Maîtriser le coût d'une opération de construction : ce que l'AMO contrôle pour le maître d'ouvrage, du budget aux devis de chantier

L'assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) tient le coût pour le maître d'ouvrage d'un bout à l'autre de l'opération : le maître d'ouvrage décide, l'AMO prépare, chiffre, compare et alerte. La méthode est commune aux deux régimes ; la règle vient du Code de la commande publique pour les maîtres d'ouvrage et ouvrages qu'il vise (L2410-1 à L2412-2), du contrat en opération privée. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

En marché public, le contrat de mandat peut confier au mandataire la signature des marchés de travaux, après approbation du choix des attributaires, et la réception de l'ouvrage, sous les conditions d'accord préalable du maître d'ouvrage que fixe le contrat (L2422-6 et L2422-7) ; le programme et l'enveloppe financière prévisionnelle restent au maître d'ouvrage (L2411-1, L2421-1, L2422-5 et L2422-6). En opération privée, un délégué ne signe que ce que son mandat lui permet (Code civil, art. 1984 et 1989). Les formes de la fonction sont décrites dans la page sur l'AMO en économie de la construction ; le rôle du maître d'ouvrage a sa propre page.

Le contrôle technique et la coordination en matière de sécurité et de protection de la santé sont des missions confiées par le maître d'ouvrage, distinctes de la maîtrise d'œuvre. Le contrôleur technique n'exerce aucune activité de conception (CCH, art. L125-1 et L125-3), et le maître d'ouvrage désigne le coordonnateur par contrat ou avenant spécifique, rémunéré distinctement (code du travail, art. L4532-4 et R4532-20).

Selon la Cour des comptes (audit flash, décembre 2025), le coût prévisionnel du plan de construction de 15 000 places de prison, une cinquantaine d'opérations, est passé de 3,9 milliards d'euros en 2019, estimation initiale du ministère de la justice, à 5,7 milliards d'euros en juin 2025, soit une hausse de 46 %. C'est le coût d'un programme, non la dérive d'une opération type ; les risques qui font dériver un budget sont cartographiés dans le panorama des risques économiques.

Le code et le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), emploient les trois mêmes termes, estimation provisoire, estimation définitive et coût prévisionnel, décomposés différemment à l'APS et à l'APD :

Phase	Code de la commande publique	Modèle de l'Ordre
APS	« estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux » (R2431-10)	estimation provisoire établie « par catégories d'ouvrages sur la trame du descriptif technique » (art. 5.1.1.1)
APD	« estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposée par corps d'état » (R2431-11)	estimation définitive décomposée « en lots ou postes séparés », avec une « note justificative des éventuels écarts avec la phase antérieure » (art. 5.1.1.2)
PRO	« coût prévisionnel des travaux décomposé par corps d'état, sur la base d'un avant-métré » (R2431-12)	par corps d'état, sur avant-métré (art. 5.1.4)

En marché public, le code les impose aux marchés de maîtrise d'œuvre conclus avec un opérateur de droit privé (L2430-1), hors logements locatifs aidés des organismes d'HLM et des sociétés d'économie mixte (L2430-2). En opération privée, le modèle ne vaut que si le contrat le reprend, et l'Ordre le destine aux maîtres d'ouvrage « professionnels de la construction : promoteurs immobiliers, bailleurs, grandes entreprises ». Les phases de la maîtrise d'œuvre et la différence entre missions publique et privée ont chacune leur page.

Le budget s'établit au programme et se défend à chaque phase : l'AMO le prépare en coût travaux par fonction et par surface, avec le passage au coût d'opération et une note d'hypothèses (périmètre, niveau de prestations, date de valeur, exclusions). Le maître d'ouvrage le fixe ; toute évolution repasse devant l'instance qui a validé le budget.

