Tres reservas que no conviene mezclar
Lo que se llama «imprevistos» agrupa en realidad tres riesgos de naturaleza distinta. Cada uno nace en un momento, lo controla una persona distinta y se reduce a un ritmo propio. Mezclarlos en una sola línea impide saber, a mitad de obra, si lo que queda basta para lo que falta.
| Reserva | Qué cubre | Quién decide su uso | Cuándo se reduce |
|---|---|---|---|
| Reserva de estimación | el error posible de una cifra calculada sobre un proyecto incompleto | el promotor, a propuesta de quien estima | con cada fase del proyecto, hasta el contrato |
| Reserva de ejecución | los riesgos materiales de la obra: terreno, edificio existente, interferencias, condiciones no detectadas | el promotor, previo informe de la dirección facultativa | a medida que se ejecutan las partidas de riesgo |
| Reserva del promotor | los cambios que el propio promotor querrá introducir: programa, calidades, comercialización | solo el promotor | cuando se cierran las decisiones de programa y acabados |
La reserva de estimación no es un riesgo de obra. Mide la distancia entre una cifra calculada con poca información y la que saldrá cuando el proyecto esté completo. Desaparece, en principio, cuando el precio queda contratado; si en ese momento el contrato supera la estimación, la diferencia no es un imprevisto, sino una estimación que no se sostuvo.
La reserva del promotor no debe financiar los fallos de otros, ni al revés. Un cambio de programa pagado con la reserva de ejecución deja la obra sin colchón para el terreno o el existente. Un error de proyecto pagado con la reserva del promotor le quita margen de decisión sin que nadie responda por él.
Por qué este artículo no da porcentajes
Un porcentaje único de imprevistos esconde la pregunta importante: cuánta incertidumbre queda y dónde. Dos obras de igual presupuesto pueden necesitar reservas muy distintas si una es una nave de planta sencilla sobre un terreno conocido y la otra una rehabilitación de un edificio protegido. No se ha encontrado una referencia oficial española que fije un porcentaje de imprevistos para la obra privada, y trasladar una cifra de otro contexto da una falsa seguridad.
El método útil es partir de la tabla de certeza del coste total. El artículo sobre el paso del presupuesto de obra al coste total de la promoción clasifica cada partida según el momento en que se vuelve cierta. La reserva se razona partida por partida sobre las que siguen estimadas o provisionales, y se suma; el resultado es una cifra justificada, revisable y comprensible por quien financia.
La reserva fase a fase
Cada fase del proyecto debe traducirse en una reserva de estimación más baja; si no baja, la fase no ha aportado definición. La tabla resume lo que se sabe y lo que queda abierto en cada momento.
| Fase | Qué se conoce | Qué queda abierto | Qué hacer con las reservas |
|---|---|---|---|
| Estudios previos | programa, superficie, emplazamiento, condiciones del suelo si hay estudio | soluciones constructivas, calidades, cimentación definitiva | reserva de estimación alta; reserva del promotor abierta |
| Anteproyecto | volumetría, distribución, sistema constructivo general | mediciones, instalaciones, acabados | revisar la reserva de estimación contra una primera estimación por capítulos |
| Proyecto básico | características generales de la obra, suficientes para la licencia | detalle constructivo, mediciones completas | la cifra sigue siendo aproximada; mantener la reserva de estimación |
| Proyecto de ejecución | mediciones y presupuesto por partidas | precio de mercado, partidas alzadas, riesgos de obra | reducir la reserva de estimación; fijar la reserva de ejecución partida por partida |
| Contratación | precio comprometido por el constructor | obras extra, riesgos materiales, cambios del promotor | cancelar la reserva de estimación; mantener las otras dos |
| Obra | partidas ejecutadas, terreno y existente descubiertos | partidas por ejecutar, liquidación | liberar la reserva de ejecución a medida que se cierran las partidas de riesgo |
El proyecto básico no basta para reducir la reserva. El artículo 6 del Código Técnico de la Edificación dispone que el proyecto básico «definirá las características generales de la obra» y sirve para solicitar la licencia, pero no para construir. Su cifra de coste solo puede ser aproximada, y aprobarla como si fuera un precio de mercado es el error que más a menudo convierte una reserva razonable en una insuficiente.
