Del PEM al coste total: qué incluye cada nivel de presupuesto

Sobre el ejemplo de una obra con PEM de 1.000.000 €:

Los porcentajes de honorarios, tasas y seguros varían con el tipo de obra, el municipio y el alcance contratado; los del ejemplo son órdenes de magnitud habituales en edificación. La regla mnemotécnica que resume la cadena: el PEM suele representar entre el 65 y el 75 % del coste de construcción completo sin suelo.

El PEM se construye por capítulos y partidas, cada una con su medición y su precio unitario descompuesto (materiales, mano de obra, maquinaria y costes indirectos). Dos consecuencias prácticas. Primera: los costes indirectos de obra ya están dentro del PEM, repartidos en los precios; añadirlos otra vez al comparar ofertas es un error frecuente, desarrollado en costes indirectos y gastos generales. Segunda: dos PEM solo son comparables a igualdad de mediciones y de calidades especificadas; el importe final no dice nada sin sus cantidades.

Cuatro preguntas resuelven la inmensa mayoría de las comparaciones defectuosas. ¿Qué nivel de la cadena describe cada cifra? ¿Sobre qué definición de superficie está rateada (construida, útil, computable)? ¿De qué año es y con qué índice se actualiza? ¿Qué perímetro físico cubre (con o sin urbanización, con o sin bajo rasante, con o sin equipamiento de la actividad)? Cuando las cuatro respuestas coinciden, la comparación es legítima; cuando alguna difiere, la diferencia de cifras mide la diferencia de perímetros, no la de eficiencia.

La cadena PEM → contrata (+19 % de convención) → coste de construcción completo (honorarios, licencias, seguros) → coste total de promoción (suelo y gastos de operación) es el esqueleto de todo presupuesto español. Dominar los porcentajes habituales permite reconstruir cualquier nivel a partir de otro y, sobre todo, negarse a comparar cifras de niveles distintos. Es el complemento natural de los rangos por tipología de esta guía, expresados todos en PEM precisamente para ofrecer una base homogénea.