Lo que la LOE reparte, y lo que no reparte
La LOE organiza el proceso de edificación alrededor de agentes con obligaciones definidas. Son agentes todas las personas «que intervienen en el proceso de la edificación» (art. 8). El promotor es quien «decide, impulsa, programa y financia» las obras (art. 9.1); el proyectista redacta el proyecto «por encargo del promotor» (art. 10.1); el constructor se obliga «contractualmente ante el promotor» (art. 11). El reparto completo de funciones se trata en el artículo sobre los agentes de la edificación en la LOE, y lo que la ley exige al propio promotor, en el dedicado a las obligaciones del promotor.
La LOE no emplea la palabra «presupuesto» en el sentido de coste. El coste solo surge como coste final de la ejecución material (acta de recepción, art. 6.2.c, y garantías, art. 19) y a través de las certificaciones y la liquidación. La decisión sobre el presupuesto es del promotor; la ley no designa a nadie para defenderlo en su nombre.
La dirección facultativa constata el coste, no lo controla
El director de la ejecución de la obra elabora y suscribe «las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas» (art. 13.2.e), y el director de obra las conforma (art. 12.3.e). Es una función de medición de lo ejecutado: dice cuánto se ha hecho y a qué precio, no cuánto costará la obra al final.
El director de obra elabora además las modificaciones del proyecto «a requerimiento del promotor o con su conformidad» (art. 12.3.d). La ley pone la decisión en manos del promotor, pero no obliga a nadie a valorar cada modificación antes de aprobarla: si el contrato de dirección no lo exige, el promotor puede conformar un cambio sin conocer su coste. En obra pública ocurre lo mismo: las certificaciones son abonos a cuenta, «sin suponer en forma alguna, aprobación y recepción de las obras» (art. 240.1 LCSP), no una validación del coste final.
Tres figuras a las que encargar el control del coste
El control del coste previsto es una misión que se contrata, con tres figuras posibles que no se excluyen entre sí.
| Figura | Por cuenta de quién | Qué controla | De dónde nace la obligación |
|---|---|---|---|
| Arquitecto o arquitecto técnico con misión de costes | Promotor | Presupuesto en cada fase, valoración de cambios, previsión de coste final | Encargo profesional, más allá de la dirección facultativa |
| Project manager o dirección integrada de proyecto | Promotor | Alcance, coste, plazo y calidad, en todas las fases | Contrato de project management |
| Project monitoring | Entidad financiera que concede el préstamo promotor | Coherencia entre obra ejecutada, coste y disposiciones del crédito | Exigencia del banco, contrato con el monitor |
La diferencia decisiva es el mandante. El project monitoring protege el crédito, no el presupuesto del promotor, aunque ambos intereses coincidan a menudo. Las otras dos figuras trabajan para el promotor, con la eficacia que les dé su contrato.
Ni los honorarios ni el alcance de estas misiones están regulados. El visado colegial «en ningún caso comprenderá los honorarios ni las demás condiciones contractuales» (art. 13 de la Ley 2/1974), y los colegios no pueden fijar baremos orientativos (art. 14). Todo se pacta.
Lo que conviene dejar por escrito
Una misión de control del coste sirve si fija tres cosas: qué se entrega, cuándo y con qué poder. Los entregables: una estimación por fase con la misma estructura y fecha de valor, la valoración de cada modificación antes de aprobarla y una previsión de coste final actualizada con cada certificación.
El poder de decisión es la cláusula que más se olvida. Quien vigila el coste no debería poder aprobar modificaciones ni obras extra sin una delegación escrita del promotor. En un contrato a precio cerrado, el artículo 1593 del Código Civil admite el aumento de precio por cambios que el propietario haya autorizado, y, según la doctrina, varias sentencias del Tribunal Supremo han admitido la autorización tácita: un asesor con apariencia de poder puede comprometer el presupuesto sin quererlo.
Los artículos de esta rama
- El artículo sobre project manager, dirección integrada y project monitoring compara las tres figuras, su mandante, sus entregables y lo que debe recoger su contrato.
- El artículo sobre lo que la LOE dice, y lo que no dice, sobre el coste de la obra recorre las tres apariciones del coste en la ley y lo que se deduce de ellas para el promotor.
Este artículo presenta el estado de las normas en la fecha de verificación, el 21 de octubre de 2026, y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.