Engagement du maître d'œuvre sur le coût des travaux : ce que le contrat doit écrire en opération privée, ce que le code impose en marché public

Levier de la maîtrise du coût d'une opération de construction, l'engagement se négocie avant la signature du contrat ; l'AMO le fait écrire et dit au maître d'ouvrage ce qu'il déclenche et ce qu'il ne finance pas. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

Dans les deux régimes, un engagement tenable fixe :

• Le montant de référence : l'estimation retenue, hors taxes, datée.
• Son arrêt : au plus tard avant la consultation des entreprises.
• Le périmètre : les postes couverts et les postes exclus.
• Le seuil : l'écart toléré, et sa base.
• Les contrôles : les offres, puis le coût final.
• La conséquence : reprise des études ou réduction d'honoraires.
• Les cas exclus : une modification de programme, par exemple.

L'engagement ne finance pas le surcoût et ne vaut que si son montant de référence est contrôlé avant l'arrêt : sondage sur plan en ratios, quantités et prix unitaires, grille lot par lot, écarts chiffrés et points à contester (contrôle de l'estimation). Un avant-projet définitif (APD) qui dépasse le budget travaux se traite avant (estimation APD supérieure au budget).

Aucun texte n'oblige ici le maître d'œuvre à s'engager sur un coût, le livre IV de la deuxième partie du Code de la commande publique ne visant que les maîtres d'ouvrage qu'il énumère : l'engagement n'existe que si le contrat l'écrit, et une fois écrit il oblige les parties (Code civil, art. 1103). Le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), fait inscrire le budget travaux et sa date de valeur (art. 4.1), puis établir les estimations de l'avant-projet et un coût prévisionnel au stade du projet, avant la consultation des entreprises (définitions, art. 5.1.1.1, 5.1.1.2 et 5.1.4) ; il ne fixe ni seuil de tolérance ni reprise des études sans rémunération. Le contrat d'architecte de l'Ordre pour la même maîtrise d'ouvrage (travaux neufs, mise à jour du 9 avril 2024) n'en fixe pas davantage ; l'architecte n'y établit ces chiffres que s'il reçoit la mission complémentaire « Economie du projet », et donne sinon un avis sur ceux que fournit le maître d'ouvrage, en proposant à l'avant-projet une solution d'adaptation s'ils sont incompatibles avec le projet (art. 5.1.1.1, 5.1.1.2, 5.1.4.1 et 5.3.6).

Le modèle de 2021 ne prévoit de pénalités que pour le dépassement, imputable à la maîtrise d'œuvre, des délais d'exécution de ses éléments de mission, et pour l'absence injustifiée aux réunions de chantier (art. 9, repris dans le contrat de 2024) ; il soumet à l'accord du maître d'ouvrage toute décision de dépense supplémentaire pendant les travaux, sauf urgence de sécurité (art. 11.2.2). Rien n'y équivaut à la réduction plafonnée de l'article R2432-4 : une réduction d'honoraires liée au seul dépassement doit être écrite. À défaut, restent notamment des dommages et intérêts à raison de l'inexécution d'une obligation du contrat (Code civil, art. 1231-1) et, en cas d'exécution imparfaite, une réduction proportionnelle du prix, après mise en demeure, si le maître d'ouvrage n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation (art. 1217 et 1223).

Aucun seuil ne joue par défaut : les taux du cahier des clauses administratives générales des marchés publics de maîtrise d'œuvre (CCAG-MOE) ne valent pour un contrat privé que s'il les reprend, et ni les deux modèles de l'Ordre ni le code de déontologie des architectes, dans sa version du 1er juillet 2026, n'en fixent. Ce code fait informer le client quand l'architecte « a la conviction » que les disponibilités de celui-ci sont « manifestement insuffisantes pour les travaux projetés » (art. 36) ; son article 47, seul à parler d'une marge de tolérance, est abrogé (décret n° 2026-568).

« L'architecte ne doit (et ne peut) en aucun cas s'engager sur un prix ferme et définitif », pose un guide de cinq conseils régionaux de l'Ordre rédigé pour l'architecte (Cahiers de la profession n° 69, 1er trimestre 2020), et le conseil régional de l'Ordre des Hauts-de-France conseillait en janvier 2025 de détailler le budget au contrat, avec une marge pour imprévus. La Mutuelle des architectes français, assureur de la profession, écrivait en juin 2020 qu'il ne faut « jamais s'engager sur un coût ferme », tout en admettant un taux de tolérance négocié ; elle ne dit rien de l'assurance, qui relève de la police du maître d'œuvre et de son assureur.