En opération privée. Aucun texte n'impose de budget arrêté avant les études. Le modèle de l'Ordre fait inscrire au contrat de maîtrise d'œuvre le budget travaux en hors taxes et en TTC, sa date de valeur, le mode de dévolution envisagé et les postes exclus (art. 4.1) ; ainsi écrit, il lie les deux parties, qui ne le modifient que d'un commun accord ou pour les causes que la loi autorise (Code civil, art. 1103 et 1193).

En marché public. Le maître d'ouvrage fixe l'enveloppe financière prévisionnelle avant les études d'avant-projet et peut la préciser avant les études de projet (L2421-1, 3°, et L2421-3). Il peut confier à un AMO une assistance portant sur cette fixation (L2422-2), qui reste son attribution, et les conséquences d'une évolution du programme ou de l'enveloppe passent par une modification conventionnelle du marché de maîtrise d'œuvre (L2421-5).

Fixer, dater et défendre ce budget fait l'objet de la page sur le budget travaux. Le passage au coût d'opération relève de la page sur le coût d'opération.

À chaque phase, le maître d'ouvrage approuve l'estimation du maître d'œuvre. Le contrôle porte sur les plans, l'estimation et, s'il existe, le CCTP, par sondage sur plan : ratios, quantités, prix unitaires. Il aboutit à une grille lot par lot, montant, ratio, écart et statut, et à une note qui chiffre les écarts majeurs, repère les quantités à vérifier et liste les points à contester.

En opération privée. Aucun texte n'impose d'engagement sur le coût : il n'existe que si le contrat l'écrit. Le modèle de l'Ordre fait informer le maître d'ouvrage « sans délai » d'un budget manifestement insuffisant et, au cours des études, de « toute évolution significative du budget prévisionnel de l'opération » (art. 11.2.2), mais ne fixe ni seuil de tolérance ni reprise des études sans rémunération ; ses seules pénalités à la charge de la maîtrise d'œuvre visent le retard qui lui est imputable dans l'exécution de la mission et l'absence injustifiée aux réunions de chantier (art. 9). Seuil, base, date de valeur, conséquence et cas exclus sont donc à ajouter.

En marché public. L'APD doit permettre au maître d'ouvrage d'arrêter définitivement le programme (R2431-11, 5°), et le PRO d'arrêter le coût prévisionnel de l'ouvrage (R2431-12, 5°). Lorsque sa mission comporte l'assistance au maître d'ouvrage pour la passation des marchés de travaux, le maître d'œuvre s'engage à respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté au plus tard avant le lancement de la procédure de passation des marchés publics de travaux (R2432-3). Le respect de cet engagement est contrôlé à l'issue de la consultation des entreprises : en cas de dépassement du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut lui demander d'adapter ses études, sans rémunération supplémentaire. Pour les marchés de maîtrise d'œuvre pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, il ne peut le demander que si le dépassement ne résulte pas de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir ; la rédaction antérieure ne posait pas cette condition (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8).

ℹ Exemple en opération privée L'AMO d'une foncière suit un immeuble de bureaux. À l'APD, il alerte son maître d'ouvrage : l'estimation définitive dépasse le budget travaux du contrat de maîtrise d'œuvre, repris du modèle des travaux neufs et sans seuil. Le maître d'ouvrage choisit d'adapter le programme, de relever le budget par avenant ou de demander une reprise des études, qu'aucune clause ne rend gratuite.

Le contrôle phase par phase est détaillé dans la page sur le contrôle de l'estimation. Elle traite les deux régimes.

Quand le sondage révèle un écart important, ou que deux chiffrages s'opposent, il faut refaire : un estimatif complet lot par lot, avec métrés et plans de repérage, comparé à celui du maître d'œuvre, et une note de synthèse des écarts. Le maître d'ouvrage tranche au vu de cette contre-estimation.

