Phase APS — Avant-Projet Sommaire : livrables, estimatif et premier engagement sur le coût

L'APS fait suite à la validation de l'esquisse par le maître d'ouvrage. Elle approfondit le projet sur trois plans simultanément : architectural (précision des plans), technique (choix des systèmes constructifs) et économique (structuration de l'estimatif).

C'est en fin d'APS que le maître d'œuvre souscrit en mission loi MOP son engagement sur le coût prévisionnel provisoire des travaux, assorti d'un seuil de tolérance contractuel. Cet engagement est un acte juridique important : il conditionne les honoraires des phases de réalisation en cas de dépassement dont le MOE serait responsable.

• Plans de niveaux, coupes, façades (1/100 à 1/200) : documents suffisamment précis pour qualifier le projet architecturalement. Les baies sont repérées, les hauteurs sous plafond sont indiquées, les circulations sont tracées.

• Note descriptive sommaire : description par corps d'état des matériaux et procédés envisagés (ex. : structure béton armé, toiture-terrasse accessible, menuiseries aluminium à rupture de pont thermique, isolation extérieure par ITE).

• Notice de sécurité incendie préliminaire : si le projet est un ERP ou un IGH, une notice sécurité préliminaire est produite pour anticiper les contraintes réglementaires.

• Estimatifs APS des lots techniques : les BET (structure, CVC-plomberie, électricité) produisent leurs estimatifs de lots techniques en cohérence avec les hypothèses architecturales arrêtées.

• Coût d'objectif par lot technique : document de travail interne permettant de vérifier que les enveloppes par lot sont cohérentes avec l'enveloppe globale.

L'estimatif APS est le document économique central de la phase. Il est structuré par corps d'état ou éléments fonctionnels, contrairement à l'ESQ qui utilisait des ratios globaux au m². Cette structuration permet d'identifier les postes de coût et d'anticiper les arbitrages si l'enveloppe est dépassée.

Terrassements et VRD : terrassement, fondations, réseaux extérieurs, aménagements paysagers. 5 à 12 % du coût travaux selon la complexité du site.

Gros œuvre : structure béton armé, maçonnerie porteuse, charpente, dalle sur terre-plein. 25 à 35 % du coût travaux.

Couverture / Étanchéité : toiture-terrasse, toiture inclinée, verrières. 3 à 7 %.

Façades et menuiseries extérieures : enduits, bardages, ITE, menuiseries aluminium/bois/PVC. 8 à 15 %.

Plâtrerie / Isolation / Cloisons : cloisons intérieures, doublages, faux-plafonds. 6 à 10 %.

Menuiseries intérieures / Mobilier fixe : portes intérieures, placards, aménagements cuisine. 3 à 6 %.

Revêtements de sol et murs : carrelages, parquets, peintures, faïences. 5 à 9 %.

CVC / Plomberie : chauffage, ventilation, climatisation, ECS, sanitaires. 8 à 15 %.

Électricité / Courants faibles : tableaux, câblage, éclairage, VDI, sécurité. 6 à 12 %.

Ascenseur (si applicable) : 50 à 80 K€ HT par élévateur selon configuration.

La précision d'un estimatif APS est de l'ordre de ±15 à 20 %. Cette fourchette est significativement meilleure que l'ESQ, mais elle reste importante. Les choix techniques qui seront affinés en APD auront un impact direct sur le coût final.

En mission loi MOP, la fin de la phase APS marque le premier engagement formel du maître d'œuvre sur le coût. Cet engagement sur le coût prévisionnel provisoire est assorti d'un seuil de tolérance (généralement ±10 % en APD, voire ±20 % à l'APS selon le contrat).

Si le coût final des travaux dépasse le coût prévisionnel définitif (arrêté en APD) au-delà du seuil contractuel, pour des raisons imputables au maître d'œuvre, des pénalités peuvent s'appliquer sur les honoraires de réalisation (DET notamment). Il est donc fondamental que l'estimatif APS soit réaliste et pas optimiste.

Un estimatif APS délibérément bas (pour rassurer le maître d'ouvrage ou remporter un contrat) génère une série de difficultés en cascade :

1. En APD, le quantitatif révèle un écart avec l'enveloppe APS → obligation de modifier le projet ou d'annoncer un dépassement.

2. En DCE, les offres d'entreprises confirment l'écart → tensions avec le MOA, renégociation de la mission, parfois arrêt du projet.

3. En réalisation, si le projet continue avec une enveloppe insuffisante → réduction des prestations, choix de second œuvre dégradés, contentieux.

L'estimatif APS honnête est le premier acte de professionnalisme de l'économiste de la construction.

Pour les projets de réhabilitation ou de rénovation, l'APS commence après les diagnostics techniques de l'existant (structure, amiante, plomb, courants forts existants…). Ces diagnostics ne font pas partie de la mission de base et doivent être commandés séparément par le maître d'ouvrage.

L'estimatif APS en réhabilitation est structurellement plus incertain qu'en construction neuve : les aléas liés à l'existant (découvertes en cours de travaux, état réel de la structure, présence de matériaux dangereux) peuvent générer des surcoûts non prévisibles. La réserve pour aléas doit être plus importante qu'en neuf — généralement 10 à 20 % du coût travaux.

L'estimatif APS est le livrable économique le plus chronophage de la phase conception. Sa production nécessite une connaissance fine des prix par corps d'état, actualisée en temps réel, et une capacité à structurer un document clair et exploitable par le maître d'ouvrage pour ses décisions d'arbitrage.

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Sources : Léonard Hamburger, Maître d'œuvre Bâtiment, 3e éd., Eyrolles, 2016 · Guide de rémunération MIQCP.