Por qué ordenar por certeza y no por importe
Un presupuesto ordenado solo por importes oculta dónde está el riesgo. Dos partidas del mismo peso no exigen la misma atención si una está ya contratada a precio cerrado y la otra depende de un proyecto que no existe. La pregunta útil para cada línea es triple: quién la factura, cuándo se conoce su importe definitivo y qué documento lo fija.
Los ratios habituales entre ejecución material, precio de contrata y coste total se tratan en el artículo sobre el paso del PEM al coste total. La lógica general del presupuesto previo al proyecto está en Fijar el presupuesto antes del proyecto, rama a la que pertenece esta página.
La tabla de certeza
La tabla siguiente recorre las partidas habituales del coste total de una promoción. El orden de las filas sigue, de forma aproximada, el momento en que cada partida queda fijada.
| Partida | Quién la factura | Cuándo se vuelve cierta | De dónde sale su valor |
|---|---|---|---|
| Suelo | vendedor del suelo | en la compraventa | precio pactado y gastos de la adquisición |
| Honorarios de proyecto y dirección | arquitecto, arquitecto técnico, ingenierías | en la firma del encargo, si son fijos | contrato de encargo, honorarios libres |
| Estudios previos (topografía, geotecnia) | laboratorios y técnicos especializados | al encargarlos | ofertas de los técnicos |
| Coordinación de seguridad y salud | técnico coordinador | al encargarla | contrato del coordinador |
| Licencia y tributos municipales | ayuntamiento | al solicitar u obtener la licencia | ordenanzas del municipio |
| Ejecución material de la obra (PEM) | constructor | por fases: estimada en el proyecto, fijada en el contrato, cerrada en la recepción | mediciones, precios y oferta del constructor |
| Gastos generales y beneficio del constructor | constructor | en el contrato de obra | oferta del constructor |
| Control de calidad | laboratorios | durante la obra, según los ensayos realizados | plan de control y ofertas |
| Seguros y garantías de la LOE | aseguradoras | al contratar la póliza, sobre la base del coste final | condiciones de la póliza y art. 19 de la LOE |
| Acometidas y conexiones | compañías suministradoras | al recibir sus condiciones técnicas y económicas | ofertas de las compañías |
| Costes financieros y supervisión bancaria | entidad financiera, empresa de monitorización | en la firma del préstamo, con importe final según plazo y disposiciones | contrato de préstamo |
| Impuestos indirectos | cada proveedor, en su factura | con cada factura | tipo aplicable según uso y situación fiscal |
| Obras extra, modificados, excesos | constructor | al aprobarse cada cambio y en la liquidación | contrato y registro de cambios |
| Evolución de precios | constructor o promotor, según contrato | en la firma del contrato o al aplicar la cláusula | fecha de valor del presupuesto y contrato |
| Reserva para imprevistos | nadie (línea del promotor) | se consume o se libera hasta la liquidación | decisión del promotor |
Lo que se conoce pronto
El suelo y los honorarios suelen ser las primeras partidas ciertas, pero solo si el contrato las fija. El precio del suelo queda cerrado en la compraventa; su peso en el coste total y en el valor de la promoción se analiza en el artículo sobre la repercusión del suelo en el coste.
Los honorarios son libres y se pactan en el encargo. La Ley 2/1974 de Colegios Profesionales prohíbe a los colegios establecer baremos orientativos (art. 14). La forma de pactarlos decide su grado de certeza: unos honorarios a tanto alzado son ciertos desde la firma; unos honorarios calculados en porcentaje del presupuesto de obra crecen con él, de modo que cada desviación de la obra arrastra una desviación de los honorarios. Por eso conviene fijar la base de cálculo en el encargo al arquitecto. La tendencia de las decisiones publicadas muestra que la cuestión llega a los tribunales: en la STS 750/2012, de 12 de diciembre, según recoge vLex, el Tribunal Supremo rechazó que los arquitectos cobraran honorarios calculados sobre un coste real aumentado por su propio trabajo defectuoso.
Los estudios previos y la coordinación de seguridad y salud son importes pequeños pero tempranos. Se conocen al encargarlos. Su interés para el presupuesto no es su importe, sino lo que revelan: un estudio geotécnico que anticipa una cimentación más compleja cambia la estimación de la obra antes de que exista el proyecto de ejecución.
