1. Los tres perímetros y sus rangos 2026
| Perímetro | Contenido | Rango orientativo 2026 |
|---|---|---|
| Envolvente básica | Cimentación, solera estándar, estructura, cubierta, fachada | 250 – 450 €/m² |
| Nave completa | Añade instalaciones (eléctrica, PCI, ventilación) y oficinas básicas | 350 – 650 €/m² |
| Llave en mano con parcela | Añade urbanización, acometidas, licencias y honorarios | 500 – 900 €/m² |
Este cuadro reconcilia las cifras del mercado: las referencias de 120 a 250 €/m² describen envolventes simples de gran tamaño o naves prefabricadas básicas; las de 200 a 500 €/m² describen naves completas; las superiores incorporan parcela y promoción. Ninguna cifra de nave es interpretable sin identificar su perímetro.
2. Rangos por tipología
En perímetro de nave completa, PEM por m² construido:
| Tipología | PEM orientativo 2026 |
|---|---|
| Nave agrícola o de almacenaje simple | 250 – 400 €/m² |
| Nave industrial estándar (taller, pyme) | 350 – 650 €/m² |
| Nave con oficinas integradas (10 – 15 % de superficie) | 450 – 750 €/m² |
| Plataforma logística de gran superficie | 400 – 600 €/m² |
| Nave frigorífica o de proceso especializado | 800 – 1.500 €/m² y más |
3. Desglose por capítulos
Para una nave de 1.000 m², altura libre inferior a 8 m, acabados medios, valores unitarios del perímetro de envolvente:
| Capítulo | Orden de magnitud |
|---|---|
| Movimiento de tierras, cimentación y saneamiento | 20 – 35 €/m² |
| Solera de hormigón estándar | 20 – 30 €/m² |
| Estructura | 40 – 70 €/m² |
| Cubierta (panel sándwich) | 30 – 70 €/m² |
| Fachada | 35 – 60 €/m² |
| Instalación eléctrica e iluminación | 25 – 60 €/m² |
| Protección contra incendios (sin rociadores) | 10 – 30 €/m² |
| Rociadores con depósito y bombeo (cuando proceden) | 25 – 45 €/m² |
| Oficinas integradas | 900 – 1.400 €/m² de oficina |
La urbanización de parcela (viales, campa, aparcamientos, cerramientos, redes enterradas) se presupuesta aparte: 60 a 150 €/m² de parcela urbanizada según nivel de acabado. En parcelas de ocupación baja, este capítulo rivaliza con la propia nave.
4. Los factores que mueven el ratio
El tamaño. El efecto escala es fuerte: una nave de 500 m² puede costar por m² un 20 o 30 % más que una de 5.000 m² equivalente, porque cimentación perimetral, fachadas y costes fijos se reparten peor. Es el motivo por el que los rangos publicados para naves pequeñas parecen sistemáticamente caros.
La altura libre. Pasar de 8 a 12 m encarece estructura, cerramientos y PCI de forma más que proporcional. La altura se decide por la logística interna prevista (estanterías, puentes grúa), no por precaución.
La familia estructural. Metálica: rápida, económica en rangos bajos, sensible al precio del acero. Prefabricada de hormigón: mejor comportamiento al fuego (reduce protecciones pasivas), durabilidad y resistencia a impactos, dominante en logística y gran tamaño. El arbitraje real incorpora la resistencia al fuego exigida por la actividad y los plazos de suministro locales.
La solera. En cuanto hay estanterías altas o tráfico intenso de carretillas, pasa de partida corriente a partida crítica: espesor, planimetría y juntas se dimensionan por la operación, y una solera de altas prestaciones puede duplicar el precio de la convencional. Sus defectos son los más caros de reparar de toda la nave.
La protección contra incendios. El capítulo crece por saltos normativos con la superficie, la sectorización y la carga de fuego de la actividad. Un cambio de actividad o de mercancía almacenada puede reabrirlo por completo: presupuestar PCI exige conocer la operación, no solo el edificio.
5. Ejemplo completo: nave de 2.000 m² con parcela de 5.000 m²
| Bloque | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Nave completa | 2.000 m² × 500 €/m² | 1.000.000 € |
| Oficinas integradas (150 m²) | 150 × 1.100 | 165.000 € |
| Urbanización de parcela | 3.000 m² urbanizados × 100 €/m² | 300.000 € |
| PEM total | 1.465.000 € | |
| Contrata (+19 %) | ≈ 1.743.000 € | |
| Honorarios, licencias, acometidas | ≈ 12 – 16 % del PEM | ≈ 205.000 € |
| Total aproximado sin suelo y sin IVA | ≈ 1.950.000 € (≈ 975 €/m² de nave) |
El ejemplo ilustra la regla central de la tipología: el ratio de nave (500 €/m²) y el coste real de la operación por m² de nave (aquí casi el doble) son magnitudes distintas, separadas por oficinas, parcela y cadena de promoción. Confundir las dos magnitudes es el error más frecuente en la tasación de suelo industrial.
6. Los dos análisis de esta rama
Coste de una nave industrial por m². El caso general en detalle: perímetros, desglose, efecto tamaño y las cinco variables de proyecto.
Coste de una plataforma logística de gran superficie. El caso especializado: solera de altas prestaciones, muelles (15.000 – 30.000 € por unidad), PCI de gran superficie y urbanización de varias hectáreas.
Nota: rangos y ejemplos orientativos para España en 2026, variables según región, proyecto y mercado.