Les phases de la maîtrise d'œuvre : guide complet pour comprendre le déroulé d'un projet de construction

Le maître d'œuvre (MOE) est le professionnel mandaté par le maître d'ouvrage (MOA) pour concevoir et piloter la réalisation d'un ouvrage. Dans la plupart des opérations de bâtiment, la maîtrise d'œuvre est assurée par une équipe pluridisciplinaire, et non par un seul acteur.

Le contrôleur technique n'en fait pas partie : il intervient à la demande du maître d'ouvrage, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci, et son activité est incompatible avec toute activité de conception. Le coordonnateur SPS est désigné par le maître d'ouvrage, par un contrat ou un avenant spécifique écrit, rémunéré distinctement ; quand l'opération dépasse 760 000 euros, il ne peut y exercer aucune autre fonction, sauf dans les opérations des communes ou groupements de communes de moins de 5 000 habitants.

Dans les petits projets (maison individuelle, rénovation d'appartement), l'architecte peut assumer seul l'ensemble des études. Pour les opérations plus importantes, le BET tous corps d'état complète l'équipe, et les projets complexes (ERP, IGH, tertiaire) font appel à des spécialistes distincts par lot technique.

À titre indicatif, les taux pratiqués en France pour une mission de base (ESQ à AOR) se situent généralement entre 7 et 15 % de l'enveloppe travaux selon la taille de l'opération, de 10 à 15 % pour les petites opérations et de 7 à 10 % pour les plus importantes, d'après les ordres de grandeur publiés en 2008 par la MIQCP (Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques), qui « ne doivent, en aucun cas, devenir des modes de calcul ».

Source : Taux global : MIQCP, « Évaluer l'enveloppe financière prévisionnelle d'un ouvrage de bâtiment », juin 2008. Répartition par élément de mission : ordre de grandeur indicatif ; chaque marché de maîtrise d'œuvre fixe la décomposition de son forfait (R2432-6).

Les phases de conception couvrent l'intégralité du travail intellectuel produit avant le démarrage du chantier. Elles suivent une progression logique : chaque phase affine et engage un peu plus la définition technique et financière du projet.

L'esquisse est la première traduction spatiale du programme. Elle permet de vérifier la faisabilité architecturale et d'établir une première enveloppe budgétaire sur la base de ratios de coût au m². Elle ne présuppose pas de solutions techniques arrêtées : c'est une phase d'intention.

• ℹ Livrables architecturaux : plans de principe (échelle 1/200), croquis de volumétrie, insertion paysagère.
• ℹ Livrable économique : ordre de grandeur budgétaire par application de ratios. Précision indicative : ±25 à 30 %.
• ℹ Enjeu pour le MOA : valider la faisabilité du projet avant tout engagement, notamment avant le dépôt du permis de construire.

L'APS traduit les orientations de l'esquisse en options techniques préliminaires. Les surfaces sont précisées, les principes constructifs arrêtés (structure béton/bois/métal, types de façades, systèmes CVC). L'APS aboutit à une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux (R2431-10), sans engagement du maître d'œuvre à ce stade.

• ℹ Livrables architecturaux : plans de niveau, coupes, façades (1/100 à 1/200), notice descriptive.
• ℹ Livrable économique : estimatif APS par corps d'état ou par éléments fonctionnels. Précision : ±15 à 20 %.
• ℹ Enjeu : décision de poursuivre le projet sur des bases financières réalistes. Un estimatif APS sous-évalué génère des difficultés irrémédiables en phase APD et DCE.

L'APD est la phase charnière du projet. Les choix techniques sont stabilisés, les plans sont suffisamment précis pour instruire le permis de construire. L'APD établit l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposée par corps d'état (R2431-11). En marché public, le coût prévisionnel sur lequel le maître d'œuvre s'engage peut être arrêté sur cette estimation : le marché de maîtrise d'œuvre en précise les modalités, et le code fixe seulement une date limite, avant le lancement de la procédure de passation des marchés de travaux (R2432-2 et R2432-3). Si les offres dépassent ce coût au-delà du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut demander au maître d'œuvre d'adapter ses études sans rémunération supplémentaire, sauf, pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, si le dépassement résulte de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8). Une réduction de rémunération ne relève que du second engagement, contrôlé après exécution (R2432-4).

• ℹ Livrables architecturaux : plans précis (1/100), descriptif sommaire des ouvrages, dossier PC complet.
• ℹ Livrable économique : quantitatif préliminaire APD, avec descriptif par corps d'état. Précision : ±10 %.
• ℹ Enjeu : en marché public, le quantitatif APD peut fonder le coût prévisionnel sur lequel le maître d'œuvre s'engage (R2432-2 et R2432-3). Un quantitatif APD fiable est le meilleur bouclier contre les réclamations ultérieures.

