Objectifs et positionnement de la phase APS
L'APS fait suite à la validation de l'esquisse par le maître d'ouvrage. Elle approfondit le projet sur trois plans simultanément : architectural (précision des plans), technique (choix des systèmes constructifs) et économique (structuration de l'estimatif).
À l'APS, le maître d'œuvre établit une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux (R2431-10). Il ne s'engage pas encore : en marché public, quand sa mission comporte l'assistance à la passation des marchés de travaux, son engagement porte sur le coût prévisionnel arrêté au plus tard avant le lancement de la consultation des entreprises (R2432-3). L'estimation APS prépare cet engagement : un chiffre trop optimiste peut se payer à la consultation, par une reprise des études sans rémunération supplémentaire que le maître d'ouvrage peut alors demander, aux conditions exposées plus bas.
APS vs APD : où se situe la frontière ?
| APS : ce qui est défini | Système constructif (béton, bois, métal), types de façades, organisation des réseaux techniques, surfaces finales confirmées, grandes options du second œuvre. |
|---|---|
| APS : ce qui reste ouvert | Détail des ouvrages élémentaires, spécifications techniques précises des matériaux, dimensionnement des réseaux, détails de menuiseries. |
| APD : ce qui sera défini | Tout le détail technique permettant d'instruire le permis de construire et de lancer la production des pièces écrites du dossier PRO. |
Les livrables de la phase APS
Livrables architecturaux
- ℹ Plans de niveaux, coupes, façades (1/100 à 1/200) : documents suffisamment précis pour qualifier le projet architecturalement. Les baies sont repérées, les hauteurs sous plafond sont indiquées, les circulations sont tracées.
- ℹ Note descriptive sommaire : description par corps d'état des matériaux et procédés envisagés (ex. : structure béton armé, toiture-terrasse accessible, menuiseries aluminium à rupture de pont thermique, isolation extérieure par ITE).
- ℹ Notice de sécurité incendie préliminaire : si le projet est un ERP ou un IGH, une notice sécurité préliminaire est produite pour anticiper les contraintes réglementaires.
Livrables économiques BET
- ℹ Estimatifs APS des lots techniques : les BET (structure, CVC-plomberie, électricité) produisent leurs estimatifs de lots techniques en cohérence avec les hypothèses architecturales arrêtées.
- ℹ Coût d'objectif par lot technique : document de travail interne permettant de vérifier que les enveloppes par lot sont cohérentes avec l'enveloppe globale.
Livrable économique principal : l'estimatif APS
L'estimatif APS est le document économique central de la phase. Il est structuré par corps d'état ou éléments fonctionnels, contrairement à l'ESQ qui utilisait des ratios globaux au m². Cette structuration permet d'identifier les postes de coût et d'anticiper les arbitrages si l'enveloppe est dépassée.
Structure type d'un estimatif APS
Terrassements et VRD : terrassement, fondations, réseaux extérieurs, aménagements paysagers. 5 à 12 % du coût travaux selon la complexité du site.
Gros œuvre : structure béton armé, maçonnerie porteuse, charpente, dalle sur terre-plein. 25 à 35 % du coût travaux.
Couverture / Étanchéité : toiture-terrasse, toiture inclinée, verrières. 3 à 7 %.
Façades et menuiseries extérieures : enduits, bardages, ITE, menuiseries aluminium/bois/PVC. 8 à 15 %.
Plâtrerie / Isolation / Cloisons : cloisons intérieures, doublages, faux-plafonds. 6 à 10 %.
Menuiseries intérieures / Mobilier fixe : portes intérieures, placards, aménagements cuisine. 3 à 6 %.
Revêtements de sol et murs : carrelages, parquets, peintures, faïences. 5 à 9 %.
CVC / Plomberie : chauffage, ventilation, climatisation, ECS, sanitaires. 8 à 15 %.
Électricité / Courants faibles : tableaux, câblage, éclairage, VDI, sécurité. 6 à 12 %.
Ascenseur (si applicable) : 50 à 80 K€ HT par élévateur selon configuration.
La précision d'un estimatif APS est de l'ordre de ±15 à 20 %. Cette fourchette est significativement meilleure que l'ESQ, mais elle reste importante. Les choix techniques qui seront affinés en APD auront un impact direct sur le coût final.
