La variable clave: el nivel de implantación
En terciario, el perímetro del presupuesto se define por lo que se entrega:
| Nivel | Contenido entregado |
|---|---|
| Estructura y envolvente (shell and core) | Estructura, fachada, cubierta, núcleos e instalaciones generales hasta plantas |
| Implantación base (categoría A) | Suelos técnicos o soleras acabadas, techos, climatización distribuida, iluminación general |
| Implantación completa (llave en mano) | Distribución interior, acabados finales, mobiliario fijo y equipamiento específico del uso |
En oficinas, la práctica de mercado separa con frecuencia la obra del edificio (a cargo del promotor) y la implantación (a cargo del ocupante). En hoteles y comercio, en cambio, el equipamiento específico pesa tanto que los ratios útiles son los del conjunto terminado.
Rangos 2026 del terciario
En PEM por m² construido, zona de coste medio:
| Uso | PEM orientativo 2026 | Perímetro |
|---|---|---|
| Oficinas | 1.000 – 1.600 €/m² | Edificio con implantación base |
| Hotel 3 estrellas | 1.400 – 1.900 €/m² | Conjunto terminado sin FF&E completo |
| Hotel 4-5 estrellas | 1.900 – 2.500 €/m² y más | Conjunto terminado sin FF&E completo |
| Local comercial (adecuación) | 400 – 1.200 €/m² | Sobre local entregado en bruto, según actividad |
Dos observaciones. En hoteles, el ratio por m² se complementa siempre con el ratio por habitación, que es el que manejan los operadores; ambos se desarrollan en el análisis dedicado. En comercio, el rango es el más disperso del terciario porque la actividad manda: una implantación de restauración con cocina profesional multiplica varias veces el coste de una tienda textil.
Los tres análisis de esta rama
Coste de construcción de oficinas por m². Rangos por nivel de implantación, peso de las instalaciones de climatización y ventilación, y el efecto de las certificaciones de sostenibilidad sobre el presupuesto.
Coste de construcción de un hotel. Ratios por m² y por habitación según categoría, las partidas específicas del uso hotelero (cocinas, spa, insonorización, FF&E) y la lectura del presupuesto que hacen los operadores.
Coste de construcción de un local comercial. Obra bruta frente a adecuación, rangos por tipo de actividad y los costes de licencias y acometidas que los presupuestos de implantación suelen omitir.
Lo esencial
En terciario, la primera pregunta no es cuánto cuesta el m² sino qué se entrega en ese m². Con el nivel de implantación definido, los rangos 2026 son manejables: oficinas entre 1.000 y 1.600 €/m², hoteles entre 1.400 y más de 2.500 €/m² según categoría, y adecuaciones comerciales entre 400 y 1.200 €/m² según actividad. La estructura de costes indirectos y la formación del precio siguen la misma lógica que en el resto de tipologías.
Nota: rangos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.