La position stratégique de la phase APD
L'APD occupe une place particulière dans le déroulé de la mission. En amont, les phases ESQ et APS ont permis de définir le projet et de vérifier sa faisabilité économique. En aval, les phases PRO et DCE produiront les documents contractuels de consultation des entreprises.
L'APD est donc la dernière phase de conception avant les engagements contractuels définitifs : engagement du MOE sur le coût prévisionnel (arrêté selon les modalités du marché, au plus tard avant la consultation), engagement du MOA pour le dépôt du permis, engagement progressif vers la phase chantier.
Ce qui change entre APS et APD
| Options techniques | APS : grandes orientations. APD : choix arrêtés avec données dimensionnantes (épaisseur d'isolant, section de gaine, type de charpente, profondeur des fondations). |
|---|---|
| Précision économique | APS : estimatif global ±15–20 %. APD : quantitatif par ouvrage élémentaire ±10 %, estimation définitive du coût prévisionnel. |
| Permis de construire | APS : données insuffisantes pour le PC. APD : dossier PC complet produit (plans de masse, plans de niveaux 1/100, façades, coupes, notice). |
| Coordination BET | APS : coordination générale. APD : coordination précise entre lots (interfaces structure/façade, réservations CVC/électricité). |
| Responsabilité contractuelle | APS : estimation provisoire, sans engagement. APD : estimation définitive ; le marché peut y placer l'engagement du MOE. |
Ces précisions sont des ordres de grandeur de pratique : ni le Code de la commande publique ni l'arrêté du 22 mars 2019 ne fixent de précision par phase.
Les livrables de la phase APD
Livrables architecturaux
- ℹ Plans de niveaux, coupes, façades (1/100) : plans définitifs constituant le dossier PC. Toutes les baies sont cotées, les hauteurs sous-plafond confirmées, les réservations principales indiquées.
- ℹ Descriptif sommaire des ouvrages (DSO) : description technique lot par lot de toutes les prestations prévues. Le DSO est la base textuelle à partir de laquelle les CCTP de la phase PRO seront rédigés.
- ℹ Dossier permis de construire : cerfa, plans PC (masse, niveaux, façades, toitures, insertion, document graphique), notice descriptive, attestation thermique préliminaire si applicable.
- ℹ Rapport initial du bureau de contrôle : en ERP/IGH, le bureau de contrôle rend un rapport initial à l'APD. Ses remarques doivent être intégrées avant le dépôt du PC.
Livrables des BET
- ℹ Notes de principe par lot technique : note CVC/plomberie (principes de chauffage, ventilation, ECS), note électrique (bilan de puissance, principe d'alimentation), note structure (système de fondation, type de structure, charges).
- ℹ Plans de principe par lot (1/100) : schémas de principe des réseaux, plans de repérage des locaux techniques, premiers plans de synthèse des interfaces entre lots.
- ℹ Estimatifs APD par lot technique : chaque BET produit son estimatif de lot, qui alimente le quantitatif APD global de l'économiste.
Le quantitatif APD : livrable économique central
Le quantitatif APD est le document économique le plus structuré de la phase conception. Contrairement à l'estimatif APS (basé sur des ratios par corps d'état), le quantitatif APD descend au niveau des ouvrages élémentaires : des unités d'œuvre mesurables (m², m³, ml, forfait) auxquelles sont associés des prix unitaires.
De l'estimatif APS au quantitatif APD : le passage aux ouvrages élémentaires
Estimatif APS (corps d'état) : Gros œuvre : 450 000 € HT, Menuiseries extérieures : 85 000 € HT, CVC : 120 000 € HT…
Gros œuvre, Dalle béton armé 20 cm : 480 m² × 85 €/m² = 40 800 €
Gros œuvre, Voile BA 20 cm : 340 m² × 120 €/m² = 40 800 €
Gros œuvre, Poteau circulaire Ø40 : 18 u × 1 200 € = 21 600 €
Menuiseries ext., Fenêtre alu 1 vantail 1×1,2m : 24 u × 850 € = 20 400 €
…
Ce niveau de détail permet d'identifier les postes à fort impact budgétaire et d'effectuer des arbitrages ciblés si l'enveloppe est dépassée. Face à une estimation APD supérieure à l'enveloppe, le maître d'ouvrage choisit entre chercher des économies sans toucher au programme, réduire ou phaser le programme, changer l'hypothèse de dévolution ou relever l'enveloppe, chaque option ayant son effet sur le contrat de maîtrise d'œuvre.
