Der Behandlungsunterschied
Zwei Regeln, in einem Punkt entgegengesetzt. Sie trennen die Schaffung von Wohnraum von der Sanierung.
Bei Neuschaffungsarbeiten ist der Anspruch den Wohnungen vorbehalten, die im Kopf des Eigentümers als Hauptwohnsitz dienen. Dritten überlassene Wohnungen genießen die Steuerbegünstigung nicht.
Bei Sanierungsarbeiten greift die Ausnahme. Arbeiten an Dritten überlassenen Wohnungen genießen sie, sofern der Dritte dort seinen Hauptwohnsitz begründet.
Mit anderen Worten: ein vermietender Eigentümer kann nicht zum ermäßigten Satz neu schaffen, aber er kann zum ermäßigten Satz sanieren.
Diese Asymmetrie ist mit Blick auf das verfolgte Ziel folgerichtig, nämlich die tatsächliche Nutzung bestehender Wohnungen zu fördern, ohne die Erzeugung neuer Mietobjekte zu subventionieren.
| Regelung | Was sie erfasst | Eigene Bedingung |
|---|---|---|
| Schaffung von Wohnraum | Neubau oder Schaffung von Einheiten | Nutzung zu Wohnzwecken |
| Sanierung | Arbeiten am Bestand | Alter der Wohnung |
Was dies für Vermieter bedeutet
Drei praktische Folgen.
Ein zur Vermietung bestimmtes Bauvorhaben genießt den ermäßigten Satz nicht, was von Beginn an in den Finanzierungsplan einzubeziehen ist.
Ein Sanierungsvorhaben an einem zur Vermietung bestimmten Objekt kann ihn genießen, sofern der Mieter dort seinen Hauptwohnsitz begründet.
Die Zweckbestimmung ist daher vor den Arbeiten festzulegen, da sie die anwendbare Regelung bestimmt und die Genehmigung vorher zu erlangen ist.
Eine Änderung der Zweckbestimmung während des Vorhabens kann den Anspruch infrage stellen, mit der entsprechenden Anzeige- und Rückzahlungspflicht.
Die Frage des Gebäudealters
Ein Punkt, in dem die Quellen nicht übereinstimmen und den wir nicht entscheiden. Er betrifft die Einordnung bestimmter gemischter Arbeiten.
Der Anspruch auf den ermäßigten Satz bei der Sanierung ist an eine Bedingung des Gebäudealters geknüpft.
Die luxemburgischen Fachquellen weichen über die verlangte Dauer voneinander ab. Manche nennen ein Alter von zehn Jahren, andere von zwanzig Jahren, und die herangezogenen amtlichen Quellen präzisieren dies in den allgemeinen Informationsunterlagen nicht.
Diese Abweichung ist nicht belanglos, da sie über die Förderfähigkeit eines kürzlich erworbenen Objekts entscheidet.
Die anwendbare Dauer ist daher vor jeder Verpflichtung bei der zuständigen Verwaltung zu prüfen, und keine Sekundärquelle sollte hierzu herangezogen werden.
Eine Ausnahme ist dagegen belegt: die Schaffung von Wohnraum durch Umwandlung eines Raums, der keiner war, unterliegt dieser Altersbedingung nicht, da sie Wohnraum schafft statt ihn zu sanieren.
Die Grenze zwischen beiden Begriffen
Sie ist nicht immer offensichtlich und hat Folgen. Die Grenze zwischen Neuschaffung und Sanierung bestimmt die anwendbare Regelung.
Die Neuschaffung lässt Wohnraum entstehen, der nicht bestand, durch Bau oder Umwandlung eines anders genutzten Raums.
Die Sanierung betrifft bestehenden Wohnraum, den sie instand setzt oder verbessert.
Manche umfangreichen Vorhaben liegen an der Grenze, insbesondere tiefgreifende Umstrukturierungen oder große Erweiterungen.
In diesen Fällen obliegt die Einordnung der Verwaltung, und sie bedingt sowohl die anwendbare Regelung als auch die Altersbedingung.
Der Genehmigungsantrag ist der Zeitpunkt, in dem sich diese Einordnung festlegt, ein weiteres Argument, ihn früh zu stellen.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Neuschaffung und Sanierung von der ersten Analyse an unterscheiden, da die Antwort an den Vermieter ganz davon abhängt.
Einem Vermieter nicht sagen, er sei von der Regelung ausgeschlossen, da die Sanierung ihm offensteht.
Nie eine Altersdauer ohne Prüfung nennen, da die Quellen abweichen.
Grenzfälle der Verwaltung vorlegen, bevor die Arbeiten beginnen, da die Einordnung die Regelung bestimmt.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch die Rücksprache mit der zuständigen Verwaltung.