Phase APD — Avant-Projet Définitif : quantitatif, engagement définitif et dossier de permis

L'APD occupe une place particulière dans le déroulé de la mission. En amont, les phases ESQ et APS ont permis de définir le projet et de vérifier sa faisabilité économique. En aval, les phases PRO et DCE produiront les documents contractuels de consultation des entreprises.

L'APD est donc la dernière phase de conception avant les engagements contractuels définitifs : engagements du MOE sur le coût (en fin d'APD), engagement du MOA pour le dépôt du permis, engagement progressif vers la phase chantier.

• Plans de niveaux, coupes, façades (1/100) : plans définitifs constituant le dossier PC. Toutes les baies sont cotées, les hauteurs sous-plafond confirmées, les réservations principales indiquées.

• Descriptif sommaire des ouvrages (DSO) : description technique lot par lot de toutes les prestations prévues. Le DSO est la base textuelle à partir de laquelle les CCTP de la phase PRO seront rédigés.

• Dossier permis de construire : cerfa, plans PC (masse, niveaux, façades, toitures, insertion, document graphique), notice descriptive, attestation thermique préliminaire si applicable.

• Rapport initial du bureau de contrôle : en ERP/IGH, le bureau de contrôle rend un rapport initial à l'APD. Ses remarques doivent être intégrées avant le dépôt du PC.

• Notes de principe par lot technique : note CVC/plomberie (principes de chauffage, ventilation, ECS), note électrique (bilan de puissance, principe d'alimentation), note structure (système de fondation, type de structure, charges).

• Plans de principe par lot (1/100) : schémas de principe des réseaux, plans de repérage des locaux techniques, premiers plans de synthèse des interfaces entre lots.

• Estimatifs APD par lot technique : chaque BET produit son estimatif de lot, qui alimente le quantitatif APD global de l'économiste.

Le quantitatif APD est le document économique le plus structuré de la phase conception. Contrairement à l'estimatif APS (basé sur des ratios par corps d'état), le quantitatif APD descend au niveau des ouvrages élémentaires : des unités d'œuvre mesurables (m², m³, ml, forfait) auxquelles sont associés des prix unitaires.

Estimatif APS (corps d'état) : Gros œuvre : 450 000 € HT — Menuiseries extérieures : 85 000 € HT — CVC : 120 000 € HT…

Gros œuvre — Dalle béton armé 20 cm : 480 m² × 85 €/m² = 40 800 €

Gros œuvre — Voile BA 20 cm : 340 m² × 120 €/m² = 40 800 €

Gros œuvre — Poteau circulaire Ø40 : 18 u × 1 200 € = 21 600 €

Menuiseries ext. — Fenêtre alu 1 vantail 1×1,2m : 24 u × 850 € = 20 400 €

…

Ce niveau de détail permet d'identifier les postes à fort impact budgétaire et d'effectuer des arbitrages ciblés si l'enveloppe est dépassée.

La précision d'un quantitatif APD bien construit est de ±10 %. C'est la précision nécessaire pour que l'engagement du maître d'œuvre sur le coût prévisionnel soit crédible.

En mission loi MOP, la fin de la phase APD est le moment où le maître d'œuvre souscrit son engagement définitif sur le coût prévisionnel des travaux. Cet engagement est formalisé dans un document contractuel et il constitue la base de référence pour toute la suite de l'opération.

La rémunération définitive du MOE en loi MOP n'est pas fixée à la signature du contrat. Elle est arrêtée en fin d'APD, sur la base du coût prévisionnel définitif des travaux. Un projet dont le coût s'avère plus élevé qu'envisagé en phase de candidature peut ainsi générer des honoraires supérieurs — mais aussi des pénalités si le dépassement est imputable au MOE.

Le dossier de permis de construire produit à l'APD doit intégrer l'ensemble des contraintes réglementaires identifiées en phase études. Plusieurs points méritent une attention particulière.

• Attendus du permis : les prescriptions de l'instructeur (ABF, SDAP, SDIS, DREAL) peuvent imposer des modifications de projet après dépôt. Ces modifications doivent être intégrées dans les études APD et impactent potentiellement le quantitatif.

• Surface de plancher et emprise au sol : vérification de la conformité au PLU. Le calcul de la surface de plancher réglementaire (hors épaisseur de murs extérieurs isolés, hors sous-sols non aménageables…) est une source d'erreurs fréquentes.

• Attestations RT/RE2020 : l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique au stade du permis doit être produite. Elle conditionne l'obtention du PC pour les bâtiments neufs.

• Notice sécurité incendie : obligatoire pour les ERP. Elle est examinée par la commission de sécurité et peut imposer des modifications de conception (compartimentage, désenfumage, issues de secours).

L'APD est la phase où les interfaces entre lots techniques doivent être identifiées et traitées. Une interface non résolue en APD devient un problème de chantier — et une source d'avenant.

Le quantitatif APD est le livrable économique le plus structurant de la phase conception. Sa production exige plusieurs jours de travail rigoureux : relevé des ouvrages sur les plans, application des prix unitaires, coordination avec les BET, vérification de la cohérence globale. C'est aussi le document qui engage le plus directement la responsabilité du maître d'œuvre.

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Sources : Léonard Hamburger, Maître d'œuvre Bâtiment, 3e éd., Eyrolles, 2016 · Yves Widloecher & David Cusant, Manuel d'analyse d'un dossier de bâtiment, 2e éd., Eyrolles, 2018.