Exemple en opération privée. L'AMO d'une entreprise utilisatrice qui fait construire des bureaux pour son propre usage prépare la consultation de maîtrise d'œuvre. Il insère au projet de contrat une clause que l'entreprise fait relire par son conseil avant de la signer, par exemple : « Le maître d'œuvre s'engage sur le coût prévisionnel des travaux arrêté à l'issue des études de projet, hors taxes, valeur [mois], sur le périmètre du budget travaux. Si les offres retenues le dépassent de plus de [n] %, il adapte ses études sans rémunération supplémentaire. En sont exclus les modifications de programme, aléas imprévisibles, changements de réglementation, de calendrier ou de mode de dévolution et défaillances d'entreprise. »

Cet exemple, à adapter avec un conseil, vaut aussi pour le coût final. Ses exclusions reprennent, à l'initiative de cette page, les cas où le modèle de 2021 modifie la rémunération (art. 8.2), article sans exonération. Si la clause fixe d'avance une somme due en cas d'inexécution, le juge peut, même d'office, la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (Code civil, art. 1231-5) ; ce que le contrat déjà signé permet d'exiger se traite à part.

Le code fait prévoir l'engagement dans le marché de maîtrise d'œuvre que les maîtres d'ouvrage qu'il énumère (L2411-1) concluent avec un opérateur économique de droit privé (L2430-1), sauf pour les logements locatifs aidés par l'État des offices publics de l'habitat, des organismes privés d'HLM et des sociétés d'économie mixte (L2430-2). Le marché précise comment est arrêté le coût prévisionnel, assorti d'un seuil de tolérance (R2432-2), et peut ne prévoir aucun engagement s'il est établi que des données techniques nécessaires ne pourront être connues à temps (R2432-5).

Lorsque sa mission comporte l'assistance au maître d'ouvrage pour la passation des marchés de travaux, le maître d'œuvre s'engage à respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté au plus tard avant le lancement de la procédure de passation des marchés publics de travaux (R2432-3). Le respect de cet engagement est contrôlé à l'issue de la consultation des entreprises : en cas de dépassement du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut lui demander d'adapter ses études, sans rémunération supplémentaire. Pour les marchés de maîtrise d'œuvre pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, il ne peut le demander que si le dépassement ne résulte pas de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir ; la rédaction antérieure ne posait pas cette condition (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8).

Lorsque sa mission comporte en outre la direction de l'exécution des marchés de travaux et l'assistance au maître d'ouvrage lors des opérations de réception, le maître d'œuvre s'engage aussi à respecter le coût qui résulte des marchés de travaux passés par le maître d'ouvrage, assorti d'un nouveau seuil de tolérance (R2432-4). Le respect de cet engagement est contrôlé après exécution complète des travaux, sur le coût total définitif résultant des décomptes finaux et factures des entreprises, et le marché de maîtrise d'œuvre prévoit les modalités de prise en compte des variations des conditions économiques. En cas de dépassement, la rémunération du maître d'œuvre est réduite, selon les modalités de calcul fixées par son marché, sans que la réduction puisse excéder 15 % de la rémunération correspondant aux éléments de mission postérieurs à l'attribution des marchés de travaux. Pour les marchés de maîtrise d'œuvre pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, seul le dépassement résultant d'un manquement du maître d'œuvre dans ses missions de direction de l'exécution des marchés de travaux et d'assistance lors des opérations de réception entraîne la réduction ; auparavant, tout dépassement excédant le seuil de tolérance fixé par le marché l'entraînait (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8).

À défaut de mention dans les documents particuliers du marché, l'article 13.2 du CCAG-MOE de 2021, qui n'est applicable qu'aux marchés qui s'y réfèrent, fixe le seuil de tolérance par des formules en euros hors taxes : coût prévisionnel des travaux x 1,05 en construction neuve et x 1,1 en réhabilitation ; coût résultant des marchés de travaux x 1,03 en construction neuve et x 1,05 en réhabilitation pour l'engagement sur le coût total définitif. Le seuil se situe donc à 5 % ou 10 %, puis à 3 % ou 5 %, au-dessus du montant de référence : c'est un plafond de dépassement, pas une fourchette.

Pour un marché consulté avant le 1er avril 2019, qui relève du décret n° 93-1268, une cour administrative d'appel a jugé que les parties ne pouvaient librement fixer les conséquences d'un dépassement : au stade des offres, aucune réduction de rémunération ne pouvait être stipulée, le maître d'ouvrage pouvant imposer une reprise gratuite des études, puis résilier (CAA Lyon, 26 avril 2018, n° 16LY00136, inédit, rendu sous l'ancienne loi MOP, abrogée et codifiée). La fiche de la direction des affaires juridiques sur ces engagements, du 19 novembre 2021, décrit le régime antérieur au décret de 2022 ; son actualité du 29 décembre 2022 précise que le dépassement ne peut pénaliser le maître d'œuvre « que si ce dépassement lui est imputable ».

Exemple en marché public. L'AMO d'une collectivité qui réhabilite une crèche prépare la consultation de maîtrise d'œuvre. Il fait écrire le seuil, le moment où le coût prévisionnel est arrêté et la prise en compte des variations économiques, que la collectivité arrête au lieu de laisser jouer les formules par défaut.

L'engagement précise sept points, du montant de référence daté aux cas exclus, et ne vaut que si ce montant a été contrôlé. Il n'existe en opération privée que par le contrat ; en marché public, le code l'impose selon la mission et en règle les suites selon la date de consultation.