La phase PRO produit l'ensemble des pièces techniques nécessaires à la consultation des entreprises. Plans d'exécution, CCTP par lots, quantitatifs détaillés, bordereaux de prix : l'entreprise doit pouvoir chiffrer précisément son offre à partir du dossier PRO. C'est la phase la plus exigeante en termes de production documentaire.

• ℹ Livrables architecturaux : plans d'exécution (1/50 à 1/20), détails techniques, carnets de détails, plans par corps d'état.
• ℹ Livrables économiques : CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières) par lot, quantitatifs PRO, bordereaux DQE.
• ℹ Enjeu : la qualité du dossier PRO conditionne directement la qualité des offres reçues en DCE. Un CCTP imprécis génère des ambiguïtés d'interprétation, source d'avenants.

ℹ Gros œuvre et second œuvre : deux univers de coût distincts Le gros œuvre (GO) regroupe les travaux de structure : terrassements, fondations, maçonnerie béton armé, charpente. Il représente généralement 30 à 40 % du coût travaux selon la complexité structurelle. Le second œuvre (SO) regroupe tout ce qui habille et rend fonctionnel l'ouvrage : couverture, étanchéité, menuiseries extérieures, plâtrerie, isolation, revêtements, CVC, électricité, plomberie. Il représente 60 à 70 % du coût travaux . C'est là que se joue l'essentiel de la maîtrise budgétaire. L'étape « hors d'eau, hors d'air », atteinte lorsque la couverture et les menuiseries extérieures sont posées, est un jalon contractuel clé : elle marque le début des travaux de second œuvre intérieur.

La consultation des entreprises est la phase qui fait le lien entre la conception et le chantier. Elle comprend deux missions distinctes : la constitution du dossier de consultation (DCE) et l'analyse des offres reçues (ACT).

Le DCE regroupe l'ensemble des documents transmis aux entreprises candidates pour leur permettre de formuler une offre. Le maître d'œuvre assiste le maître d'ouvrage dans la constitution des pièces administratives et techniques du dossier.

La stratégie d'allotissement, décider si les marchés seront passés en corps d'état séparés (un marché par lot) ou en entreprise générale (un seul marché TCE), est du ressort du maître d'ouvrage. Elle a des conséquences directes sur le coût final et sur la complexité du pilotage de chantier.

Une fois les offres reçues, la mission ACT consiste à les analyser, les comparer et accompagner le maître d'ouvrage dans les négociations avec les entreprises. C'est une phase à fort enjeu économique : l'analyse des offres permet de détecter les sous-évaluations, sources potentielles d'avenants, et les offres anormalement basses.

• ℹ Analyse économique des offres : vérification de la cohérence des prix, comparaison lot par lot, mise en évidence des écarts par rapport à l'estimation.
• ℹ Tableau comparatif des offres : outil de synthèse permettant au MOA de visualiser les offres en un seul document et de prendre une décision éclairée.
• ℹ Mise au point des marchés : négociation technique et financière avec les entreprises retenues avant signature des marchés.

Détecter une offre anormalement basse : le mécanisme du B&A

Une offre d'entreprise se décompose en : DS (Déboursés Secs) + FC (Frais de Chantier) + Fop (Frais opérationnels) + FG (Frais Généraux) + B&A (Bénéfice et Aléas). Le B&A est la provision pour risques et la marge de l'entreprise.

Une offre dont le B&A est inférieur à 3–4 % du prix de vente HT est en situation de fragilité : au moindre aléa de chantier (intempéries, sous-sol imprévu, modification de programme), l'entreprise sera en déficit et tentera de le compenser par des réclamations et des demandes d'avenants.

L'architecte et l'économiste qui savent lire cette structure de prix peuvent alerter le MOA avant la signature du marché, évitant ainsi des conflits coûteux en cours de chantier.

Une fois les marchés signés, la maîtrise d'œuvre entre dans ses missions de réalisation. Ces phases sont moins documentées que les phases études, mais elles sont déterminantes pour la maîtrise des coûts finaux.

Le suivi financier en phase DET est particulièrement critique. L'architecte et l'économiste doivent valider les situations mensuelles des entreprises sur la base de l'avancement réel des travaux, pas de l'avancement déclaré. Toute sur-validation crée un déséquilibre financier difficile à redresser en fin de chantier.

Le décompte général de chaque marché de travaux relève de la DET, non de l'AOR : le maître d'œuvre vérifie le projet de décompte final de l'entreprise et établit le décompte général (R2431-16, 4°). Si le marché de travaux se réfère au CCAG-Travaux de 2021, le maître d'œuvre en établit le projet, que le maître d'ouvrage valide, signe et notifie à l'entreprise ; signé par elle sans réserve, il devient le décompte général et définitif (DGD), qui lie définitivement les parties et arrête le solde du marché (art. 12.4.1 à 12.4.3). Il intègre l'ensemble des situations validées, les avenants signés et les éventuelles pénalités de retard. Sa rédaction rigoureuse est la dernière protection financière du maître d'ouvrage.

