Vérifier le chiffre : ratios, quantités par sondage, prix unitaires
Quand l'estimation APD dépasse le budget travaux, l'AMO vérifie d'abord le chiffre, puis présente au maître d'ouvrage le diagnostic et des options chiffrées ; la décision reste au maître d'ouvrage, en opération privée comme en marché public. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.
Le contrôle suit la méthode de contrôle de l'estimation du maître d'œuvre :
- Ratios : le montant de chaque lot rapporté aux surfaces du programme.
- Quantités par sondage sur plan : les postes lourds remesurés et repérés sur plan ; une quantité non repérée est traitée comme non incluse, règle de contrôle et non norme.
- Prix unitaires : les prix des postes principaux confrontés à des références à la même date de valeur.
Le résultat tient dans une grille lot par lot (montant, ratio, écart, statut) et une note de synthèse : écarts majeurs chiffrés, points à contester. Si l'écart reste contesté, une contre-estimation indépendante refait l'estimatif lot par lot.
Diagnostiquer l'écart : programme, prestations, quantités, prix, périmètre
Une fois le chiffre vérifié, l'écart se range en cinq couches, selon qui tient la correction :
| Couche | Ce que l'on compare | Qui tient la correction |
|---|---|---|
| Programme | Surfaces et fonctions de l'APD face au programme de départ | Le maître d'ouvrage, si le programme a évolué |
| Prestations | Niveau de prestations décrit face à celui que supposait le budget | Le maître d'ouvrage |
| Quantités | Métrés de l'estimation face aux plans | Le maître d'œuvre |
| Prix | Prix unitaires et date de valeur face à des références à la même date | Le maître d'œuvre |
| Périmètre | Postes chiffrés face aux postes inclus ou exclus du budget | Les deux, sur la liste des postes exclus |
Les écarts de quantités et de prix se corrigent dans l'estimation. Ceux de programme, de prestations et de périmètre relèvent des choix du maître d'ouvrage : ce sont eux qui ouvrent les options.
Arbitrer : les options et leur coût dans le contrat de maîtrise d'œuvre
Les options se regardent dans cet ordre. Pour chacune, l'AMO présente le chiffre de l'économie ou du surcoût et ce qu'elle déclenche dans le contrat :
| Option | En opération privée | En marché public |
|---|---|---|
| Économies sans toucher au programme | Reprise des études, comprise ou non dans la mission selon le contrat | Programme et enveloppe financière prévisionnelle inchangés : la reprise des études se lit dans le marché |
| Réduire ou phaser le programme | La rémunération « est modifiée » en cas de modifications de programme, « sous réserve de leur impact sur la mission de maîtrise d'œuvre » (modèle de l'Ordre de 2021, art. 8.2) | Modification conventionnelle qui arrête le programme modifié et le coût prévisionnel, et adapte rémunération et engagement (L2432-2) |
| Changer l'hypothèse de dévolution | Avenant qui adapte la rémunération si le changement intervient entre la signature et la mission DCE ; missions de synthèse et d'OPC en corps d'état séparés (modèles de l'Ordre de 2021 et de 2024, art. 5.1.5) | Décision d'allotir ou non au plus tard avant les études de projet, avec son incidence sur le marché de maîtrise d'œuvre (R2432-1) |
| Relever le budget travaux | Décision du maître d'ouvrage, puis avenant ; pour des offres qui dépassent le budget à l'ouverture des plis, la MAF (webinaire de 2021) décrit cet avenant et des honoraires recalculés si le client accepte le dépassement | Décision du maître d'ouvrage (L2421-1, 3°), puis modification conventionnelle (L2421-5) ; le forfait peut suivre l'estimation APD (R2432-6, 3°) |
Relever le budget travaux n'est pas une option parallèle à la modification du contrat : c'est la décision du maître d'ouvrage, et la modification en découle. Le choix du mode de dévolution est traité dans la page sur les lots séparés et l'entreprise générale ; différer l'opération ou y renoncer reste possible, et de ces suites cette page ne traite que ce qui reste dû à l'architecte en opération privée si le maître d'ouvrage renonce.
En opération privée : lire ce que le contrat de maîtrise d'œuvre prévoit
Aucun texte n'organise l'arbitrage : tout se lit dans le contrat signé. Dans le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), la maîtrise d'œuvre informe le maître d'ouvrage, au cours des études, de « toute évolution significative du budget prévisionnel de l'opération » (art. 11.2.2). Son estimation APD est accompagnée d'une « note justificative des éventuels écarts avec la phase antérieure » (art. 5.1.1.2) : c'est la première pièce à demander. Le contrat d'architecte que l'Ordre propose à la même maîtrise d'ouvrage pour les mêmes travaux (mise à jour du 9 avril 2024) répartit autrement les rôles : l'estimation définitive y est « fournie par le maître d'ouvrage », l'architecte donne un avis sur sa compatibilité avec le projet et, en cas d'incompatibilité, propose une solution d'adaptation soumise à l'approbation du maître d'ouvrage (art. 5.1.1.2) ; il ne l'établit lui-même que si la mission complémentaire « Economie du projet » lui est confiée (art. 5.3.6.4).
L'article 5.1.1 du modèle de 2021 joue plus tôt : au début de l'avant-projet, quand la maîtrise d'œuvre n'a pas réalisé les études préliminaires, elle vérifie l'adéquation du budget travaux au programme et, en cas d'inadéquation, propose des adaptations du programme ou du budget, que l'avenant arrête si le maître d'ouvrage les retient. S'il refuse ces ajustements ou ne peut y procéder, elle peut solliciter la résiliation, pour laquelle l'article renvoie par erreur à l'article 15, qui traite des litiges : la résiliation figure à l'article 16, qui ne vise pas expressément ce cas. L'APD doit aussi « permettre au maître d'ouvrage d'arrêter définitivement le programme et certains choix d'équipements » (art. 5.1.1.2) et arrêter le forfait définitif de rémunération, par renvoi à un article 8.1.2 inexistant : le contrat signé dit si la rémunération suit l'estimation.
