Dos modelos y sus variantes
Con un contratista general, el promotor firma un solo contrato de obra y tiene un solo interlocutor. El contratista ejecuta con medios propios y subcontrata el resto, y responde ante el promotor del conjunto. La Ley de Ordenación de la Edificación define al constructor como el agente que asume, «contractualmente ante el promotor», el compromiso de ejecutar las obras (art. 11). Cómo se organiza la subcontratación y qué obligaciones conlleva se explica en el artículo sobre el constructor y la subcontratación.
Con la contratación por paquetes, el promotor firma varios contratos, uno por oficio o por grupo de capítulos (estructura, fachadas, instalaciones, acabados), y cada empresa responde solo de su paquete. Entre ambos extremos hay variantes frecuentes: un contratista general con algunos paquetes contratados directamente por el promotor (ascensores, instalaciones especiales, carpintería a medida), o un contratista principal de obra civil y estructura al que se suman paquetes posteriores.
| Contratista general | Paquetes separados | |
|---|---|---|
| Contratos | uno | tantos como paquetes |
| Precio | uno, con margen de coordinación incluido | suma de precios, sin margen de coordinación |
| Lagunas entre partidas | riesgo del contratista, dentro de su alcance | riesgo del promotor |
| Retrasos entre oficios | se resuelven dentro del contrato | pueden generar reclamaciones cruzadas contra el promotor |
| Coordinación | a cargo del contratista | a cargo del promotor o de quien él contrate |
| Interlocutores en garantías | uno | uno por paquete |
Lo que se paga en cada modelo
El precio del contratista general incluye tres cosas que el precio de un paquete no incluye: la coordinación de todas las empresas, el riesgo de que un subcontratista falle y la absorción de las pequeñas lagunas entre partidas. Ese margen no es un sobrecoste gratuito: retribuye un trabajo y un riesgo. Lo que el promotor debe preguntarse es si puede hacer ese trabajo y asumir ese riesgo por menos.
La suma de paquetes parece más barata porque no muestra lo que falta. Los costes que el contratista general reparte en sus gastos generales de obra aparecen, en el modelo por paquetes, como partidas que nadie ha ofertado o como obras extra durante la ejecución.
Los huecos típicos entre paquetes son siempre los mismos. Medios auxiliares comunes (andamios, grúa, montacargas), instalaciones provisionales de obra, ayudas de albañilería a las instalaciones, remates entre oficios, limpieza, protección de lo ya ejecutado, gestión común de residuos y reparación de daños causados por un oficio en el trabajo de otro. En un contrato único, estas partidas están dentro del alcance del contratista; en paquetes, alguien tiene que haberlas asignado por escrito.
Por qué las lagunas acaban en obras extra
Cada paquete a precio cerrado solo cubre lo que su propio plano y su propio pliego describen. El artículo 1593 del Código Civil protege al promotor frente a la subida de «jornales o materiales» en un ajuste alzado, pero admite el aumento de precio por un cambio en el plano que produzca aumento de obra, si el propietario lo autoriza. Una partida que no figura en el alcance de ningún paquete no está cubierta por ningún precio cerrado: cuando haya que ejecutarla, se encargará a alguna de las empresas como trabajo adicional, y el promotor la pagará aparte.
La prevención es un cuadro de alcances. Antes de pedir ofertas, el proyectista o el asesor del promotor elabora una matriz que asigna cada partida del presupuesto del proyecto, cada medio auxiliar y cada remate a un paquete concreto, sin partidas huérfanas ni duplicadas. Esa matriz forma parte de cada contrato. Es el documento que sustituye, en el modelo por paquetes, a la responsabilidad global del contratista general.
El calendario: el riesgo menos visible
Con paquetes, el retraso de una empresa se convierte en un coste para las demás, y ese coste se reclama al promotor. Si la estructura llega tarde, la empresa de fachadas no puede empezar en la fecha contratada y puede reclamar por la espera o por la reprogramación. Con un contratista general, ese conflicto se resuelve dentro de su contrato con sus subcontratas.
El promotor que contrata por paquetes necesita un calendario contractual común, con fechas de entrega entre oficios, y contratos que regulen qué ocurre cuando una empresa no puede empezar por causa de otra. Sin esas cláusulas, cada retraso es una negociación, y la reserva del presupuesto la financia.
