Fechar el presupuesto
Cada cifra del presupuesto lleva un mes de valor. El presupuesto del promotor se fija en un momento, el presupuesto del proyecto en otro, las ofertas en un tercero y la obra se ejecuta durante meses o años. Si todas las cifras se comparan sin fecha, cualquier desviación parece un error del proyecto o un abuso de la constructora, cuando a veces es solo el calendario.
Tres fechas bastan para ordenar el control. La fecha de valor del presupuesto del promotor, la fecha de las ofertas o de la formalización del contrato, y la fecha de referencia de la fórmula de revisión, si la hay. Entre la primera y la segunda, la diferencia se explica con índices y se absorbe con la reserva del promotor; a partir de la segunda, el contrato decide quién soporta la subida.
La fecha también ordena el coste total. Honorarios, tasas y costes financieros no se revisan como la obra; el orden en que cada partida se vuelve cierta se analiza en del presupuesto de obra al coste total de la promoción. Los índices que permiten actualizar un presupuesto de una fecha a otra se presentan en el artículo sobre los índices de costes de construcción.
Obra pública: el artículo 103 de la LCSP
La revisión en obra pública solo puede ser «periódica y predeterminada» (art. 103.1 de la Ley 9/2017, LCSP), y el artículo 103.2 la admite, entre otros, en los contratos de obras. El régimen completo, con sus fórmulas, se expone en el artículo sobre la revisión de precios en los contratos de obras de la guía de licitación; para el presupuesto del órgano de contratación, lo decisivo cabe en una tabla.
| Elemento | Regla del art. 103 | Efecto en el presupuesto |
|---|---|---|
| Fórmula | fijada en el pliego, «invariable durante la vigencia del contrato» (apdo. 4) | la provisión se calcula desde la licitación |
| Fecha de referencia | la formalización, si se produce en los 3 meses siguientes al fin del plazo de presentación de ofertas; si no, el fin de ese plazo de 3 meses (apdo. 4) | los retrasos en formalizar no desplazan sin límite la base |
| Umbral de entrada | ejecutado al menos el 20 % del importe y transcurrido un año desde la formalización (apdo. 5) | las obras cortas o lentas al inicio apenas se revisan |
| Parte excluida | el primer 20 % ejecutado y lo ejecutado en el primer año (apdo. 5) | ese tramo queda a riesgo de la constructora |
| Conceptos no revisables | amortizaciones, costes financieros, gastos generales o de estructura y beneficio industrial (apdo. 2) | la revisión no alcanza esas partidas del precio |
| Fórmulas e índices | fórmulas tipo aprobadas por el Consejo de Ministros; índices mensuales elaborados por el INE y aprobados por orden ministerial (apdos. 6 a 9) | la fuente del dato es pública y verificable |
El umbral de un año procede de la reforma de 2023. La Ley 11/2023, de 8 de mayo, modificó los apartados 2 y 5 del artículo 103; la redacción en vigor desde el 10/05/2023 exige un año desde la formalización, donde antes se exigían 2 años. Para un contrato adjudicado con la redacción anterior, conviene comprobar qué versión rige.
Un ejemplo ficticio de provisión
Las cifras son ficticias y simplificadas. Un contrato de obras de 3 000 000 euros, IVA excluido, con 24 meses de plazo. Se supone una estructura de precio con gastos generales del 13 % y beneficio industrial del 6 % sobre el presupuesto de ejecución material, de modo que el precio equivale a 1,19 veces el PEM.
| Paso | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Primer 20 % del importe | 20 % de 3 000 000 | 600 000 |
| Ejecutado en el primer año | dato de seguimiento | 1 000 000 |
| Importe excluido | el primer año ya incluye el primer 20 % | 1 000 000 |
| Importe pendiente sujeto a revisión | 3 000 000 menos 1 000 000 | 2 000 000 |
| Parte correspondiente al PEM (sin gastos generales ni beneficio) | 2 000 000 / 1,19 | 1 680 672 |
| Provisión con un coeficiente de revisión hipotético de 1,04 | 1 680 672 × 0,04 | 67 227 |
El orden de magnitud es lo que importa: el promotor público sabe desde la licitación que, con esa hipótesis, la revisión le costará unos 67 000 euros, y puede reservarlos. Si el primer año solo se hubieran ejecutado 500 000 euros, la revisión empezaría al alcanzar el 20 % del importe y la parte excluida sería de 600 000 euros. El cálculo real lo determina la fórmula del pliego; esta tabla solo sirve para dimensionar la provisión.
La revisión se lleva en una línea propia del cuadro de mando, distinta de los modificados y de los excesos de medición, como se explica en seguir el coste final durante la obra. Mezclarlas impide saber si la desviación procede del proyecto o del mercado.
Obra privada: no hay revisión legal
En obra privada, ninguna norma impone ni organiza la revisión de precios. A ajuste alzado, el artículo 1593 del Código Civil dispone que la constructora «no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales». Sin cláusula, la subida de costes durante la obra es, en principio, riesgo de la constructora; el mismo artículo admite, en cambio, el aumento de obra autorizado por el propietario, que se trata en las obras extra en un contrato a precio cerrado.
Eso no significa que el precio cerrado salga gratis. Una constructora que asume el riesgo de precios lo incorpora a su oferta, y en mercados tensos puede intentar renegociar o reclamar por otras vías. La decisión del promotor es elegir quién soporta el riesgo y a qué precio, no ignorarlo.
Si se pacta una cláusula, conviene que diga cinco cosas. El índice o la fórmula, preferiblemente con fuentes públicas; la fecha de referencia; un umbral o un tramo excluido, como hace la ley en obra pública; los conceptos excluidos, como gastos generales y beneficio; y, si el promotor lo necesita, un tope. Una cláusula que solo dice «precios revisables según mercado» no es una cláusula, es una discusión aplazada.
A precios unitarios, la cuestión es la misma. El contrato fija los precios de cada unidad a una fecha; sin cláusula de revisión, esos precios se aplican a las mediciones reales durante toda la obra.
Reformas propuestas, no aprobadas
Se han presentado propuestas para cambiar la revisión de precios, pero ninguna ha modificado el artículo 103. En el Senado se presentaron enmiendas al Proyecto de Ley integral de impulso de la economía social que proponían modificar los artículos 100 y 103 y crear un artículo 103 bis para actualizar precios por subidas de costes salariales (BOCG Senado núm. 368, de 16 de febrero de 2026). No se incorporaron: la Ley 1/2026, de 8 de abril, finalmente aprobada, solo modifica la disposición adicional cuarta de la LCSP. En febrero de 2025 se registró además una proposición de ley para actualizar los precios de los contratos públicos ante las subidas de costes salariales (convenios colectivos y salario mínimo interprofesional), sin aprobación conocida.
Al 21 de octubre de 2026, el texto consolidado del artículo 103 sigue siendo el de 2023. Un presupuesto que se prepare hoy debe calcularse con esa redacción, no con las propuestas.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.