La précision d'un quantitatif APD bien construit est de l'ordre de ±10 %, un ordre de grandeur de pratique. Cette précision est à rapprocher du seuil de tolérance fixé par le marché de maîtrise d'œuvre : à défaut de mention dans le marché, et si celui-ci se réfère au CCAG-MOE de 2021, le seuil attaché au coût prévisionnel est ce coût hors taxes multiplié par 1,05 en construction neuve (art. 13.2), soit 5 % au-dessus, un plafond plus étroit que cette précision.
L'engagement du maître d'œuvre sur le coût : enjeux contractuels
En marché public, le code ne lie pas l'engagement à la fin de l'APD : le marché de maîtrise d'œuvre précise selon quelles modalités est arrêté le coût prévisionnel des travaux, assorti d'un seuil de tolérance, sur lequel le maître d'œuvre s'engage (R2432-2), et ce coût doit être arrêté au plus tard avant le lancement de la procédure de passation des marchés de travaux (R2432-3). Le marché peut le fonder sur l'estimation définitive de l'APD, ou plus tard sur le coût prévisionnel que le maître d'ouvrage arrête au vu des études de projet (R2431-12, 5°). Le coût prévisionnel arrêté est formalisé selon les modalités du marché et sert de référence au premier engagement. Le marché peut ne prévoir aucun engagement s'il est établi que des données techniques nécessaires ne pourront être connues à temps (R2432-5).
| Seuil de tolérance | Fixé par le marché de maîtrise d'œuvre (R2432-2). À défaut de mention dans le marché, et si celui-ci se réfère au CCAG-MOE de 2021, l'art. 13.2 le calcule en euros hors taxes : coût prévisionnel des travaux x 1,05 en construction neuve, x 1,1 en réhabilitation, soit 5 % ou 10 % au-dessus du coût prévisionnel, comparé au résultat de la consultation. Plafond de dépassement, pas une fourchette. |
|---|---|
| Premier engagement dépassé | Si la mission comporte l'assistance à la passation des marchés de travaux, l'engagement se contrôle à l'issue de la consultation : en cas de dépassement du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut demander au maître d'œuvre d'adapter ses études, sans rémunération supplémentaire (R2432-3). Pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, il ne le peut que si le dépassement ne résulte pas de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir (décret n° 2022-1683). Le code n'attache à ce premier engagement que cette reprise des études. |
| Second engagement | Si la mission comporte en outre la direction de l'exécution des marchés de travaux et l'assistance lors des opérations de réception, le maître d'œuvre s'engage aussi sur le coût qui résulte des marchés de travaux, assorti d'un nouveau seuil de tolérance ; à défaut de mention dans le marché, et si celui-ci se réfère au CCAG-MOE de 2021, ce seuil est ce coût hors taxes multiplié par 1,03 en construction neuve et par 1,05 en réhabilitation (art. 13.2). Le contrôle a lieu après exécution complète des travaux, sur le coût total définitif résultant des décomptes finaux et factures des entreprises, selon les modalités de prise en compte des variations économiques que prévoit le marché. En cas de dépassement, la rémunération est réduite, selon les modalités de calcul du marché, dans la limite de 15 % de celle des éléments de mission postérieurs à l'attribution des marchés de travaux (R2432-4). Pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, seul un dépassement dû à un manquement du maître d'œuvre dans ces deux missions entraîne la réduction ; auparavant, tout dépassement du seuil l'entraînait (décret n° 2022-1683). |
| Causes extérieures | Une modification du programme ou de prestations décidée par le maître d'ouvrage passe par une modification conventionnelle du marché de maîtrise d'œuvre, qui arrête le programme modifié et le coût prévisionnel des travaux et adapte la rémunération et l'engagement (L2432-2). Face à des circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir, l'engagement demeure, mais, pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, le maître d'ouvrage ne peut pas lui demander d'adapter gratuitement ses études si le dépassement en résulte (R2432-3). L'évolution des prix se traite selon les modalités de prise en compte des variations économiques que fixe le marché de maîtrise d'œuvre : le code les impose pour le second engagement (R2432-4), et le CCAG-MOE de 2021, s'il est visé, les renvoie aux documents particuliers (art. 13.1). |
La rémunération définitive du MOE en loi MOP n'est pas fixée à la signature du contrat. Elle est fixée dans les conditions prévues par le marché, l'APD devant permettre la fixation du forfait (R2431-11, 6°) : ce forfait tient compte du coût prévisionnel des travaux, établi sur l'estimation de l'APS ou sur celle de l'APD (R2432-6, 3°), et, tant que ce coût n'est pas connu, la rémunération se calcule provisoirement sur la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle affectée aux travaux (R2432-7). Un projet plus cher qu'envisagé à la candidature peut ainsi générer des honoraires supérieurs, mais le maître d'œuvre s'engage alors sur ce coût.
