Las dos fórmulas y su reparto
| Aspecto | Precios unitarios | Precio cerrado |
|---|---|---|
| Qué se paga | Lo realmente ejecutado a los precios pactados | El importe global por la obra definida |
| Riesgo de cantidades | Promotor | Constructora |
| Condición de funcionamiento | Mediciones de calidad y certificación que mide | Proyecto realmente cerrado y completo |
| Prima implícita | No hay prima de riesgo de cantidades | La constructora cotiza el riesgo asumido |
| Vida del cambio | Fluida: los precios del contrato absorben variaciones | Todo lo indefinido vuelve como excepción al perímetro |
La verdad incómoda del precio cerrado
El cerrado no elimina el riesgo de cantidades: lo transfiere a cambio de una prima y de una condición. La prima es visible en mercados sanos (la oferta cerrada cotiza por encima del equivalente en unitarios). La condición es la que se olvida: el cierre solo cubre lo definido, y toda indefinición del proyecto (una alzada genérica, un detalle sin resolver, una calidad "o equivalente") es una puerta de reapertura que la constructora, comprimida por su propio riesgo, usará. El cerrado sobre proyecto incompleto combina lo peor de ambos mundos: prima pagada y conflicto conservado.
Los criterios de elección
Grado de definición del proyecto. Ejecución completa, detalles resueltos, calidades especificadas: el cerrado es viable. Proyecto en evolución o rehabilitación con incertidumbre de lo existente: unitarios, porque el cerrado se reabriría por cada descubrimiento.
Capacidad de seguimiento del promotor. Los unitarios exigen medir y certificar con rigor; sin esa capacidad (propia o contratada), el cerrado compra simplicidad de gestión a cambio de la prima.
Naturaleza del riesgo dominante. Cuando la incertidumbre es de cantidades sobre unidades conocidas (movimientos de tierras, rehabilitación), los unitarios la gestionan con naturalidad. Cuando el proyecto es estable y el promotor valora la certidumbre presupuestaria por encima del coste esperado, el cerrado responde a esa preferencia.
Las fórmulas mixtas resuelven los casos intermedios: cerrado por los capítulos definidos, unitarios donde vive la incertidumbre (lo enterrado, lo oculto de la rehabilitación), con la frontera entre ambos regímenes descrita sin ambigüedad.
Lo esencial
Unitarios: el promotor conserva el riesgo de cantidades y paga por lo ejecutado, a condición de medir de verdad. Cerrado: la constructora asume ese riesgo con prima, a condición de un proyecto genuinamente cerrado. La elección seria audita las condiciones antes que las preferencias, y las mixtas trazan la frontera donde el proyecto la trae de serie. Lo que ninguna fórmula suprime: la necesidad de comparar las ofertas sobre estructura y no sobre totales.
Nota: prácticas habituales en España en 2026; el régimen aplicable es el que pacta cada contrato.