Las tres capas y sus órdenes de magnitud
| Capa | Qué cubre | Orden de magnitud habitual |
|---|---|---|
| Costes indirectos de obra | Instalaciones de obra, grúa, casetas, encargado y personal no imputable a partidas, consumos, seguridad y salud de obra | 6 – 13 % sobre costes directos, integrados en los precios unitarios del PEM |
| Gastos generales (GG) | Estructura de la empresa: oficinas, administración, estudios, financiación general | Convención habitual del 13 % sobre PEM |
| Beneficio industrial (BI) | Retribución del riesgo y beneficio de la empresa | Convención habitual del 6 % sobre PEM |
La arquitectura es distinta en cada capa: los indirectos de obra son un coste real del proyecto concreto y viven dentro de los precios unitarios; GG y BI se aplican sobre el PEM para formar el presupuesto de contrata (la convención 13+6 procede de la contratación pública y el mercado privado la usa como referencia, con libertad de pacto). Sumar las dos capas sobre la misma base es el error que duplica el margen en el presupuesto.
Lo que esta mecánica permite leer
Las bajas de licitación. Una baja agresiva no reduce los costes directos de ejecutar la obra: comprime indirectos, GG y BI. Comprimir indirectos significa menos encargado, menos medios de obra, menos seguridad; comprimir el BI deja a la empresa sin colchón para aléas. Por eso las bajas desproporcionadas reaparecen después como reclamaciones, modificados discutidos y calidad tensionada: la empresa intenta reconstruir por la vía del contrato lo que cedió en la oferta.
Los presupuestos incomparables. Dos ofertas con el mismo importe final pueden repartir de forma muy distinta entre partidas y capas. La comparación seria se hace a estructura homogénea: mismos capítulos, indirectos explicitados, GG y BI declarados. Un cuadro comparativo que ignora las capas compara totales, no ofertas.
Los modificados. Los precios contradictorios de obra se construyen con la misma estructura (costes directos más indirectos más GG y BI), y conocerla evita tanto pagar dos veces los indirectos como aceptar precios nuevos sin la descomposición que los justifica.
Lo esencial
Del coste directo al precio de contrata median los indirectos de obra (6-13 % dentro de los precios), los gastos generales y el beneficio industrial (convención 13+6 sobre el PEM). Esta estructura es la clave de lectura de cualquier oferta: dónde puede haber baja sana, dónde la baja destruye medios de obra, y cómo deben construirse los precios nuevos. La cadena completa hasta el coste de promoción se desarrolla en del PEM al coste total.
Nota: porcentajes orientativos y convenciones habituales en España en 2026; el pacto concreto de cada contrato prevalece.