APD et permis de construire : les points de vigilance
Le dossier de permis de construire produit à l'APD doit intégrer l'ensemble des contraintes réglementaires identifiées en phase études. Plusieurs points méritent une attention particulière.
- ℹ Attendus du permis : les prescriptions de l'instructeur (ABF, SDAP, SDIS, DREAL) peuvent imposer des modifications de projet après dépôt. Ces modifications doivent être intégrées dans les études APD et impactent potentiellement le quantitatif.
- ℹ Surface de plancher et emprise au sol : vérification de la conformité au PLU. Le calcul de la surface de plancher réglementaire (hors épaisseur de murs extérieurs isolés, hors sous-sols non aménageables…) est une source d'erreurs fréquentes.
- ℹ Attestations RT/RE2020 : l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique au stade du permis doit être produite. Elle conditionne l'obtention du PC pour les bâtiments neufs.
- ℹ Notice sécurité incendie : obligatoire pour les ERP. Elle est examinée par la commission de sécurité et peut imposer des modifications de conception (compartimentage, désenfumage, issues de secours).
Coordination APD : les interfaces critiques entre lots
L'APD est la phase où les interfaces entre lots techniques doivent être identifiées et traitées. Une interface non résolue en APD devient un problème de chantier, et une source d'avenant.
| Structure / Façade | Les réservations dans les voiles BA pour les menuiseries, les liaisons entre ossature béton et bardage, les détails de rupteurs de pont thermique doivent être coordonnés entre BET Structure et architecte. |
|---|---|
| Structure / CVC | Les trémies pour gaines, les points de suspension des réseaux aériens, les locaux techniques (surface, hauteur, accès) doivent être dimensionnés et validés par le BET Structure. |
| CVC / Électricité | Les alimentations électriques des équipements CVC (groupes de traitement d'air, pompes à chaleur, centrales de ventilation) doivent être coordonnées entre BET CVC et BET électrique. |
| Architecte / Économiste | La liste des ouvrages du quantitatif APD doit être cohérente avec les plans. Tout ouvrage absent du quantitatif mais présent sur les plans est une omission, source de dépassement en DCE. |
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Sources : Léonard Hamburger, Maître d'œuvre Bâtiment, 3e éd., Eyrolles, 2016 · Yves Widloecher & David Cusant, Manuel d'analyse d'un dossier de bâtiment, 2e éd., Eyrolles, 2018.
Base de référence des valeurs
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur de cadrage. Sauf lorsque la page nomme une autre zone, leur marché de référence est la province standard, hors grandes métropoles (coefficient géographique 1,00). Elles servent à situer un budget en phase amont et à comparer des typologies entre elles. Elles ne remplacent ni une consultation d'entreprises, ni un estimatif établi sur plans, et ne constituent pas un relevé de prix effectivement pratiqués.
Les ratios au m² et à l'unité de cette page sont exprimés en valeurs janvier 2026. Ils ont été actualisés à partir de valeurs janvier 2025, base retenue pour l'ensemble du cocon, par l'index BT01 tous corps d'état publié mensuellement par l'INSEE, base 2010 : 132,0 en janvier 2025, 134,7 en janvier 2026, soit une progression d'environ 2 %.
Les montants globaux cités en exemple, ainsi que les loyers, charges et recettes exprimés à l'année ou à la nuitée, restent à leur base : un index de coût du bâtiment ne s'y applique pas.
Pour réactualiser les ratios, appliquez la formule usuelle de révision : valeur actualisée = valeur de la page × (BT01 du mois visé / 134,7). Le BT01 a continué de progresser depuis : il valait 138,3 en juin 2026, dernière valeur publiée à la date de vérification de cette page, soit un écart de 2,7 % avec la base de référence. Le BT01 mesure le coût des intrants des entreprises, salaires et charges, matériaux, matériel et énergie, et non les prix effectivement remis en consultation.