Lo que dicen los textos, y lo que no
Los honorarios y las condiciones del encargo son libres. La Ley 2/1974, sobre Colegios Profesionales, prohíbe a los colegios establecer «baremos orientativos» de honorarios (art. 14), con la única salvedad de los criterios orientativos que pueden elaborar a los exclusivos efectos de la tasación de costas (disposición adicional cuarta). El visado colegial, por su parte, «en ningún caso comprenderá los honorarios ni las demás condiciones contractuales» (art. 13). Ni el colegio ni el visado comprueban, por tanto, que el proyecto quepa en el presupuesto del promotor; el alcance del visado se explica en el artículo sobre el visado colegial.
La LOE ordena el encargo, pero no el coste. El proyectista redacta el proyecto «por encargo del promotor» (art. 10.1) y, durante la obra, el director de obra elabora «a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto» (art. 12.3.d). La ley no atribuye a ningún agente la obligación de mantener el presupuesto del promotor. Las funciones de cada técnico se describen en el artículo sobre arquitecto y arquitecto técnico.
Conclusión práctica: la obligación de proyectar dentro de una cifra nace del contrato. Si el encargo no la recoge, el promotor tendrá difícil reclamar nada cuando el presupuesto del proyecto llegue por encima de lo que esperaba. Si la recoge con precisión, dispone de una base para exigir la revisión del proyecto.
Lo que muestran los tribunales
La tendencia de las decisiones publicadas confirma que el contrato y la prueba deciden. En la STS 750/2012, de 12 de diciembre, según recoge vLex, el Tribunal Supremo rechazó que los arquitectos cobraran honorarios calculados sobre un coste real aumentado por su propio trabajo defectuoso. No se ha encontrado en la jurisprudencia española un umbral fijo de tolerancia al sobrecoste que pueda aplicarse a falta de pacto, lo que refuerza la necesidad de escribirlo. El análisis de esta responsabilidad, y de su diferencia con las garantías de la LOE, se desarrolla en el artículo sobre el sobrecoste del proyecto y la responsabilidad del arquitecto ante el promotor.
Las ocho cláusulas que protegen el presupuesto
Ocho cláusulas bastan para que la cifra del promotor tenga efectos. No hay modelo oficial; la redacción concreta conviene revisarla con un asesor jurídico. La tabla resume su contenido y su utilidad.
| Cláusula | Qué escribir | Para qué sirve |
|---|---|---|
| 1. Presupuesto objetivo | importe y mes de valor de los precios | fijar la cifra contra la que se mide el proyecto |
| 2. Alcance de la cifra | si es ejecución material, precio de contrata o coste total, y qué partidas incluye | evitar que cada parte hable de una cifra distinta |
| 3. Tolerancia | desviación admitida, en importe o en porcentaje, a igualdad de programa | separar la imprecisión normal del incumplimiento |
| 4. Entregables de coste por fase | estimación del anteproyecto, valoración del proyecto básico, mediciones y presupuesto por partidas del proyecto de ejecución | controlar el coste en cada fase, no solo al final |
| 5. Deber de alerta | aviso escrito en cuanto una estimación supere el objetivo o la tolerancia | decidir antes de seguir dibujando |
| 6. Valoración de los cambios de programa | toda petición del promotor se valora por escrito antes de incorporarse, y ajusta el objetivo si se acepta | distinguir lo que pide el promotor de lo que desvía el proyecto |
| 7. Revisión del proyecto | si el presupuesto supera objetivo más tolerancia sin cambio de programa, el proyectista lo revisa hasta ajustarlo, sin honorarios adicionales | dar consecuencias al incumplimiento |
| 8. Base de los honorarios | importe fijo o porcentaje calculado sobre el presupuesto objetivo, no sobre el coste final | evitar que el sobrecoste aumente los honorarios |
El alcance de la cifra es la cláusula que más litigios evita. Un objetivo expresado en coste total obliga al proyectista a razonar también honorarios, tributos o acometidas que no controla; uno expresado en ejecución material es más fácil de verificar, pero deja al promotor la responsabilidad del resto. Una opción razonable es fijar el objetivo del proyectista en ejecución material y que el promotor mantenga su propio presupuesto de coste total, construido como se explica en el artículo sobre el paso del presupuesto de obra al coste total de la promoción.