Le budget inscrit au contrat ne se modifie que du consentement mutuel des parties, « ou pour les causes que la loi autorise » (Code civil, art. 1193). Le guide de cinq conseils régionaux de l'Ordre sur les contrats architecte-promoteur (2020), écrit pour l'architecte, lui demande « d'obtenir un accord écrit pour tout dépassement de budget ». La clause de gel du programme que décrit la page sur les dérives de budget en APD et en PRO est une pratique contractuelle, pas une règle, et un écart résiduel peut encore se négocier à la consultation, comme le décrit ce guide sur le dépassement de budget. Si le maître d'ouvrage renonce, ce qui reste dû à l'architecte dépend du contrat signé. Les deux modèles de l'Ordre prévoient le même régime : le maître d'ouvrage qui met fin au contrat sans faute de son cocontractant doit les honoraires des missions exécutées et les frais, les intérêts moratoires et une indemnité dont le contrat fixe le taux, « plafonnée à 20 % » des rémunérations restant à percevoir (art. 16.2) ; s'il résilie pour faute, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, il ne doit que les honoraires des missions exécutées et les intérêts, sans indemnité (art. 16.4 et 16.4.1). Les arrêts sur l'estimation de l'architecte sont présentés dans la page sur ce que le contrat signé permet d'exiger.
Exemple. L'AMO d'une entreprise utilisatrice qui construit un site d'activité reçoit une estimation APD au-dessus du budget travaux validé par l'instance de décision de l'entreprise. Il fait vérifier le chiffre et présente un tableau d'options, chacune avec son effet sur le contrat, avant de relancer l'architecte ; le maître d'ouvrage choisit.
En marché public : appliquer ce que le code impose
Le maître d'ouvrage fixe l'enveloppe financière prévisionnelle avant tout commencement des études d'avant-projet et peut la préciser avant les études de projet (L2421-3), sauf réhabilitation ou ouvrage neuf complexe, où sa fixation peut se poursuivre pendant l'avant-projet, à la condition, pour l'ouvrage complexe, que le maître d'ouvrage l'ait précisé dans les documents de la consultation du marché de maîtrise d'œuvre (L2421-4). La référence de l'estimation est la part travaux de l'enveloppe, que le code nomme « la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître d'ouvrage et affectée aux travaux » et avec laquelle l'esquisse examine déjà la compatibilité des solutions (R2431-8, 1°).
L'APD établit « l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposée par corps d'état », et doit « permettre au maître d'ouvrage d'arrêter définitivement le programme » (R2431-11, 4° et 5°) : c'est une décision que l'APD rend possible, non un effet du texte, et le programme peut encore évoluer. L'APD permet aussi de fixer le forfait de rémunération dans les conditions du marché (6°), forfait qui peut reposer sur l'estimation APD (R2432-6, 3°) : accepter le chiffre tel quel n'est pas neutre. Le contenu de la phase est présenté dans la page sur la phase d'avant-projet définitif.
Relever l'enveloppe est une décision du maître d'ouvrage, à qui sa fixation revient (L2421-1, 3°) ; l'AMO peut l'y assister sans décider à sa place (L2422-2). « Les conséquences de l'évolution du programme et de l'enveloppe financière prévisionnelle » passent ensuite par une modification conventionnelle du marché de maîtrise d'œuvre (L2421-5). Si le programme change, cette modification « arrête le programme modifié et le coût prévisionnel des travaux, et adapte en conséquence la rémunération du maître d'œuvre et les modalités de son engagement sur ce coût prévisionnel » (L2432-2) ; un relèvement sans changement de programme relève de L2421-5 seul. La page sur l'engagement du maître d'œuvre détaille cet engagement.
Exemple. L'AMO d'une collectivité reçoit l'estimation définitive d'un centre social au-dessus de la part travaux de l'enveloppe. Il prépare l'arbitrage entre réduction du programme et relèvement de l'enveloppe, chacun avec sa modification du marché de maîtrise d'œuvre, et la collectivité décide avant la consultation.
En résumé
Une estimation APD au-dessus du budget travaux se vérifie avant de s'arbitrer, puis se lit en cinq couches qui séparent ce que le maître d'œuvre corrige de ce que le maître d'ouvrage décide. Les options se regardent dans l'ordre, chacune avec son coût dans le contrat de maîtrise d'œuvre. Relever le budget travaux reste la décision du maître d'ouvrage : en opération privée, tout se lit dans le contrat signé ; en marché public, le code articule la décision et ses suites, comme à chaque étape que décrit le guide du coût d'une opération.
Sources : Légifrance, Code de la commande publique, art. L2421-1, L2421-3 à L2421-5, L2422-2, L2432-2, R2431-8, R2431-11, R2432-1 et R2432-6 · Légifrance, Code civil, art. 1193 · Ordre des architectes, contrat de maîtrise d'œuvre pour maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, V1 du 16 décembre 2021 · Ordre des architectes, contrat d'architecte pour maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs, mise à jour du 9 avril 2024 · Ordre des architectes, guide de cinq conseils régionaux sur les contrats architecte-promoteur, 2020 · MAF, Le contrat d'architecte en marchés privés, webinaire du 9 septembre 2021.