La nature du maître d'ouvrage, public ou privé, détermine le cadre juridique dans lequel s'inscrit la mission de maîtrise d'œuvre.

Le livre IV de la deuxième partie du Code de la commande publique définit le cadre obligatoire de la maîtrise d'œuvre confiée à un opérateur de droit privé par les maîtres d'ouvrage qu'il énumère (L2411-1 et L2430-1), hors logements locatifs aidés par l'État des offices publics de l'habitat, des organismes privés d'HLM et des sociétés d'économie mixte (L2430-2), pour les marchés dont la consultation est engagée depuis le 1er avril 2019. Il a codifié l'ancienne loi MOP (loi n° 85-704 du 12 juillet 1985), abrogée sauf le dernier alinéa de son article 1er, et le décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993 relatif aux missions de maîtrise d'œuvre, abrogé lui aussi ; les marchés de maîtrise d'œuvre consultés avant cette date restent régis par ces textes. Son principe fondateur : confier la maîtrise d'œuvre à une équipe unique, responsable de la cohérence du projet de l'esquisse à la réception.

La mission de base loi MOP comprend obligatoirement les éléments : ESQ, APS, APD, PRO, ACT, VISA (ou EXE), DET et AOR. Elle ne peut pas être fragmentée ou confiée à des équipes différentes pour la conception et la réalisation, sauf dispositions particulières.

Un point essentiel, souvent mal compris : le montant des honoraires figurant dans l'acte d'engagement initial est provisoire. Quand le coût prévisionnel des travaux n'est pas encore connu à la passation du marché de maîtrise d'œuvre, la rémunération qui y est inscrite est provisoire et se calcule sur la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle affectée aux travaux (R2432-7). L'APD doit permettre de fixer le forfait de rémunération dans les conditions prévues par le marché (R2431-11), forfait qui tient compte du coût prévisionnel établi sur l'estimation de l'APS ou sur celle de l'APD (R2432-6). Si les offres dépassent le coût prévisionnel sur lequel le maître d'œuvre s'est engagé, au-delà du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut lui demander d'adapter ses études sans rémunération supplémentaire (R2432-3). Si le coût total définitif des travaux dépasse le seuil du second engagement, contrôlé après exécution, la rémunération du maître d'œuvre est réduite, dans la limite de 15 % de celle des éléments de mission postérieurs à l'attribution des marchés de travaux (R2432-4). Pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, la reprise gratuite des études ne peut pas être demandée si le dépassement résulte de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir, et seul un dépassement dû à un manquement dans ses missions de direction de l'exécution des marchés de travaux et d'assistance lors des opérations de réception entraîne la réduction (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8).

Pour un maître d'ouvrage privé (promoteur, particulier, entreprise), aucune réglementation n'impose le contenu de la mission MOE. Le contrat est librement négocié entre les parties. Cette liberté a ses avantages, missions sur mesure, honoraires négociés, mais aussi ses risques.

Le piège de la mission privée incomplète : un architecte mandaté uniquement pour le permis de construire et les phases études, sans suivi de chantier (DET), perd la capacité de contrôler la conformité de l'exécution avec ses propres plans. Les malfaçons deviennent sa responsabilité sans qu'il ait eu les moyens de les prévenir.

À chaque phase de la maîtrise d'œuvre correspond un ou plusieurs livrables économiques. Leur qualité conditionne directement la fiabilité des décisions financières du maître d'ouvrage, et la responsabilité du maître d'œuvre.

La production de ces livrables représente une charge de travail considérable, souvent sous-estimée dans les petites agences d'architecture. Un estimatif APS mal calibré peut représenter plusieurs jours de travail de recherche de ratios, d'ajustements, de mise en forme, pour un résultat qui engage pourtant la responsabilité du maître d'œuvre pour toute la durée de l'opération.

Pour aller plus loin dans ce cocon : Phase ESQ · Phase APS · Phase APD · Phase PRO · Phase DCE · Phase ACT · Phases VISA/DET/AOR · Livrables économiques par phase MOE · Ratios de coût de construction · Comment éviter les dérives budgétaires · Mission loi MOP vs mission privée

Sources documentaires : Léonard Hamburger, Maître d'œuvre Bâtiment, Guide pratique, technique et juridique, 3e éd., Eyrolles, 2016 · Yves Widloecher & David Cusant, Manuel d'analyse d'un dossier de bâtiment, 2e éd., Eyrolles, 2018.