Los entregables de coste deben tener forma comparable. Pedir en cada fase la misma estructura de capítulos, la misma fecha de valor y la indicación de lo que se ha añadido o quitado desde la fase anterior permite leer la evolución de un vistazo. Una cifra global sin desglose no permite saber si el aumento viene de cantidades, de precios o de programa.
La base de los honorarios cierra un círculo vicioso. Si los honorarios se calculan en porcentaje del presupuesto de ejecución, cada aumento del proyecto aumenta también lo que cobra quien lo redacta. Fijar los honorarios en un importe, o calcularlos sobre el presupuesto objetivo, alinea los intereses; los honorarios son libres y nada impide pactarlo así.
Ejemplo ficticio: cómo funciona la tolerancia
El ejemplo siguiente es ficticio y sus importes no son referencias de mercado. Un promotor encarga un proyecto con un presupuesto objetivo de ejecución material de 1 200 000 euros a precios de enero, y una tolerancia pactada de 60 000 euros a igualdad de programa. El umbral de revisión es, por tanto, de 1 260 000 euros.
| Situación | Objetivo ajustado | Umbral (objetivo + tolerancia) | Presupuesto del proyecto | Consecuencia |
|---|---|---|---|---|
| Sin cambios de programa | 1 200 000 € | 1 260 000 € | 1 310 000 € | supera el umbral en 50 000 €: revisión del proyecto sin honorarios adicionales |
| Con un cambio de programa aceptado por escrito y valorado en 70 000 € | 1 270 000 € | 1 330 000 € | 1 310 000 € | dentro del umbral: no procede la revisión |
La diferencia entre las dos filas es un documento. En la segunda, el promotor pidió un cambio, el proyectista lo valoró por escrito y el promotor lo aceptó: el objetivo se ajustó en consecuencia. Sin ese documento, el mismo presupuesto de 1 310 000 euros abriría una discusión sobre si el aumento vino del programa o del proyecto. Las dos cifras deben compararse a la misma fecha de valor; si el presupuesto del proyecto se calculó con precios posteriores, primero se reconduce a enero.
Durante la obra: el encargo sigue contando
El encargo de dirección también puede recoger obligaciones de coste. La LOE confía al director de la ejecución la elaboración de las certificaciones parciales y la liquidación final (art. 13.2.e), y al director de obra su conformidad (art. 12.3.e). Comprobar lo ejecutado no es lo mismo que prever el coste final. Si el promotor quiere un informe periódico de coste previsto, con obras extra aprobadas y pendientes, tiene que encargarlo expresamente, a la dirección facultativa o a otro técnico.
Ningún técnico debería poder comprometer gasto en nombre del promotor sin delegación escrita. Las modificaciones del proyecto en obra se hacen «a requerimiento del promotor o con su conformidad» (LOE, art. 12.3.d). El encargo puede precisar que esa conformidad se da por escrito, con importe, antes de ejecutar. En un contrato de obra a precio cerrado, donde el artículo 1593 del Código Civil admite aumentos de precio por cambios autorizados por el propietario, esa cláusula es la que impide que una orden verbal en obra se convierta en una obra extra.
Antes de firmar el encargo
Antes de firmar, el promotor hace cinco comprobaciones rápidas. Todas se leen en el texto del encargo, no en lo hablado en las reuniones:
- que la cifra objetivo figure con su fecha de valor y su alcance;
- que la tolerancia esté expresada en importe o en porcentaje, y a igualdad de programa;
- que cada fase tenga un entregable de coste con estructura comparable;
- que la consecuencia de superar el umbral esté escrita y no dependa de una negociación posterior;
- que la base de los honorarios no crezca con el sobrecoste.
Lo que no se escribe se negocia después, en peor posición. Una vez entregado el proyecto de ejecución y solicitada la licencia, el promotor tiene poca capacidad para exigir una revisión que el contrato no prevé: el tiempo y el dinero ya invertidos juegan en su contra.
Este artículo recoge el estado de las normas en la fecha de verificación, el 21 de octubre de 2026, y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.