Rangos 2026 por nivel de entrega
En zona de coste medio, valores por m² construido:
| Nivel | Contenido | Rango orientativo 2026 |
|---|---|---|
| Estructura y envolvente (shell and core) | Estructura, fachada, cubierta, núcleos, instalaciones generales hasta plantas | 700 – 1.000 €/m² de PEM |
| Edificio con implantación base (cat A) | Añade suelos técnicos, techos, climatización distribuida, iluminación general | 1.000 – 1.600 €/m² de PEM |
| Implantación del ocupante (fit out) | Distribución, acabados, salas, mobiliario fijo, audiovisuales | 500 – 1.200 €/m² adicionales |
Como referencia de mercado sobre la implantación, las guías especializadas de adecuación de oficinas sitúan el coste medio del fit out completo en torno a 1.080 €/m² en Madrid y 1.140 €/m² en Barcelona, valores medios que cubren desde implantaciones funcionales hasta espacios de alta especificación. La reforma de oficinas existentes sin cambio estructural se mueve en rangos inferiores, habitualmente entre 400 y 900 €/m².
Las variables que mueven el ratio
La climatización y la ventilación. Es el capítulo diferencial de las oficinas frente al residencial: caudales de aire primario por ocupante, zonificación, recuperación de calor y control. Entre un sistema básico y uno de alta eficiencia con control por zonas hay varios cientos de euros por m² de diferencia, parcialmente recuperables en explotación.
La fachada. Los muros cortina y las fachadas de altas prestaciones acústicas y térmicas concentran gran parte del sobrecoste de los edificios de oficinas de gama alta. La relación entre superficie de fachada y superficie de planta (compacidad) es, como en residencial, un predictor temprano del ratio.
Las certificaciones. Los sellos de sostenibilidad y bienestar exigen partidas adicionales (monitorización, calidad de aire, materiales certificados) y procesos de verificación. Su sobrecoste directo suele ser moderado en proyectos ya concebidos con criterios eficientes, pero puede ser significativo cuando se añade tarde al proyecto.
Las alturas libres y las cargas. Plantas diáfanas con grandes luces, alturas libres generosas y sobrecargas de uso elevadas encarecen la estructura frente al residencial, a cambio de la flexibilidad que el mercado de alquiler exige.
La lectura del promotor y la del ocupante
El promotor razona en coste del edificio (shell and core o cat A) contra rentas esperadas; el ocupante razona en coste de implantación por puesto de trabajo. Ambos presupuestos se encuentran en la negociación de las contribuciones del propietario a la implantación, habituales en el mercado de alquiler de oficinas. Para el análisis de presupuestos, la consecuencia es directa: ninguna cifra de oficinas es interpretable sin precisar el nivel de entrega y quién asume cada bloque. La mecánica general de niveles de presupuesto se desarrolla en del PEM al coste total.
Lo esencial
Unas oficinas cuestan en 2026 entre 700 y 1.000 €/m² de PEM en estructura y envolvente, entre 1.000 y 1.600 €/m² con implantación base, y la implantación del ocupante añade entre 500 y 1.200 €/m² según especificación. La climatización, la fachada y las exigencias de flexibilidad explican lo esencial de las diferencias entre proyectos. Antes de comparar dos cifras: mismo nivel de entrega, mismo perímetro de instalaciones, mismo tratamiento de los costes indirectos.
Nota: rangos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.