Lo que se conoce con el proyecto
La ejecución material es la partida más pesada y la que más tarda en ser cierta. Pasa por tres estados. En el proyecto básico, que según el artículo 6 del Código Técnico de la Edificación «definirá las características generales de la obra» y basta para pedir la licencia pero no para construir, la cifra es una valoración aproximada. En el proyecto de ejecución, que desarrolla el básico, se convierte en un presupuesto con mediciones y precios por partidas. Y solo con el contrato de obra se transforma en un precio comprometido por un tercero.
Las exigencias técnicas pesan desde el anteproyecto. Las soluciones que impone el cumplimiento del Código Técnico (aislamiento, instalaciones, protección contra incendios, accesibilidad) no son un sobrecoste opcional; su efecto se describe en el artículo sobre el coste de cumplir el CTE.
Los tributos de la licencia dependen de cada municipio. Este artículo no da tipos: cada ordenanza fija los suyos. Lo relevante para el presupuesto es el momento: se conocen con la solicitud o la concesión de la licencia, es decir, cuando el proyecto básico está terminado.
Lo que se conoce al contratar
El precio de contrata añade al PEM los gastos generales y el beneficio del constructor. Esa diferencia no se conoce hasta recibir las ofertas. En obra pública existe una estructura reglamentaria de referencia: el artículo 131 del Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (RGLCAP) define el presupuesto base de licitación como la ejecución material más los gastos generales de estructura y el beneficio industrial, más el IVA. En obra privada no hay estructura obligatoria; cada oferta reparte sus costes indirectos a su manera, y compararlas exige reconstruirlos, como explica el artículo sobre los costes indirectos y gastos generales de obra.
Los seguros se contratan antes de la obra, pero se calculan sobre el coste final. La LOE (art. 19) fija los capitales mínimos de sus garantías en función del coste final de la ejecución material de la obra, de modo que el capital asegurado depende de una cifra que solo se cierra en la recepción. Además, la garantía de un año puede sustituirse por la retención por el promotor de «un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra» (art. 19.1.a). Esa retención no es un coste: es un importe que el promotor conserva durante el plazo de garantía, y debe figurar en su plan de pagos.
Los costes financieros se fijan en la firma del préstamo, pero su importe final depende del plazo. Intereses, comisiones y, en su caso, el informe periódico de monitorización que la entidad financiera exige en el préstamo promotor dependen del calendario real de la obra. Cada mes de retraso tiene, por tanto, un coste financiero que el presupuesto debe poder estimar.
Lo que solo se conoce al final
Las obras extra, los modificados y los excesos de medición solo son ciertos en la liquidación. En obra privada a precio cerrado, el artículo 1593 del Código Civil impide al contratista pedir aumento de precio por la subida de jornales o materiales, pero no por un aumento de obra autorizado por el propietario. En obra pública, la LCSP admite excesos de medición de hasta el 10 % del precio del contrato inicial sin que constituyan modificación, recogidos en la certificación final (art. 242.4). En ambos casos, el importe definitivo aparece al cerrar la obra.
La LOE deja constancia del coste, no lo controla. El acta de recepción debe recoger «el coste final de la ejecución material de la obra» (art. 6.2.c), y la liquidación final de las unidades ejecutadas la elabora el director de la ejecución y la conforma el director de obra (arts. 13.2.e y 12.3.e). Es la primera vez que la cifra de obra es cierta del todo; para entonces, el resto del coste total también lo es.
Cómo usar la tabla en el presupuesto
Cada línea del presupuesto del promotor debería llevar una etiqueta de estado. Cuatro bastan: cierta (pagada o contratada a precio fijo), comprometida (contratada pero con importe variable), estimada (calculada por el promotor o su equipo) y provisional (reserva o importe a la espera de una decisión). Al revisar el presupuesto en cada fase, la proporción de líneas estimadas debe bajar; si no baja, el proyecto no está avanzando en definición, aunque avance en planos.
La reserva se dimensiona contra las líneas que siguen abiertas. No tiene sentido mantener prudencia sobre el suelo ya pagado; sí sobre la ejecución material mientras no haya contrato, sobre los costes financieros mientras el plazo sea incierto y sobre las acometidas mientras las compañías no hayan respondido. El artículo sobre la reserva para imprevistos según la fase del proyecto desarrolla esa lógica fase a fase.
Cada línea se expresa en la misma base fiscal y a la misma fecha. Mezclar importes con y sin impuestos indirectos, o cifras de fechas distintas, es la forma más rápida de perder el control del coste total sin que ninguna partida haya cambiado.
Este artículo recoge el estado de las normas en la fecha de verificación, el 21 de octubre de 2026, y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.