Las partidas alzadas son bolsas de incertidumbre dentro del proyecto de ejecución. Una partida alzada sustituye una medición por una cantidad global; cuantas más haya y mayor sea su peso, más debe mantenerse la reserva de estimación aunque el proyecto esté terminado. Su lectura se explica en el artículo sobre las partidas alzadas en el presupuesto.
Cuando el proyecto de ejecución supera el presupuesto, la reserva no es la solución. Absorber la desviación con la reserva de estimación deja la obra sin margen antes de empezar. El tratamiento correcto, con sus opciones, se describe en el artículo sobre qué hacer cuando el presupuesto del proyecto supera el del promotor.
Rehabilitación: una reserva de ejecución más alta y más lenta
En rehabilitación, el riesgo dominante está en el edificio existente, y solo se conoce al abrirlo. Estructura, instalaciones ocultas, humedades o elementos protegidos aparecen con las demoliciones y las catas. La reserva de ejecución pesa más que en obra nueva y se libera más tarde, cuando terminan los trabajos que dejan el existente a la vista.
Las catas previas reducen la reserva antes del contrato. Un reconocimiento del edificio antes del proyecto de ejecución cuesta poco frente al importe que permite retirar de la reserva. Los costes de referencia de este tipo de obra se tratan en el artículo sobre el coste de una rehabilitación integral.
En obra pública: importes que se presupuestan, no márgenes
La LCSP contiene dos cifras que a menudo se leen como margen disponible y que son, en realidad, gasto que el órgano de contratación debe poder pagar. La primera es el exceso de medición de hasta el 10 %: el artículo 242.4 de la LCSP dispone que no tendrán la consideración de modificaciones las variaciones de medición que, en global, no representen un incremento del gasto superior al 10 % del precio del contrato inicial, y que ese exceso «será recogido en la certificación final de la obra». La certificación final se aprueba dentro de los 3 meses siguientes a la recepción (art. 243). Para el presupuesto, ese importe llega al final de la obra, cuando el resto del crédito ya está consumido: hay que preverlo desde el inicio como importe probable, no descubrirlo en la liquidación.
La segunda es la modificación prevista hasta el 20 %: el artículo 204 permite modificar el contrato, si el pliego lo prevé de forma «clara, precisa e inequívoca», «hasta un máximo del veinte por ciento del precio inicial». El valor estimado del contrato debe incluir el importe máximo que pueda alcanzar, «teniendo en cuenta la totalidad de las modificaciones al alza previstas» (art. 101.2). Prever una modificación en el pliego no la financia: el gasto, si se produce, tiene que estar previsto.
Las modificaciones no previstas no son una reserva. El artículo 205 las limita a las variaciones «estrictamente indispensables» y a supuestos tasados. Contar con ellas para corregir un proyecto mal presupuestado es apostar por una vía excepcional. Su régimen y sus límites se tratan en otra rama de esta guía.
Reglas de uso de la reserva
Una reserva se protege con cuatro reglas escritas. La primera: cada disposición de la reserva requiere una decisión del promotor, con importe y motivo, y queda anotada en un registro. La segunda: los traspasos entre las tres reservas se deciden expresamente; una reserva de ejecución sobrante puede pasar a la del promotor, pero solo cuando las partidas de riesgo se han ejecutado. La tercera: la reserva restante se informa siempre junto a los riesgos que quedan, nunca sola. La cuarta: lo que no se ha usado al final de la obra se libera, y esa liberación también se registra.
El informe útil compara lo que queda con lo que falta. Una reserva de ejecución consumida en su mayor parte cuando todavía no se han hecho la cimentación o las demoliciones es una alerta, aunque el coste comprometido no haya cambiado. Esa comparación, mantenida mes a mes, es lo que permite al promotor decidir a tiempo: reducir una partida pendiente, aceptar un coste mayor o renunciar a un cambio previsto.
Este artículo recoge el estado de las normas en la fecha de verificación, el 21 de octubre de 2026, y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.