Los seis apartados
La nota sigue siempre el mismo orden, para que el promotor pueda leerla en 5 minutos y decidir.
| Apartado | Contenido | Quién lo aporta |
|---|---|---|
| 1. Desvío | presupuesto del promotor y presupuesto del proyecto, mismo nivel (ejecución material o precio de contrata), con la fecha de valor de cada cifra; diferencia en euros | quien controla el coste |
| 2. Causas | el desvío repartido entre perímetro, programa o calidades, cantidades, precios y fecha de valor, con su importe | quien controla el coste, con el proyectista |
| 3. Opciones | dos a cuatro opciones, cada una con su efecto en coste, plazo, calidad y honorarios de rediseño | proyectista y quien controla el coste |
| 4. Riesgos | lo que cada opción deja incierto y cómo afecta a la reserva para imprevistos | quien controla el coste |
| 5. Recomendación | la opción propuesta y su motivo, en dos o tres frases | quien redacta la nota |
| 6. Decisión | la opción elegida, el nuevo presupuesto de referencia con su fecha, las instrucciones al proyectista, fecha y firma | el promotor |
El último apartado es el único imprescindible. Los cinco anteriores lo preparan, pero sin firma la nota es solo un informe. La decisión corresponde al promotor, al que la Ley de Ordenación de la Edificación define como quien «decide, impulsa, programa y financia» la obra (art. 9.1).
Ejemplo ficticio
Los importes que siguen son ficticios, sin IVA, y solo ilustran el método. No son referencias de mercado; las variables que explican el coste de una obra se repasan en el artículo sobre los factores que determinan el coste de construcción.
1. Desvío. Un promotor ha fijado un presupuesto de 2 200 000 euros de precio de contrata para un edificio de viviendas con garaje. Ese presupuesto se calculó con precios de un año antes. El presupuesto del proyecto de ejecución, al mismo nivel y con precios actuales, asciende a 2 480 000 euros. El desvío bruto es de 280 000 euros; el apartado 2 separa la parte que se debe solo a la fecha de valor.
2. Causas. El análisis por capítulos reparte el desvío así:
| Causa | Importe | Comentario |
|---|---|---|
| Fecha de valor | 40 000 € | el presupuesto del promotor tenía precios de un año antes; actualizado, era de 2 240 000 € |
| Perímetro | 70 000 € | la urbanización interior no figuraba en el presupuesto del promotor |
| Calidades | 110 000 € | fachada ventilada en lugar de la fachada prevista en el programa |
| Cantidades | 60 000 € | medición duplicada en el capítulo de estructura |
| Total | 280 000 € |
3. Opciones.
| Opción | Medidas | Precio de contrata resultante | Respecto de 2 200 000 € | Plazo | Rediseño |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Ajuste técnico | corregir la medición (60 000 €) y adoptar una fachada alternativa de prestaciones equivalentes (80 000 €) | 2 340 000 € | + 140 000 € | 6 semanas | 18 000 € |
| B. Ajuste técnico y de programa | opción A y reducción del garaje en 12 plazas (150 000 €) | 2 190 000 € | − 10 000 € | 10 semanas | 30 000 € |
| C. Subida financiada | corregir solo la medición | 2 420 000 € | + 220 000 € | sin retraso | ninguno |
Las cifras cuadran: 2 480 000 − 60 000 − 80 000 = 2 340 000; 2 340 000 − 150 000 = 2 190 000; 2 480 000 − 60 000 = 2 420 000. Las tres opciones parten del mismo presupuesto del proyecto, de 2 480 000 euros.
4. Riesgos. La opción B reduce el número de plazas vendibles, lo que afecta a los ingresos de la promoción. La opción A exige comprobar que la fachada alternativa cumple las exigencias del Código Técnico. En las tres, la urbanización interior se valora todavía con mediciones simplificadas: la reserva para imprevistos no debe reducirse.
5. Recomendación. Opción A, con aumento del presupuesto de referencia a 2 340 000 euros, financiado con fondos propios adicionales, porque conserva el programa comercial y limita el retraso a 6 semanas. La corrección de la medición duplicada no debería generar honorarios, al tratarse de un error del presupuesto; la fachada alternativa se negocia según lo previsto en el encargo.
6. Decisión. «Se aprueba la opción A. Presupuesto de referencia: 2 340 000 euros de precio de contrata, sin IVA, a precios de la fecha de valor indicada. Se instruye al proyectista para corregir la medición y desarrollar la fachada alternativa en un plazo de 6 semanas, con nueva comparación por capítulos antes de licitar.» Fecha y firma del promotor.
Lo que resta valor a la nota
- Mezclar niveles. Comparar ejecución material con precio de contrata, o con coste total, invalida el apartado 1 y todo lo que sigue.
- Opciones sin plazo ni honorarios. Una opción que ahorra en obra pero cuesta 10 semanas y honorarios adicionales no es comparable con otra si esos datos faltan.
- Recomendar sin opciones. Una nota con una sola vía no permite decidir, solo aprobar. Incluso cuando la recomendación es clara, una alternativa cifrada muestra lo que se descarta.
- Firmar sin presupuesto de referencia. La decisión debe terminar con una cifra y una fecha: es la base de la licitación y de todo el control posterior. Sin ella, el desvío vuelve a aparecer en la siguiente versión del proyecto sin que nadie pueda decir si es nuevo o antiguo.
- No archivar la nota. Archivada con el encargo y las versiones del presupuesto, la nota es también una prueba: muestra qué se pidió al proyectista, cuándo y por qué, como se explica en el artículo de la rama sobre cómo controlar el presupuesto del proyecto.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y sirve de orientación profesional. El ejemplo es ficticio. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.