Rangos 2026
En PEM por m² construido, calidades medias:
| Concepto | PEM orientativo 2026 |
|---|---|
| Edificación sobre rasante | 900 – 1.300 €/m² |
| Sótano de garaje (por planta) | 450 – 700 €/m² |
| Urbanización interior de parcela | Variable, 40 – 100 €/m² de parcela |
Como referencia de mercado, los observatorios de costes situaban en 2025 el plurifamiliar medio en Cataluña por encima de los 1.600 €/m² en coste de ejecución, coherente con estos PEM una vez añadidos gastos generales y beneficio industrial y considerando la posición alta de Barcelona en la escala regional. La corrección por zona se trata en diferencias regionales de costes.
La repercusión por vivienda
El promotor razona en coste por unidad vendible. Para un edificio de 20 viviendas de 75 m² construidos con una planta de sótano de 600 m²:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Sobre rasante | 1.500 m² × 1.100 €/m² | 1.650.000 € |
| Sótano | 600 m² × 550 €/m² | 330.000 € |
| PEM total | 1.980.000 € | |
| PEM por vivienda | 1.980.000 / 20 | 99.000 € |
Sobre esa base operan después contrata, honorarios, licencias, seguros (OCT y decenal, obligatorio en vivienda destinada a venta), gastos de gestión y financieros, y el suelo. En zonas tensionadas, la repercusión del suelo por m² edificable rivaliza o supera al coste de construcción, y es la variable que decide la viabilidad.
Las tres mecánicas propias del plurifamiliar
El efecto escala. Fachadas y cubiertas compartidas, instalaciones seriadas y repetición de tipos reducen el ratio frente al unifamiliar a igualdad de calidades. La compacidad del edificio (relación envolvente/superficie) es el indicador temprano más fiable del ratio final.
El efecto altura. A partir de cierto número de plantas, el ratio vuelve a subir: estructura y núcleos crecen, los medios de elevación se encarecen y los rendimientos de ejecución bajan. El óptimo económico depende de la normativa urbanística local y del valor de venta, pero el fenómeno es universal: la altura se paga.
El bajo rasante. Cada planta de sótano añade excavación, contención y, en su caso, agotamientos bajo nivel freático. El garaje es habitualmente la superficie con peor relación coste-valor del edificio: imprescindible por exigencia urbanística de plazas, rara vez rentable por sí mismo. Ratear correctamente su coste (aparte, nunca diluido en el ratio de vivienda) es indispensable para comparar presupuestos y para negociar con las empresas.
Lo esencial
Un plurifamiliar estándar se encuadra en 2026 entre 900 y 1.300 €/m² de PEM sobre rasante, con el sótano rateado aparte entre 450 y 700 €/m² por planta. La lectura útil para viabilidad es la repercusión por vivienda, construida sumando ambos perímetros y la cadena completa de costes de promoción. Los dos errores clásicos: diluir el sótano en el ratio general, y comparar presupuestos de edificios con compacidades muy distintas como si fueran equivalentes.
Nota: rangos y ejemplos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.