Quién coordina
La coordinación económica y contractual entre empresas no es, por sí misma, una función de la dirección facultativa. La LOE confía al director de la ejecución de la obra el control «cualitativa y cuantitativamente» de la construcción (art. 13.1) y la elaboración de las certificaciones parciales y de la liquidación final (art. 13.2.e); al director de obra, la conformidad de esas certificaciones (art. 12.3.e). Organizar la secuencia de empresas, negociar sus interferencias y repartir las partidas comunes es otro trabajo, que el promotor debe asumir con sus medios o encargar por contrato.
Las fórmulas habituales son tres: un equipo propio del promotor con experiencia en obra; un project manager o una dirección integrada de proyecto, que la literatura técnica presenta como complemento de la dirección facultativa, sin sustituirla, con objetivos de alcance, coste, plazo y calidad; o una ampliación expresa de la misión del arquitecto o del arquitecto técnico. En los tres casos, el coste de esa coordinación es una línea más del presupuesto.
Las líneas que hay que añadir al presupuesto
Comparar un contratista general con una suma de paquetes exige sumar a los paquetes lo que no ofertan. Sin esas líneas, la comparación se hace entre un precio completo y otro incompleto.
| Línea de presupuesto | Contratista general | Paquetes separados |
|---|---|---|
| Precio de obra ofertado | precio del contrato | suma de los paquetes |
| Partidas comunes (medios auxiliares, provisionales, limpieza, residuos) | incluidas en el precio | a asignar a un paquete o a presupuestar aparte |
| Ayudas y remates entre oficios | incluidos | a asignar en el cuadro de alcances |
| Coordinación entre empresas | incluida | equipo propio, project manager o misión ampliada |
| Reserva para interfaces y reclamaciones por calendario | reducida | específica, además de la reserva general |
| Gestión de garantías y postventa | un interlocutor | un interlocutor por paquete |
Sumadas esas líneas, la ventaja aparente de los paquetes se reduce o desaparece. El paso del presupuesto del proyecto al presupuesto de contratación, con estas diferencias de estructura, se trata en el artículo sobre el presupuesto de contrato de obra.
En obra pública: la división en lotes
En obra pública, la contratación por partes se hace mediante lotes, y la división no cambia el cálculo del umbral. Cuando el objeto se divide en lotes, el valor estimado se calcula sobre «el valor global estimado de la totalidad de dichos lotes» (art. 101.12 LCSP), de modo que el procedimiento aplicable depende, en principio, del conjunto y no de cada lote. En los contratos menores, el órgano debe justificar «que no se está alterando su objeto con el fin de evitar la aplicación de los umbrales» (art. 118.2).
Para el presupuesto del órgano de contratación, los riesgos son los del sector privado, con menos margen para corregirlos. Cada lote es un contrato con su propio precio, y las lagunas entre lotes no pueden resolverse con una negociación libre: deben tramitarse por las vías que la LCSP prevé para modificar los contratos. El cuadro de alcances entre lotes es, por tanto, aún más importante que en obra privada.
Cómo decidir
El modelo por paquetes conviene cuando se dan cuatro condiciones a la vez: un proyecto de ejecución completo y bien medido, un promotor con capacidad real de coordinación (propia o contratada), un calendario sin tensión extrema y paquetes con interfaces claras. Si falta alguna, el ahorro aparente del margen del contratista general suele consumirse en obras extra, reclamaciones por calendario y coste de coordinación.
El contratista general conviene cuando el promotor quiere transferir el riesgo de interfaz, cuando el proyecto deja zonas abiertas o cuando el plazo es crítico. Paga un margen, pero compra un único responsable del conjunto.
La variante mixta suele ser la más razonable para un promotor profesional: un contratista general para el núcleo de la obra y unos pocos paquetes directos donde el promotor aporta valor (equipamientos que negocia mejor, proveedores habituales), siempre con su alcance y sus interfaces definidos en el contrato principal. Si las ofertas recibidas superan el presupuesto, el cambio de modelo es una palanca más entre las descritas en el artículo sobre las ofertas por encima del presupuesto en obra privada, pero no la primera que debe usarse.
Este artículo describe el estado de las normas en la fecha de verificación y tiene una finalidad de orientación profesional. No sustituye el asesoramiento jurídico ni el examen del caso concreto.