1. La escala de profundidades
| Profundidad | Contenido típico | PEM orientativo 2026 | Base |
|---|---|---|---|
| Reforma parcial | Baños, cocina, acabados de una zona | 350 – 700 €/m² | Zona intervenida |
| Reforma completa de vivienda | Redistribución, instalaciones de la vivienda, acabados | 600 – 1.000 €/m² | Superficie total |
| Rehabilitación integral de edificio | Demoliciones, refuerzos, envolvente, instalaciones, acabados | 800 – 1.400 €/m² | Superficie total |
| Integral con estructura pesada | Sustitución de forjados, recalces, vaciado con fachada conservada | 1.200 – 2.000 €/m² y más | Superficie total |
Como referencia de mercado, las guías de precios generalistas sitúan la integral de edificio en torno a 1.100 – 1.600 €/m² en coste de ejecución, coherente con estos PEM una vez añadidos gastos generales y beneficio industrial. La coherencia entre ambas fuentes sostiene el rango, pero no sustituye a una medición del edificio concreto.
2. Las reglas de aplicación
Tres reglas evitan los errores de encuadre más comunes. La base de cálculo: el ratio de una parcial se aplica a la superficie intervenida, nunca a la total; mezclar bases produce comparaciones absurdas entre parcial e integral. La provisión de imprevistos: del 10 al 15 % del PEM en rehabilitación, contra el 5 – 10 % de la obra nueva; el rango alto no es pesimismo sino consecuencia normal de un edificio antiguo mal documentado. El perímetro de puesta a norma: toda intervención sustancial arrastra actualización de accesibilidad, protección contra incendios y eficiencia energética conforme al CTE en el alcance aplicable, y esas partidas se identifican en fase de estudio o aparecen en obra, cuando ya no se negocian.
3. Desglose por capítulos de una integral de edificio
Órdenes de magnitud sobre el PEM, sin estructura pesada:
| Capítulo | Peso habitual |
|---|---|
| Demoliciones y gestión de residuos | 6 – 12 % |
| Estructura (refuerzos, zunchados, escaleras) | 8 – 15 % |
| Envolvente (fachada, cubierta, carpinterías) | 18 – 28 % |
| Instalaciones completas | 22 – 30 % |
| Particiones y acabados | 25 – 35 % |
Las instalaciones pesan más que en obra nueva porque se rehacen íntegras en un contenedor que las condiciona; las demoliciones abren el presupuesto con un bloque que la obra nueva no conoce. Y tres mecanismos explican que rehabilitar pueda costar como construir: rendimientos penalizados por trabajar en lo existente, descubrimientos (patologías, estructuras imprevistas, instalaciones sin documentar) y puesta a norma.
4. La rehabilitación energética: ratios de síntesis
Por partida y por paquete, para un residencial tipo de los años 60 – 80:
| Elemento | Rango orientativo 2026 |
|---|---|
| SATE estándar (EPS 6 cm) | 55 – 95 €/m² de fachada |
| SATE de altas prestaciones | 90 – 150 €/m² de fachada |
| Sustitución de carpinterías | 350 – 700 €/m² de hueco |
| Aerotermia (vivienda unifamiliar) | 8.000 – 15.000 € |
| Paquete envolvente básica | 90 – 160 €/m² construido |
| Paquete envolvente completa | 160 – 280 €/m² construido |
| Paquete integral energética | 250 – 450 €/m² construido |
Los programas de ayudas vigentes (fondos europeos gestionados por las comunidades, más deducciones fiscales) pueden cubrir una fracción sustancial del coste cuando se acreditan las reducciones mediante certificado energético previo y posterior; importes y condiciones varían por convocatoria y deben verificarse en la aplicable al proyecto. El desarrollo completo está en coste de la rehabilitación energética.
5. Dos ejemplos de encuadre
Piso de 90 m², reforma completa, calidades medias. 90 × 800 €/m² = 72.000 € de PEM; contrata ≈ 85.700 €; con honorarios, licencia e IVA (10 %), total aproximado 100.000 – 110.000 €. Coherente con las medias de mercado publicadas para reformas integrales de piso.
Edificio de 600 m², integral sin estructura pesada. 600 × 1.100 €/m² = 660.000 € de PEM; con imprevistos al 12 % dentro del encuadre, contrata, honorarios (10 – 12 %), licencias e IVA aplicable, la operación se encuadra en torno a 950.000 – 1.050.000 € sin suelo. El diagnóstico previo (catas, inspección estructural, levantamiento) representa unos pocos miles de euros y es lo que separa este encuadre de una lotería.
6. Los tres análisis de esta rama
Coste de una rehabilitación integral por m². El caso central: rangos por alcance, desglose, método de gestión de la incertidumbre.
Coste de la rehabilitación energética. Ratios por partida y paquete, orden demanda-sistemas, mecánica de las ayudas.
Reforma parcial o rehabilitación integral. Los solapes del 10 – 20 %, los fijos repetidos y el umbral de decisión del 60 – 70 %.
Nota: rangos y ejemplos orientativos para España en 2026, variables según región, edificio y mercado. Las condiciones de las ayudas se verifican en la convocatoria vigente.