Rangos 2026 por nivel de calidades
En PEM por m² construido, obra tradicional, zona de coste medio:
| Nivel | PEM orientativo 2026 |
|---|---|
| Calidades básicas y geometría sencilla | 1.000 – 1.300 €/m² |
| Calidades medias, confort completo | 1.300 – 1.700 €/m² |
| Calidades altas o proyecto técnicamente exigente | 1.700 – 2.200 €/m² |
| Gama alta y lujo | 2.200 €/m² en adelante |
Sobre estos valores operan las correcciones habituales: Madrid, Barcelona y los archipiélagos añaden entre un 10 y un 20 %; una parcela en pendiente o un terreno de mala capacidad portante desplazan el rango antes incluso de hablar de calidades. Las casas pequeñas presentan ratios unitarios superiores: cocinas y baños, las zonas más caras de la vivienda, se reparten sobre menos metros.
Ejemplo desglosado: vivienda de 150 m², calidades medias
El ejercicio completo, del PEM al coste total sin suelo, con valores redondeados:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| PEM | 150 m² × 1.500 €/m² | 225.000 € |
| Gastos generales y beneficio industrial (19 %) | 225.000 × 0,19 | 42.750 € |
| Presupuesto de contrata | 267.750 € | |
| Honorarios técnicos (proyecto, dirección de obra, dirección de ejecución, estudios previos) | 10 – 12 % del PEM | 24.750 € |
| Licencia de obras e ICIO | 3 – 5 % del PEM según municipio | 9.000 € |
| Acometidas, tasas y varios | 5.000 € | |
| IVA (10 % en vivienda) | Sobre las bases correspondientes | ≈ 29.500 € |
| Coste total aproximado sin suelo | ≈ 336.000 € |
Es decir, unos 2.240 €/m² todo incluido sin terreno, partiendo de un PEM de 1.500 €/m². La relación entre ambas cifras (del orden de 1,5) es la que la mayoría de los rangos publicados omiten precisar, y la primera verificación que conviene hacer ante cualquier presupuesto: qué nivel de la cadena describe. La mecánica completa se desarrolla en del PEM al coste total.
Las partidas que explican las desviaciones
La cimentación. Es la partida con mayor varianza de la obra. Sobre terreno favorable pesa un 5 u 8 % del PEM; sobre terreno de mala capacidad portante, con pendiente o con necesidad de muros de contención, puede superar el 15 %. El estudio geotécnico previo es la inversión con mejor relación coste-riesgo de todo el proyecto.
La envolvente. Fachadas, cubierta y carpinterías exteriores concentran las decisiones con doble efecto: coste inicial y consumo energético futuro. Pasar de una carpintería estándar a una de altas prestaciones con vidrios bajo emisivos mueve varios puntos del PEM, y es también la frontera hacia los enfoques de alta eficiencia tratados en coste de construir una casa pasiva.
Las instalaciones de climatización. La elección entre aerotermia con suelo radiante y sistemas convencionales puede desplazar el presupuesto de instalaciones del simple al doble. En una vivienda de 150 m², el conjunto de decisiones de carpinterías, climatización, suelos, cocina y baños puede mover el presupuesto final varias decenas de miles de euros sin cambiar un metro de superficie.
La geometría. Voladizos pronunciados, cubiertas complejas y plantas irregulares encarecen estructura y envolvente de forma más que proporcional. A la inversa, dos plantas compactas superpuestas optimizan cimentación, cubierta y recorridos de instalaciones frente a una planta extendida de la misma superficie.
Cómo encajar el presupuesto desde el proyecto
Tres decisiones tempranas concentran la capacidad real de control del coste. Definir el nivel de calidades por escrito antes de redactar el proyecto de ejecución, porque los cambios posteriores se pagan con creces. Dimensionar la vivienda sobre el programa real y no sobre el máximo edificable, porque cada metro cuadrado arrastra la cadena completa de costes. Y mantener una reserva para imprevistos del 5 al 10 % del PEM fuera de las decisiones de calidades, para que los descubrimientos de obra no se financien degradando el proyecto.
Para el caso particular de quien construye para sí mismo, con la cadena completa de costes del suelo a la primera ocupación, el análisis se desarrolla en autopromoción: coste real de construir tu propia vivienda. La diferencia con esta página está en el perímetro, no en los ratios de ejecución.
Nota: rangos y ejemplos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado. Los porcentajes de honorarios y tasas dependen del municipio y del alcance contratado.