Medir el desvío antes de discutirlo
Un desvío solo existe si las dos cifras miden lo mismo. Antes de cualquier conversación con el proyectista, el promotor comprueba que su presupuesto y el del proyecto tienen el mismo perímetro, la misma fecha de valor y el mismo nivel (ejecución material, precio de contrata o coste total). Las tres comprobaciones se describen en el artículo de esta rama sobre cómo controlar el presupuesto del proyecto.
El desvío se expresa en euros y por capítulos, no como porcentaje global. Un porcentaje dice cuánto, pero no dónde. Una tabla que enfrenta, capítulo por capítulo, el presupuesto del promotor y el del proyecto muestra en pocos minutos que la mayor parte de la diferencia se concentra casi siempre en tres o cuatro capítulos. Ahí se trabaja; el resto es ruido. El método de seguimiento de desviaciones se trata en el artículo sobre el control de costes y las desviaciones.
Si el proyecto está todavía en fase básica, la comparación se hace con el presupuesto aproximado completado con lo que le falta, como se explica en el artículo sobre el presupuesto aproximado del proyecto básico. Cuanto antes se detecta el desvío, más barato es corregirlo.
Las cinco causas de un desvío
Casi todo desvío tiene una de cinco causas, y cada una pide una respuesta distinta. Confundirlas lleva a recortar calidades cuando el problema era una medición, o a rediseñar cuando bastaba con actualizar precios.
| Causa | Cómo se detecta | Respuesta adecuada |
|---|---|---|
| Perímetro | el proyecto incluye obras que el presupuesto del promotor no preveía, o al revés | alinear el perímetro y decidir partida por partida |
| Programa o calidades | superficie, número de unidades o nivel de acabados por encima de lo pedido | volver al programa del encargo o aceptar el cambio con su coste |
| Cantidades | mediciones que no cuadran con los planos, partidas duplicadas u olvidadas | corregir las mediciones |
| Precios | precios unitarios alejados de los de mercado o de una base de precios reconocida | contrastar con otra fuente y ajustar |
| Fecha de valor | presupuestos con precios de meses distintos | actualizar a una misma fecha antes de comparar |
Las dos últimas causas no son un problema de proyecto, sino de cálculo. Se resuelven contrastando las cifras; las bases de precios utilizadas en España y su uso se explican en el artículo sobre las bases de precios. Solo cuando perímetro, cantidades, precios y fecha están alineados, la diferencia restante revela un proyecto más caro que el presupuesto.
Las cinco palancas
Con la causa identificada, quedan cinco palancas. Se pueden combinar, y casi siempre se combinan. Para cada una, el promotor necesita tres datos: cuánto ahorra, cuánto tarda y qué pierde.
1. Reducir el programa. Menos superficie, menos unidades, un sótano menos, una zona que se deja sin acabar para una fase posterior. Es la palanca más eficaz en importe y la más dolorosa en valor de la promoción, porque reduce también lo que se vende o se usa.
2. Cambiar las soluciones técnicas. Otro sistema estructural, otra envolvente, instalaciones más sencillas, acabados de otra gama. Conserva el programa, pero exige rediseño y, si afecta a prestaciones exigidas por el CTE, una comprobación de cumplimiento. Su efecto depende mucho de la fase: en el básico es barato, en un proyecto de ejecución terminado cuesta horas de proyecto y plazo.
3. Fasear. Construir ahora una parte y dejar el resto para más adelante. Reduce el compromiso inmediato, pero suele aumentar el coste total (dos implantaciones de obra, interfaces, revisiones de precios) y exige que el proyecto prevea la segunda fase.
4. Aceptar una subida financiada. Si el proyecto es el adecuado y el presupuesto era insuficiente, la respuesta honesta es subir el presupuesto, con su financiación y su efecto en la rentabilidad. Es una decisión legítima, siempre que se tome antes de contratar y no se descubra en obra.
5. Pedir la reformulación. La reformulación del proyecto a cargo del proyectista solo es posible si el encargo fija un presupuesto objetivo, su fecha y una tolerancia, y prevé la revisión del proyecto sin honorarios adicionales cuando el desvío no procede de un cambio de programa. Sin esa cláusula, la reformulación se negocia, y normalmente se paga.
| Palanca | Ahorro potencial | Plazo | Lo que se pierde |
|---|---|---|---|
| Reducir el programa | alto | corto a medio | superficie o unidades |
| Cambiar soluciones técnicas | medio | medio | prestaciones o imagen, horas de rediseño |
| Fasear | inmediato alto, total bajo o negativo | largo | coste total, complejidad |
| Subida financiada | ninguno | corto | rentabilidad, capacidad de financiación |
| Reformulación a cargo del proyectista | según el caso | medio | plazo, relación con el proyectista |
Lo que no conviene hacer
Licitar a sabiendas. En obra privada, esperar que la competencia baje los precios hasta el presupuesto es una apuesta: si las ofertas llegan altas, se ha perdido el plazo de la licitación y la negociación empieza desde una posición débil. En obra pública el margen es todavía menor: el presupuesto base de licitación debe ser «adecuado a los precios del mercado» (Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, art. 100.2), y si no llegan ofertas adecuadas, el procedimiento negociado sin publicidad que puede seguir no permite en ningún caso «incrementar el presupuesto base de licitación» (art. 168.a.1.º).
Recortar sin rediseñar. Quitar partidas del presupuesto sin cambiar el proyecto produce un presupuesto que cuadra y un proyecto que no. Las partidas suprimidas reaparecen en obra como trabajos adicionales, a precios que ya no se negocian en competencia.
Convertir lo indefinido en partidas alzadas. Una partida alzada baja el presupuesto en el papel y traslada la incertidumbre a la obra. Si es inevitable, que tenga descripción, importe y criterio de liquidación.
Dejar la decisión para la obra. Una vez iniciada la obra, las modificaciones del proyecto las elabora el director de obra «a requerimiento del promotor o con su conformidad» (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 12.3.d): son posibles, pero llegan con el constructor ya contratado y sin competencia sobre el precio.
Quién paga el rediseño
Los honorarios del arquitecto son libres y se rigen por el contrato. La Ley 2/1974, de Colegios Profesionales, prohíbe a los colegios establecer baremos orientativos de honorarios (art. 14), y el visado no comprende «los honorarios ni las demás condiciones contractuales» (art. 13). Ni el colegio ni el visado controlan, por tanto, el coste de la obra para el promotor.
Si el desvío viene de un cambio de programa pedido por el promotor, el rediseño es un trabajo nuevo. Si viene de un error de cálculo o de un proyecto que se apartó del programa encargado, la cuestión es de cumplimiento del contrato. La tendencia de las resoluciones publicadas sobre la responsabilidad del arquitecto se resume en el artículo sobre el sobrecoste del proyecto y la responsabilidad del arquitecto. En la práctica, la posición del promotor depende de lo que pueda probar: el presupuesto comunicado, su fecha, las alertas recibidas o no recibidas.
Decidir por escrito
La decisión se documenta antes de licitar. Una nota breve, con el desvío medido, sus causas, las opciones con su coste y su plazo, la recomendación y la decisión firmada por el promotor, protege el presupuesto de dos maneras: obliga a cerrar la discusión, y deja constancia de lo que se pidió al proyectista. Su contenido y un modelo comentado están en el artículo sobre la nota de decisión cuando el proyecto supera el presupuesto.
Tras la decisión, el presupuesto se recalcula entero. Programa revisado, soluciones nuevas, nueva fecha de valor y una reserva para imprevistos coherente con lo que queda por definir. Solo entonces se piden ofertas.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.