Lo que dicen los textos, y lo que callan
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), regula a los agentes, no el presupuesto. El promotor es quien «decide, impulsa, programa y financia» la obra (art. 9.1) y el proyectista redacta el proyecto «por encargo del promotor» (art. 10.1). La ley no emplea la palabra «presupuesto» en el sentido de coste y no atribuye a ningún agente la obligación de mantener el coste dentro de una cifra. Las funciones de cada profesional se describen en el artículo sobre el arquitecto y el arquitecto técnico.
Tampoco el colegio profesional controla el coste. La Ley 2/1974, de Colegios Profesionales, dispone que el visado no comprende «los honorarios ni las demás condiciones contractuales» (art. 13) y prohíbe a los colegios fijar baremos orientativos de honorarios (art. 14). En los textos revisados no se ha encontrado una norma deontológica que obligue al arquitecto a proyectar dentro de un presupuesto; si esa obligación existe en un caso concreto, nace del encargo.
La consecuencia es incómoda para el promotor. Un encargo que no menciona el presupuesto, o que lo menciona sin fecha ni tolerancia, deja la discusión sobre el sobrecoste en terreno incierto.
Responsabilidad por el coste y garantías de la LOE
Son dos regímenes distintos y conviene no confundirlos. Las garantías y responsabilidades de la LOE se refieren a los daños materiales del edificio, por plazos y causas definidos; se explican en el artículo sobre las garantías y responsabilidades de la LOE. El sobrecoste del proyecto, en cambio, no es un daño del edificio: es un incumplimiento, o no, del contrato de encargo.
| Aspecto | Sobrecoste del proyecto | Daños en el edificio |
|---|---|---|
| Fundamento | contrato de encargo | LOE y Código Civil |
| Qué se discute | si el proyecto respetó el presupuesto pactado y si el arquitecto advirtió de las desviaciones | si hay vicios o defectos y a quién son imputables |
| Qué necesita el promotor | presupuesto escrito, fecha, tolerancia, alertas y decisiones documentadas | pruebas técnicas del daño y su causa |
| Dónde se previene | en el encargo y en la gestión del proyecto | en el proyecto, la dirección y el control de calidad |
Lo que muestran las resoluciones publicadas
La jurisprudencia no ofrece una regla, sino indicios. Dos resoluciones del Tribunal Supremo, conocidas a través de reseñas publicadas, permiten ver hacia dónde se inclinan los tribunales.
Honorarios y coste inflado. Según la reseña publicada en vLex, la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1.ª) 750/2012, de 12 de diciembre, rechazó que los arquitectos reclamaran honorarios calculados sobre un coste real de la obra aumentado por su propio trabajo defectuoso, y admitió la excepción de contrato no cumplido correctamente (exceptio non rite adimpleti contractus). La lectura que interesa al promotor: cuando los honorarios dependen del coste, el profesional no puede beneficiarse de un sobrecoste que él mismo ha causado.
El deber de informar. Según una reseña publicada en elderecho.com, una sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2000 reprochó al contratista y al arquitecto no haber informado al cliente de un aumento de precio del 54 %, como exigía el pliego de condiciones. La obligación de informar venía, también aquí, del documento contractual.
Lo que no consta. En las fuentes revisadas no figura ningún umbral jurisprudencial de tolerancia del presupuesto del arquitecto, del tipo «un desvío inferior a tal porcentaje es aceptable». Cualquier cifra de ese tipo que circule debe tratarse con cautela; lo prudente es pactarla.
El caso de la obra pública
En obra pública el régimen es distinto, porque el proyecto es un contrato público. La Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público (LCSP), contiene una regla específica sobre el estudio geotécnico: si este no previó circunstancias que provoquen un aumento de «más del 10 por ciento del precio inicial» del contrato de obras, el autor del proyecto debe indemnizar conforme al artículo 315, cuyo umbral del 20 % queda reducido al 10 % para este supuesto (art. 233.4). Es una regla propia de la contratación pública, sin equivalente en la LOE para la obra privada.
El autor del proyecto también interviene cuando el contrato de obras se modifica. Antes de una modificación no prevista del artículo 205, debe darse audiencia al redactor del proyecto, si es un tercero, «en un plazo no inferior a tres días» (art. 207.2). Para el órgano de contratación, esa audiencia es el momento de dejar constancia de si la modificación procede de un defecto del proyecto.
Lo que tiene que probar el promotor
En una reclamación por sobrecoste, la posición del promotor vale lo que valen sus documentos. Cinco piezas marcan la diferencia.
| Pieza | Qué demuestra | Cuándo se genera |
|---|---|---|
| Encargo con presupuesto objetivo, fecha de valor y tolerancia | lo que se pidió al arquitecto | antes del proyecto |
| Programa firmado | que el desvío no procede de un cambio de programa | antes del proyecto y en cada cambio |
| Presupuesto de cada fase con su comparación escrita | cuándo apareció el desvío | al cierre de cada fase |
| Alertas del arquitecto, o su ausencia | si se cumplió el deber de informar | durante todo el proyecto |
| Decisiones firmadas del promotor | qué cambios se aceptaron con su coste | en cada desvío |
La pieza que más falta es la última. Muchos sobrecostes proceden de cambios pedidos o aceptados por el propio promotor en reuniones, sin coste escrito. En ese caso, el desvío es suyo, aunque nadie lo haya cifrado. Cuando el proyecto ya supera el presupuesto, el método para decidir antes de licitar está en el artículo sobre qué hacer cuando el presupuesto del proyecto supera el del promotor.
Honorarios calculados sobre el coste
Unos honorarios proporcionales al presupuesto de ejecución material premian, sin quererlo, el sobrecoste. Cuanto más cara es la obra, más cobra el proyectista, aunque el promotor no haya pedido más obra. La sentencia de 2012, según la reseña citada, atiende al caso extremo, el sobrecoste causado por un trabajo defectuoso, pero no el caso ordinario de un proyecto que simplemente sale más caro.
Tres fórmulas reducen el problema. Honorarios a tanto alzado por fase; honorarios calculados sobre el presupuesto objetivo del encargo y no sobre el coste real; o una base proporcional limitada al presupuesto objetivo más la tolerancia pactada, con revisión expresa solo si el promotor cambia el programa.
Cómo prepararlo desde el encargo
La protección del promotor se escribe antes del proyecto. Las cláusulas útiles (presupuesto objetivo y su fecha, perímetro, tolerancia, obligación de alertar y de cifrar cada cambio de programa, revisión del proyecto sin honorarios adicionales si se supera el presupuesto sin cambio de programa, entregables de coste por fase) se desarrollan en el artículo sobre cómo escribir el presupuesto en el encargo al arquitecto.
En obra, el riesgo cambia de manos. Una vez contratada la obra, el sobrecoste procede sobre todo de cambios y trabajos adicionales. En un contrato a precio cerrado, el artículo 1593 del Código Civil no impide que el contratista cobre el aumento de obra autorizado por el propietario, y, según la doctrina, la jurisprudencia tiende a admitir esa autorización incluso tácita; las consecuencias para el promotor se analizan en el artículo sobre las obras extra en un contrato a precio cerrado.
Este artículo describe el estado de las normas y de las resoluciones publicadas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.