Un dato de entrada que la ley deja en manos del promotor
La Ley de Ordenación de la Edificación define al promotor como quien «decide, impulsa, programa y financia» las obras (art. 9.1). Programar y financiar supone saber cuánto se puede gastar. Ningún otro agente tiene encomendada esa cifra: el proyectista redacta el proyecto «por encargo del promotor» (art. 10.1), el constructor se obliga contractualmente ante él (art. 11) y la dirección facultativa conforma las certificaciones y la liquidación final, pero la LOE no atribuye a nadie la tenencia del presupuesto del promotor.
Un presupuesto que nace del proyecto es una estimación ajena, no un objetivo propio. Si la cifra existe antes, cada fase del proyecto se mide contra ella y la desviación se detecta cuando todavía es barato corregirla.
Dos cifras que no hay que confundir
El presupuesto de obra y el coste total de la promoción son magnitudes distintas, y el promotor necesita las dos. El presupuesto de obra parte del presupuesto de ejecución material (PEM), la suma de las unidades de obra por sus precios y de las partidas alzadas, y se convierte en precio de contrata cuando se le añaden los gastos generales y el beneficio del constructor. El coste total de la promoción suma además todo lo que no es obra.
| Cifra | Qué incluye | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Presupuesto de ejecución material | unidades de obra por su precio y partidas alzadas | comparar las estimaciones técnicas de una fase a otra |
| Precio de contrata | PEM más gastos generales y beneficio industrial del constructor | contratar y comparar ofertas |
| Coste total de la promoción | precio de obra más suelo, honorarios, estudios, licencias y tributos, seguros, acometidas, financiación, impuestos y reserva | decidir si la operación es viable y negociar su financiación |
La confusión más cara es aprobar un PEM como si fuera el coste total: honorarios, tributos, seguros y financiación ya no caben. Los ratios habituales para pasar de una cifra a otra se tratan en el artículo sobre el paso del PEM al coste total; aquí basta con que el promotor sepa en qué cifra habla cada interlocutor y lo deje escrito.
Fechar el presupuesto
Un presupuesto sin fecha de valor no se puede comparar con nada. La cifra indica el mes de sus precios, y cada estimación posterior se compara a esa fecha, para separar lo que se debe al mercado de lo que se debe al proyecto.
En obra privada no existe una revisión legal de precios: por ajuste alzado, el artículo 1593 del Código Civil impide al contratista pedir aumento «aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales». Pero entre la fecha del presupuesto y la firma, la subida de precios corre por cuenta del promotor.
Una reserva explícita
La reserva para imprevistos es una línea del presupuesto, con importe y regla de uso, no un margen escondido en cada partida. Se reduce a medida que el proyecto se define y solo se libera por decisión del promotor.
Escribir la cifra en el encargo
Los honorarios y las condiciones del encargo al arquitecto son libres. Los colegios profesionales no pueden establecer baremos orientativos de honorarios (Ley 2/1974, art. 14) y el visado colegial no comprende «los honorarios ni las demás condiciones contractuales» (art. 13). Consecuencia práctica: si el promotor quiere que el proyecto se ajuste a una cifra, tiene que escribirla en el contrato de encargo, con su fecha, su alcance y la tolerancia convenida.
En esta fase no se necesita una cifra exacta, sino una cifra razonada, con sus hipótesis escritas (uso, superficie, calidades, terreno o edificio existente). El peso de cada hipótesis se describe en el artículo sobre los factores que determinan el coste de construcción.
Los artículos de esta rama
- El artículo sobre el paso del presupuesto de obra al coste total de la promoción ordena cada partida del coste total según el momento en que se vuelve cierta y quién la fija.
- El artículo sobre la reserva para imprevistos según la fase del proyecto distingue las tres reservas, explica cómo se liberan de una fase a otra y qué importes de la obra pública deben presupuestarse desde el inicio.
- El artículo sobre cómo escribir el presupuesto en el encargo al arquitecto propone las cláusulas que convierten la cifra del promotor en una obligación contractual del proyectista.
Este artículo recoge el estado de las normas en la fecha de verificación, el 21 de octubre de 2026, y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.