1. Rangos 2026 por segmento y calidades
En PEM por m² construido, obra tradicional, zona de coste medio:
| Segmento | Básico | Medio | Alto |
|---|---|---|---|
| Vivienda unifamiliar | 1.000 – 1.300 €/m² | 1.300 – 1.700 €/m² | 1.700 – 2.200 €/m² |
| Unifamiliar de lujo | 2.200 €/m² en adelante | ||
| Plurifamiliar sobre rasante | 900 – 1.100 €/m² | 1.100 – 1.300 €/m² | 1.300 – 1.600 €/m² |
| Garaje bajo rasante (por planta) | 450 – 550 €/m² | 550 – 700 €/m² | Según freático y contenciones |
Tres claves de lectura. Primera: el plurifamiliar presenta ratios inferiores al unifamiliar a igualdad de calidades por efecto de escala (fachadas y cubiertas compartidas, instalaciones seriadas, repetición de tipos), pero la altura acaba penalizando cuando estructura, núcleos y medios auxiliares crecen más deprisa que la superficie vendible. Segunda: el bajo rasante se ratea siempre aparte; diluir el sótano en el ratio general es el error de comparación más frecuente del residencial. Tercera: como referencia de mercado, los observatorios sectoriales situaban en 2025 el plurifamiliar medio catalán por encima de 1.600 €/m² en coste de ejecución, coherente con estos PEM una vez añadidos gastos generales y beneficio industrial en una zona de coste alto.
2. Del PEM al coste que se paga: ejemplo completo
La cadena de niveles, aplicada a una vivienda unifamiliar de 150 m² con PEM de 1.500 €/m²:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| PEM | 150 × 1.500 | 225.000 € |
| Gastos generales y beneficio industrial (19 %) | 42.750 € | |
| Presupuesto de contrata | 267.750 € | |
| Honorarios técnicos | 10 – 12 % del PEM | ≈ 24.750 € |
| Licencia e ICIO | 3 – 5 % del PEM | ≈ 9.000 € |
| Acometidas, tasas y varios | ≈ 5.000 € | |
| IVA (10 % vivienda) | ≈ 29.500 € | |
| Total sin suelo | ≈ 336.000 € (≈ 2.240 €/m²) |
La relación entre PEM y coste total sin suelo (del orden de ×1,5) es la primera verificación ante cualquier cifra publicada: saber qué nivel describe. En promoción plurifamiliar, la cadena añade además seguros obligatorios (OCT y decenal en vivienda destinada a venta), gastos de comercialización y financieros, y el suelo; el coste de construcción suele quedar entre la mitad y dos tercios del coste total de la operación. La mecánica completa se desarrolla en del PEM al coste total y la variable suelo en repercusión del suelo.
3. El desglose por capítulos
Órdenes de magnitud sobre el PEM para un plurifamiliar estándar (el unifamiliar desplaza pesos hacia envolvente y acabados):
| Capítulo | Peso habitual |
|---|---|
| Movimiento de tierras y cimentación | 5 – 12 % |
| Estructura | 15 – 22 % |
| Fachadas y cubiertas | 12 – 18 % |
| Particiones y trasdosados | 5 – 8 % |
| Instalaciones | 15 – 22 % |
| Acabados y carpinterías | 20 – 28 % |
| Urbanización y varios | 3 – 8 % |
Dos capítulos concentran la gestión del riesgo. La cimentación es el de mayor varianza: terreno desfavorable, pendiente o freático alto pueden duplicar su peso, y el estudio geotécnico previo es la inversión con mejor relación coste-riesgo del proyecto. Los acabados son el capítulo más elástico: es donde las decisiones de calidades mueven el presupuesto con mayor rapidez, y donde los cambios tardíos cuestan más caros.
4. Correcciones regionales y efecto tamaño
Sobre los rangos de zona media operan dos correcciones sistemáticas:
| Factor | Corrección orientativa |
|---|---|
| Madrid y Barcelona (metropolitano) | +10 a +20 % |
| Baleares y litoral prime | +10 a +25 % |
| Canarias | +5 a +15 % |
| Rural de difícil acceso | +5 a +15 % |
| Superficie: de 120 a 180 m² (unifamiliar, mismas calidades) | El ratio unitario baja típicamente 100 – 150 €/m² |
El efecto tamaño tiene explicación simple: cocinas, baños, proyecto y licencias son costes poco sensibles a la superficie, y se reparten mejor en viviendas grandes. A la inversa, las viviendas pequeñas presentan los ratios unitarios más altos del segmento. El detalle geográfico completo, con el método para trasladar un ratio de zona a zona, está en diferencias regionales de costes.
5. Los cuatro análisis de esta rama
Coste de construcción de un edificio residencial plurifamiliar. La lectura del promotor: repercusión por vivienda con ejemplo de cálculo, tratamiento del bajo rasante, efecto altura y compacidad.
Autopromoción: coste real de construir tu propia vivienda. La cadena completa del suelo a la primera ocupación, la regla del +25 a +40 % sobre el presupuesto de la constructora y los errores de encuadre clásicos.
La repercusión del suelo en el coste total. El cálculo de la repercusión, los rangos por zona y la regla de los tercios como test de viabilidad.
6. Lo esencial
En residencial, el error más caro no es equivocarse de rango sino de perímetro: comparar PEM con llave en mano, sobre rasante con sótanos incluidos, zona media con capital tensionada. Con el perímetro homogéneo, los rangos 2026 son estables: 1.000 a 1.700 €/m² de PEM para el unifamiliar según calidades, 900 a 1.300 €/m² para el plurifamiliar sobre rasante, sótano aparte entre 450 y 700 €/m², y una cadena de costes asociados que añade entre un 25 y un 40 % antes del suelo. El método de trabajo eficaz encadena cuatro decisiones: rango por segmento y calidades, corrección regional, corrección temporal mediante índices y verificación del nivel de presupuesto antes de cualquier comparación.
Nota: rangos y ejemplos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.