, financiación ni el resto del coste total de la promoción. Y es la base sobre la que se expresan varias garantías del art. 19 (véase más abajo). Un coste final mal fijado en el acta repercute en esas garantías.
Para el promotor, la recepción cierra una cifra. Conviene llegar a la recepción con la liquidación de las unidades ejecutadas conciliada con el contrato, las modificaciones aprobadas y las obras extra autorizadas, para que el coste final del acta sea el que resulta de esos documentos y no una cifra negociada en el momento. Las formalidades de la recepción y del certificado final se tratan en el artículo sobre la recepción de la obra y el certificado final.
Segunda aparición: certificaciones parciales y liquidación final
La LOE encarga al director de la ejecución de la obra «elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas» (art. 13.2.e). Su función general es dirigir la ejecución material y controlar «cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado» (art. 13.1).
El director de obra las conforma. Le corresponde «conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas» y suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra (art. 12.3.e).
Es un control cuantitativo de lo hecho, no una previsión de lo que falta. La certificación responde a la pregunta «¿cuánto se ha ejecutado y cuánto se debe?». No responde a «¿cuánto costará la obra al terminar?» ni a «¿cabe todavía en el presupuesto?». Esas dos preguntas, que son las del promotor, exigen una previsión de coste final que la LOE no impone a nadie.
| Documento | Quién lo elabora | Quién lo conforma | Lo que dice del coste | Lo que no dice |
|---|---|---|---|---|
| Certificación parcial | Director de la ejecución (art. 13.2.e) | Director de obra (art. 12.3.e) | Unidades ejecutadas en el periodo y su importe | Coste pendiente, cambios en discusión, coste final previsto |
| Liquidación final | Director de la ejecución (art. 13.2.e) | Director de obra (art. 12.3.e) | Total de unidades ejecutadas | Coste total de la promoción |
| Acta de recepción | Se formaliza en la recepción (art. 6) | Partes de la recepción | Coste final de la ejecución material (art. 6.2.c) | Comparación con el presupuesto inicial |
La consecuencia práctica es la frecuencia. Como las certificaciones llegan con el ritmo que fije el contrato de obra, son el momento natural para actualizar la previsión de coste final: lo certificado entra como dato, y quien tenga la misión de costes proyecta el resto. Quién puede asumir esa misión se analiza en el artículo sobre project manager, dirección integrada y project monitoring.
Tercera aparición: las garantías del artículo 19
El coste final de ejecución material sirve de base a las garantías de la LOE. La garantía de un año puede sustituirse por la retención por el promotor de «un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra» (art. 19.1.a). Los capitales mínimos de las garantías también se expresan en porcentaje del coste final de ejecución material, con los honorarios profesionales incluidos: un 5 % en el art. 19.5.a y el 100 % para la garantía decenal (art. 19.5.c).
Para el presupuesto, las garantías son partidas, no notas al margen. Su coste o la retención que las sustituye deben figurar en el coste total de la promoción desde el principio, y su base se conoce con certeza solo al firmar el acta de recepción. El régimen completo de garantías y responsabilidades se trata en el artículo sobre las garantías y responsabilidades de la LOE.
Las modificaciones del proyecto: la decisión es del promotor
El director de obra elabora, «a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto» (art. 12.3.d). La ley no menciona su coste: no exige valorar la modificación antes de conformarla, ni fija un procedimiento para incorporarla al precio del contrato de obra.
El efecto económico se rige por otra norma. En un contrato a precio cerrado, el artículo 1593 del Código Civil permite al constructor pedir un aumento de precio cuando un cambio en el plano produce aumento de obra, «siempre que hubiese dado su autorización el propietario»; la mecánica y sus riesgos se analizan en el artículo sobre las obras extra en un contrato a precio cerrado. La conformidad que pide la LOE y la autorización que menciona el Código Civil pueden confundirse en la práctica: conformar una modificación técnica sin precio puede leerse como autorizar su coste. De ahí una regla de gestión, no legal: ninguna conformidad del promotor a una modificación sin una valoración escrita previa, aunque la ley no la exija.
Lo que la LOE no dice
El silencio de la ley es tan importante para el promotor como su texto.
| Pregunta del promotor | ¿Respuesta en la LOE? | Dónde se resuelve |
|---|---|---|
| ¿Quién fija el presupuesto de la promoción? | Implícitamente el promotor (art. 9.1) | Decisión propia, documentada |
| ¿Debe el proyectista diseñar dentro del presupuesto? | No | Encargo al arquitecto |
| ¿Quién prevé el coste final durante la obra? | No | Misión contratada (arquitecto, arquitecto técnico, project manager) |
| ¿Hay que valorar una modificación antes de aprobarla? | No | Contrato de dirección y contrato de obra |
| ¿Puede el constructor subir el precio cerrado? | No | Código Civil, art. 1593, y contrato de obra |
| ¿Puede el promotor parar la obra? | No | Código Civil, art. 1594 |
| ¿Cuál es el coste final de ejecución material? | Sí, en el acta de recepción (art. 6.2.c) | Acta, apoyada en la liquidación |
Para parar la obra, la respuesta tampoco está en la LOE. El artículo 1594 del Código Civil permite al dueño desistir «por su sola voluntad» aunque la obra haya empezado, indemnizando al contratista «de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella»: es una opción con coste, que se cifra antes de decidir.
En obra pública, el marco económico es otro. Para el órgano de contratación, el presupuesto base de licitación, las modificaciones y la revisión de precios se rigen por la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público; la LOE no añade nada en materia de coste.
Lo que el promotor debe resolver por contrato
Si la ley solo constata, el control se construye en los contratos. Cuatro puntos cubren la mayor parte del vacío.
- En el encargo de proyecto, el presupuesto objetivo con su fecha de valor y su perímetro, y la obligación de alertar y valorar cada cambio de programa.
- En el contrato de dirección facultativa o en un encargo adicional, la previsión de coste final con cada certificación y la valoración previa de toda modificación, si se quiere que la dirección asuma esa función además de las legales.
- En el contrato de obra, un procedimiento escrito de modificaciones: solicitud numerada, precio y plazo, autorización firmada antes de ejecutar.
- En el contrato del project manager, si lo hay, el mandato, los entregables de coste y un poder de decisión limitado a lo que el promotor delegue por escrito.
Este artículo presenta el estado de las normas en la fecha de verificación, el 21 de octubre de 2026, y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.