L'engagement du maître d'œuvre sur le coût prévisionnel
En marché public, l'APS produit une estimation provisoire du coût prévisionnel (R2431-10), sans engagement. L'engagement vient ensuite, sur le coût prévisionnel arrêté au plus tard avant le lancement de la consultation des entreprises (R2432-3), assorti d'un seuil de tolérance que fixe le marché de maîtrise d'œuvre (R2432-2). À défaut de mention dans les documents particuliers du marché, et seulement si celui-ci se réfère au CCAG-MOE de 2021, l'article 13.2 de ce cahier calcule ce seuil par une formule en euros hors taxes : coût prévisionnel des travaux x 1,05 en construction neuve, x 1,1 en réhabilitation. Le seuil se situe donc à 5 % ou 10 % au-dessus du coût prévisionnel : c'est un plafond de dépassement, pas une fourchette en plus ou en moins.
Si les offres dépassent ce coût au-delà du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut demander au maître d'œuvre d'adapter ses études sans rémunération supplémentaire (R2432-3). Pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, il ne peut le demander que si le dépassement ne résulte pas de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir ; la rédaction antérieure ne posait pas cette condition (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8). Une réduction de rémunération ne relève que du second engagement : quand sa mission comporte aussi la direction de l'exécution des marchés de travaux et l'assistance lors des opérations de réception, le maître d'œuvre s'engage sur le coût qui résulte des marchés de travaux, contrôlé après leur exécution complète ; en cas de dépassement de ce nouveau seuil de tolérance, sa rémunération est réduite, dans la limite de 15 % de celle des éléments de mission postérieurs à l'attribution des marchés de travaux. Pour les mêmes marchés de maîtrise d'œuvre, consultés à compter du 1er janvier 2023, seul un dépassement résultant d'un manquement dans ces deux missions entraîne la réduction (R2432-4). Il est donc fondamental que l'estimatif APS soit réaliste et pas optimiste.
ℹ Le piège de l'estimatif APS sous-évalué Un estimatif APS délibérément bas (pour rassurer le maître d'ouvrage ou remporter un contrat) génère une série de difficultés en cascade : 1. En APD, le quantitatif révèle un écart avec l'estimation de l'APS → obligation de modifier le projet ou d'annoncer un dépassement. 2. En DCE, les offres d'entreprises confirment l'écart → tensions avec le MOA, renégociation de la mission, parfois arrêt du projet. 3. En réalisation, si le projet continue avec une enveloppe insuffisante → réduction des prestations, choix de second œuvre dégradés, contentieux. L'estimatif APS honnête est le premier acte de professionnalisme de l'économiste de la construction.
La différence APS / APD en pratique
| Niveau de définition technique | APS : grandes options (béton ou bois, ITE ou ITI, CVC centralisé ou autonome). APD : choix techniques précis avec données dimensionnantes pour le PC. |
|---|---|
| Précision de l'estimatif | APS : ±15–20 % par corps d'état. APD : ±10 %, estimation définitive du coût prévisionnel. |
| Documents produits | APS : plans 1/100–1/200, note descriptive sommaire. APD : plans 1/100, descriptif sommaire des ouvrages complet, dossier PC. |
| Engagement contractuel | APS : estimation provisoire, sans engagement. APD : estimation définitive ; en marché public, le coût prévisionnel sur lequel le MOE s'engage peut être arrêté à ce stade, selon son marché, et au plus tard avant le lancement de la consultation (R2432-2 et R2432-3). |
| Permis de construire | APS : pas encore de dossier PC complet. APD : le dossier PC est intégré ou en cours de finalisation. |
APS en projets de réhabilitation
Pour les projets de réhabilitation ou de rénovation, l'APS commence après les diagnostics techniques de l'existant (structure, amiante, plomb, courants forts existants…). Ces diagnostics ne font pas partie de la mission de base et doivent être commandés séparément par le maître d'ouvrage.
L'estimatif APS en réhabilitation est structurellement plus incertain qu'en construction neuve : les aléas liés à l'existant (découvertes en cours de travaux, état réel de la structure, présence de matériaux dangereux) peuvent générer des surcoûts non prévisibles. La réserve pour aléas doit être plus importante qu'en neuf, généralement 10 à 20 % du coût travaux.
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Sources : Léonard Hamburger, Maître d'œuvre Bâtiment, 3e éd., Eyrolles, 2016 · Guide de rémunération MIQCP.