Qué es la repercusión y cómo se calcula
La repercusión de suelo es el precio del terreno dividido por la edificabilidad que admite:
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio del suelo | 2.400.000 € |
| Edificabilidad | 4.000 m² edificables |
| Repercusión | 600 €/m² edificable |
Dos precisiones técnicas. La edificabilidad relevante es la realmente materializable según el planeamiento, no la teórica del anuncio de venta: alineaciones, retranqueos, alturas y cesiones pueden reducirla. Y la repercusión se calcula sobre m² edificable sobre rasante como convención dominante; si el proyecto incorpora sótanos con valor (plazas vendibles), su tratamiento debe explicitarse para no comparar cifras heterogéneas.
Rangos observados por tipo de zona
La dispersión de la repercusión es mucho mayor que la de los costes de construcción, porque incorpora la expectativa de precio de venta de cada mercado:
| Zona | Repercusión orientativa |
|---|---|
| Zonas prime de grandes capitales y litoral tensionado | 250 – 600 €/m² y más |
| Zonas intermedias y periurbanas consolidadas | 100 – 250 €/m² |
| Interior peninsular de baja demanda | Desde 20 €/m² |
En las zonas altas de la escala, la repercusión rivaliza con el coste de construcción o lo supera; en las bajas, es casi marginal. Esa asimetría explica por qué la misma promoción es viable en una ciudad e inviable a treinta kilómetros: la obra cuesta prácticamente lo mismo, el suelo no.
La regla de equilibrio del promotor
La lectura clásica de viabilidad ordena el precio de venta en tres tercios aproximados: un tercio de suelo, un tercio de construcción y un tercio para el resto (honorarios, gastos, financiación y margen). Es una simplificación, pero funciona como test rápido: cuando la repercusión supera claramente un tercio del valor de venta esperado por m², la operación exige o ventas excepcionales o compresión de alguna otra partida, y ambas hipótesis merecen desconfianza.
El corolario práctico: el precio máximo pagable por un suelo se deduce del valor de venta y del coste de construcción, nunca al revés. Comprar suelo caro y esperar que la obra "se ajuste" invierte la lógica y suele acabar comprimiendo calidades o margen. Los rangos de obra que alimentan este cálculo son los de la guía: plurifamiliar entre 900 y 1.300 €/m² de PEM sobre rasante en 2026.
Lo esencial
La repercusión convierte el suelo en una magnitud comparable con la obra y con las ventas, y esa comparación es el corazón de cualquier estudio de viabilidad. Tres verificaciones antes de usarla: edificabilidad real y no teórica, convención clara sobre el bajo rasante, y coherencia del trío repercusión-construcción-ventas con la regla de los tercios como primer filtro.
Nota: rangos orientativos para España en 2026, variables según zona, planeamiento y mercado.