Los rangos en presencia
| Opción | Rango orientativo 2026 | Base de aplicación |
|---|---|---|
| Reforma parcial (baño, cocina, una zona) | 350 – 700 €/m² | Superficie intervenida |
| Reforma completa de vivienda | 600 – 1.000 €/m² | Superficie total |
| Con efectos de solape (parciales encadenadas) | El total puede superar el coste de la completa en un 15 – 30 % |
La trampa aritmética clásica: comparar el ratio de la parcial (sobre zona intervenida) con el de la integral (sobre superficie total) como si midieran lo mismo. Una reforma de baño y cocina de 25 m² a 600 €/m² parece barata frente a una integral de 90 m² a 800 €/m²; la comparación correcta suma todas las parciales previsibles del horizonte de uso.
Los tres mecanismos que encarecen las parciales encadenadas
Los costes fijos repetidos. Cada obra paga su instalación, su protección, su gestión de residuos, sus desplazamientos y su curva de arranque. Tres obras de 20.000 € cargan tres veces unos fijos que la integral carga una.
Los solapes de partidas. La parcial de hoy rompe lo que la parcial de mañana rehará: falsos techos abiertos dos veces, ayudas de albañilería duplicadas, acabados nuevos dañados por la obra siguiente. En vivienda antigua, el solape típico entre parciales sucesivas se sitúa entre el 10 y el 20 % del importe de cada una.
La frontera de las instalaciones. Si electricidad y fontanería generales están al final de su vida, cualquier parcial ambiciosa acaba tocándolas, y tocarlas parcialmente es pagarlas dos veces. El estado de las instalaciones es el criterio técnico que más veces decide la cuestión: instalaciones agotadas empujan a la integral con independencia de las preferencias.
El umbral de decisión práctico
La regla de encuadre que resiste bien el contraste: cuando el conjunto de parciales previsibles a cinco años alcanza el 60-70 % del coste de la integral, la integral gana, porque a ese nivel los solapes y los fijos repetidos absorben la diferencia y la integral entrega además un resultado homogéneo, con instalaciones nuevas y sin obras recurrentes. Por debajo de ese umbral, y con instalaciones en buen estado, las parciales dirigidas son defendibles.
Queda el factor no económico que a menudo decide en la práctica: la integral exige desocupar la vivienda; las parciales permiten habitarla. Ese coste de desalojo (alquiler temporal, mudanzas) pertenece al análisis y conviene ponerle cifra en lugar de tratarlo como veto implícito.
Lo esencial
La parcial es más barata obra a obra y puede ser más cara en el ciclo completo: fijos repetidos, solapes del 10-20 % y la frontera de las instalaciones inclinan la balanza hacia la integral cuando las parciales previsibles superan el 60-70 % de su coste. La decisión seria se toma con las dos columnas completas: todas las parciales del horizonte contra la integral con su coste de desalojo incluido.
Nota: rangos orientativos para España en 2026, variables según región, vivienda y mercado.