Rangos 2026 por categoría
En PEM por m² construido, edificio terminado sin FF&E completo, zona de coste medio:
| Categoría | PEM orientativo 2026 | Orden de magnitud por habitación |
|---|---|---|
| Hotel económico y 2 estrellas | 1.100 – 1.500 €/m² | 60.000 – 90.000 € |
| Hotel 3 estrellas | 1.400 – 1.900 €/m² | 90.000 – 140.000 € |
| Hotel 4 estrellas | 1.700 – 2.200 €/m² | 130.000 – 200.000 € |
| Hotel 5 estrellas y lujo | 2.200 €/m² en adelante | 200.000 € en adelante |
El ratio por habitación se construye sobre la superficie total del hotel dividida por el número de llaves, e incorpora por tanto todas las zonas comunes; por eso crece más deprisa que el ratio por m² al subir de categoría: un 5 estrellas no solo tiene acabados más caros, tiene muchos más m² de restauración, spa y servicios por habitación. Por eso las dos magnitudes deben presentarse juntas y nunca una en lugar de la otra.
Las partidas específicas del uso hotelero
Las instalaciones de restauración. Cocinas profesionales, cámaras, extracción y zonas de personal constituyen un bloque técnico denso que no existe en oficinas ni en residencial, con ratios propios muy superiores a la media del edificio.
La insonorización. El aislamiento acústico entre habitaciones y frente a zonas comunes es una exigencia de operador tanto como normativa, y afecta a particiones, puertas, instalaciones y carpinterías.
Los cuartos húmedos en serie. Un baño completo por habitación concentra fontanería, impermeabilización y acabados en ciclos repetitivos: la industrialización (baños prefabricados) es en hoteles una palanca real de coste y plazo.
El FF&E y el OS&E. Mobiliario, equipamiento y menaje operativo se presupuestan aparte de la obra y suelen contratarse por el operador o con sus estándares. En presupuestos comparados, verificar siempre si las cifras lo incluyen: es la primera causa de desviaciones aparentes entre proyectos hoteleros.
El peso de las zonas comunes. La proporción entre superficie de habitaciones y superficie total (habitualmente entre el 55 y el 70 % según categoría) es el parámetro de diseño que más condiciona el ratio por llave.
La lectura del operador
Los operadores evalúan la inversión por habitación contra los ingresos esperados por habitación disponible. Para el análisis de costes, esto tiene una consecuencia práctica: los arbitrajes de proyecto se negocian en términos de estándar de marca (superficies mínimas de habitación, niveles de acabado, programa de servicios), y el economista que prepara o analiza presupuestos hoteleros necesita el manual de estándares del operador tanto como las mediciones. Las conversiones de edificios existentes a hotel siguen la lógica de la rehabilitación integral, con la puesta a norma acústica y de instalaciones como partidas dominantes.
Lo esencial
Un hotel se encuadra en 2026 entre 1.400 y 1.900 €/m² de PEM en 3 estrellas y desde 2.200 €/m² en el segmento alto, con ratios por habitación de 90.000 a más de 200.000 € según categoría. Las cifras solo son comparables con tres precisiones: FF&E incluido o no, proporción de zonas comunes, y nivel de la cadena de presupuesto conforme a del PEM al coste total.
Nota: rangos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.