Lo que pide la norma
El Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006) separa con claridad los dos proyectos. Su artículo 6 dispone que «el proyecto básico definirá las características generales de la obra», que basta para solicitar la licencia pero no para construir, y que «el proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico». El contenido de ambos se describe en los artículos sobre el proyecto básico y sobre los estudios previos y el anteproyecto.
En materia de coste, el anejo I de la parte I del CTE, que enumera el contenido del proyecto en la redacción del Real Decreto 173/2010, recoge un «presupuesto aproximado» y lo describe como «valoración aproximada de la ejecución material de la obra proyectada por capítulos», entre los contenidos marcados con asterisco que el proyecto básico debe incluir como mínimo. Las mediciones por partidas y el presupuesto detallado por capítulos figuran en el mismo anejo como contenido del proyecto, sin asterisco, es decir, sin formar parte de ese mínimo.
La consecuencia práctica es sencilla. Lo mínimo que cabe esperar del básico es una aproximación del coste de ejecución material, y el grado de detalle de esa aproximación depende de lo que el promotor haya pedido en el encargo.
Lo que la cifra incluye y lo que deja fuera
La ejecución material es el coste de la obra en sí, sin los costes de la empresa constructora ni los del promotor. En obra pública, el Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (RGLCAP, art. 131) define el presupuesto de ejecución material como «la suma de los productos del número de cada unidad de obra por su precio unitario y de las partidas alzadas». Es una buena referencia de estructura también en obra privada: al presupuesto aproximado le faltan, por definición, las capas que convierten la ejecución material en precio de contrata y en coste total.
| Concepto | ¿En el presupuesto aproximado? | Quién lo añade |
|---|---|---|
| Unidades de obra del edificio proyectado | Sí, valoradas de forma aproximada | proyectista |
| Partidas alzadas por definir | A veces, y sin detalle | proyectista; el promotor debe pedir la lista |
| Gastos generales y beneficio del constructor | No | promotor, o la oferta del constructor |
| Urbanización, demoliciones, acometidas | Solo si el encargo las incluye | promotor, que debe verificarlo |
| Honorarios de proyecto y dirección | No | promotor |
| Estudios, licencias, tributos, seguros | No | promotor |
| Financiación e IVA | No | promotor |
| Reserva para imprevistos | No | promotor |
El riesgo no está en lo que la cifra excluye por definición, sino en lo que excluye sin decirlo. Un presupuesto aproximado que no contempla la urbanización de la parcela o las instalaciones especiales del programa es correcto como valoración de lo dibujado, pero deja fuera partidas que el promotor pagará igualmente.
Lo que vale y lo que no vale
Vale para comprobar que el proyecto cabe en el orden de magnitud del presupuesto. Si el presupuesto aproximado, completado con lo que le falta, ya supera la línea de obra del presupuesto del promotor, el proyecto de ejecución no lo va a corregir: lo detallará. Es el último momento en que cambiar el programa o las soluciones constructivas resulta barato.
No vale como precio de contratación. Las ofertas se piden sobre mediciones y presupuesto detallado, no sobre una valoración global. Pedir precio cerrado sobre un proyecto básico traslada la indefinición al constructor, que la cobra o la reclama después.
No vale como compromiso del arquitecto, salvo pacto. En los textos revisados no consta una obligación general del arquitecto de proyectar dentro de un presupuesto; si el promotor quiere que el presupuesto aproximado vincule, debe escribir en el encargo un presupuesto objetivo, su fecha y una tolerancia.
La ficha que conviene exigir
Un presupuesto aproximado útil se entrega con su ficha. Bastan seis datos, que convierten una cifra suelta en una valoración comprobable.
| Dato | Pregunta que responde | Por qué importa |
|---|---|---|
| Perímetro | ¿qué obras incluye y cuáles no? | localiza las partidas que añadirá el promotor |
| Método | ¿valoración por superficie, por sistemas o por capítulos con mediciones simplificadas? | indica el grado de incertidumbre |
| Fecha de valor | ¿con precios de qué mes? | permite actualizarlo y compararlo |
| Base de precios | ¿de dónde vienen los precios? | permite contrastarlos |
| Hipótesis de calidad | ¿qué acabados, instalaciones y nivel de prestaciones supone? | evita que el presupuesto suba al concretar calidades |
| Partidas alzadas | ¿qué queda sin definir y por cuánto? | mide lo que todavía puede moverse |
La estructura del presupuesto debe ser la misma de una fase a otra. Si el básico se valora por grandes sistemas y el proyecto de ejecución por capítulos, el promotor no podrá ver dónde ha crecido el coste. La organización por capítulos se explica en el artículo sobre la estructura del presupuesto de obra.
Llevarlo al presupuesto del promotor
El presupuesto aproximado se compara con la línea de obra del presupuesto del promotor, nunca con el total. Para ello hay que recorrer tres pasos: completar el perímetro, añadir los costes del constructor para obtener un precio de contrata estimado, y situar el resultado dentro del coste total. El orden en que cada partida del coste total se vuelve cierta se trata en el artículo del presupuesto de obra al coste total de la promoción.
Ejemplo ficticio. Un promotor ha reservado 2 200 000 euros, sin IVA, para el precio de contrata de la obra. El proyecto básico llega con un presupuesto aproximado de ejecución material de 1 800 000 euros. La ficha revela que la urbanización interior no está incluida; el promotor la valora en 150 000 euros de ejecución material. La ejecución material completa es, por tanto, de 1 950 000 euros. El promotor estima en 312 000 euros los gastos generales y el beneficio del constructor para esta obra. El precio de contrata estimado es de 2 262 000 euros, sin IVA: 62 000 euros por encima de lo reservado, antes de cualquier reserva para imprevistos.
El ejemplo muestra por qué la cifra bruta engaña. Leído solo, el presupuesto aproximado (1 800 000 euros) parecía dejar un margen holgado frente a 2 200 000 euros. Completado, el proyecto ya está por encima. La decisión se toma ahora, en el básico, y sigue el método del artículo sobre qué hacer cuando el presupuesto del proyecto supera el del promotor.
La incertidumbre, dicha por escrito
Una valoración aproximada lleva un margen de error que nadie escribe. No existe un porcentaje oficial de precisión para esta fase, y no conviene inventarlo. Lo útil es pedir al proyectista que identifique las partidas más inciertas (cimentación sin estudio geotécnico, instalaciones sin dimensionar, partidas alzadas) y que diga, para cada una, de qué depende su importe.
Esa lista alimenta la reserva del promotor. Cuanto más larga es, mayor debe ser la reserva para imprevistos en esta fase, y más importa que el proyecto de ejecución resuelva primero esas incertidumbres. Cada partida resuelta reduce el margen y permite liberar una parte de la reserva o reasignarla.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.