El mapa de factores
Los factores de variación se ordenan en cuatro planos, del más visible al más técnico. El orden importa, porque los dos primeros planos se negocian y los dos últimos se calculan.
El plano geográfico. Mano de obra, transporte, gestión de residuos y tensión de la demanda local varían entre comunidades y, dentro de ellas, entre capitales y zonas rurales. Madrid, Barcelona y los archipiélagos encabezan la escala de forma estable. Es el factor más citado y, paradójicamente, no el que más pesa: sus efectos rara vez superan el 20 %, mientras que las calidades pueden mover el doble.
El plano del proyecto. Calidades y nivel de prestaciones, geometría y compacidad, tamaño de la operación y condiciones de parcela. Es el plano donde el proyectista tiene capacidad real de acción: la misma superficie programada puede presupuestarse con diferencias del 30 o el 40 % según las decisiones de diseño.
El plano temporal. Los precios de materiales y mano de obra evolucionan, a veces bruscamente. Todo ratio lleva fecha, y usar cifras de otro año sin corregirlas es una de las fuentes de error más frecuentes en los estudios previos.
El plano de la formación del precio. Entre el coste directo de las partidas y el precio final median los costes indirectos de obra, los gastos generales y el beneficio industrial de la empresa, y después toda la cadena de costes de promoción. Ignorar esta mecánica lleva a comparar cifras que no miden lo mismo.
| Plano | Qué recoge | Amplitud típica sobre el ratio | Dónde se decide |
|---|---|---|---|
| Geográfico | Mano de obra, transporte, residuos, tensión local | Hasta un 20 % | Se toma como dato de la ubicación |
| Del proyecto | Calidades, geometría, tamaño, parcela | Del 30 al 40 % | Decisiones de diseño y de programa |
| Temporal | Evolución de materiales y mano de obra | Variable según el intervalo | Actualización con índices |
| Formación del precio | Indirectos, gastos generales, beneficio industrial | Convención 13+6 sobre el PEM | Cadena contractual y de promoción |
Los cuatro análisis de esta rama
Diferencias regionales de costes de construcción. El plano geográfico en detalle: magnitud real de los sobrecostes de Madrid y Barcelona, el caso particular de la insularidad, y cómo trasladar un ratio de una zona a otra sin fabricar errores.
Costes indirectos y gastos generales en el presupuesto de obra. La formación del precio del lado de la empresa: qué son los costes indirectos de obra, qué cubren los gastos generales y el beneficio industrial, y por qué una baja agresiva en licitación suele reaparecer después en forma de modificados.
Índices de costes: cómo actualizar un presupuesto. El plano temporal: qué fuentes de índices existen, cómo aplicar una actualización correctamente y qué límites tiene el ejercicio cuando los años transcurridos son muchos.
Del PEM al coste total: qué incluye cada nivel de presupuesto. La cadena completa de niveles: PEM, presupuesto de contrata y coste total de promoción, con los porcentajes habituales de cada eslabón y las verificaciones previas a cualquier comparación de presupuestos.
Cómo usar este mapa en la práctica
Ante un estudio previo, el orden de trabajo eficaz recorre los cuatro planos en secuencia. Primero fijar el perímetro y el nivel de presupuesto (cuarto plano), porque sin eso ninguna cifra es comparable. Después seleccionar el rango tipológico y corregirlo por zona (primer plano) y por fecha (tercer plano). Por último, posicionar el proyecto dentro del rango según sus calidades, su geometría y su parcela (segundo plano), que es donde se juega la precisión real del encuadre. Un estudio previo que documenta estas cuatro decisiones es defendible ante el cliente aunque la cifra final evolucione; uno que da una cifra sin perímetro no lo es nunca.
Nota: rangos y porcentajes orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.