En opération privée. Aucun texte n'organise un second chiffrage. Le modèle de l'Ordre fait remettre au maître d'ouvrage les documents de chaque phase (art. 11.2.2) ; l'accès de son assistant ou d'un économiste à ces pièces, et la participation du maître d'œuvre à une réunion contradictoire, s'écrivent au contrat. Le prix global d'un vendeur, d'un promoteur ou d'un contractant général se contrôle autrement : voir la page sur le contrôle d'un prix global.

En marché public. Le code ne prévoit pas de contre-estimation, mais le maître d'ouvrage peut confier à un AMO un conseil spécialisé (L2422-2). Mieux vaut trancher avant le lancement : les crédits alloués au marché sont déterminés et établis avant celui-ci (L2152-3), et l'estimation n'en tient pas lieu.

Avant le lancement, le maître d'ouvrage arrête le dossier de consultation des entreprises (DCE) sur lequel elles chiffreront. L'AMO en relit la cohérence article par article, entre CCTP, DPGF et plans, classe les trous, doublons et ambiguïtés par gravité et liste les corrections à demander au maître d'œuvre.

En opération privée. Dans le modèle de l'Ordre, « La maîtrise d'œuvre établit la liste des pièces écrites et graphiques nécessaires à la passation des marchés », « en précisant le cas échéant leur ordre de priorité contractuelle », et « s'assure de la cohérence de l'ensemble avant la transmission aux entreprises de travaux » (art. 5.1.5.1). La norme NF P 03-001 (édition d'octobre 2017) ne s'applique que si le marché la cite parmi ses pièces contractuelles.

En marché public. Au titre de l'assistance à la passation des marchés, le maître d'œuvre prépare la consultation (R2431-13), que le maître d'ouvrage lance sur l'APD ou sur le projet (R2431-14). Le CCAG-Travaux de 2021 ne s'applique qu'aux marchés qui s'y réfèrent, et le dernier article du CCAP récapitule les dérogations (arrêté du 30 mars 2021, art. 1 ; CCAG-Travaux, art. 1.2).

Ce que le maître d'ouvrage verrouille avant et après le lancement fait l'objet de la page sur la consultation des entreprises. Le rôle de l'économiste en commande publique a son propre guide.

À l'ouverture des offres, il s'agit de savoir si elles tiennent dans le budget, et sinon pourquoi. L'AMO dresse un tableau comparatif, mesure les écarts à l'estimation lot par lot, repère les offres anormalement basses et prépare un questionnaire de précisions.

En opération privée. Aucune procédure n'est imposée : le maître d'ouvrage met en concurrence ou non, négocie et peut ne pas conclure, de bonne foi (Code civil, art. 1112). Dans le modèle de l'Ordre, la maîtrise d'œuvre établit « une comparaison des offres entre elles et avec le coût prévisionnel des travaux » (art. 5.1.5.2), et seul le contrat dit ce qu'entraîne un dépassement.

En marché public. Est inacceptable « une offre dont le prix excède les crédits budgétaires alloués au marché, déterminés et établis avant le lancement de la procédure » (L2152-3) : éliminée en appel d'offres et en procédure adaptée sans négociation, elle peut devenir acceptable en négociation ou en dialogue si elle n'est pas anormalement basse (R2152-1). L'analyse financière compare les offres « entre elles et avec le coût prévisionnel des travaux » (arrêté du 22 mars 2019, annexe I), moment où se contrôle l'engagement du maître d'œuvre.

ℹ Exemple en marché public L'AMO d'une collectivité suit une médiathèque dont les offres dépassent, seuil de tolérance compris, le coût prévisionnel sur lequel le maître d'œuvre s'est engagé. Il prépare l'écart lot par lot, la place des offres au regard des crédits alloués et ce qui tient à des circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir ; le maître d'ouvrage décide de demander l'adaptation des études, de négocier si le code l'ouvre ou de déclarer la procédure sans suite (R2185-1).

En chantier, chaque supplément arrive par un devis que le maître d'ouvrage accepte ou refuse. L'AMO le vérifie ligne à ligne, quantités et prix, le compare à des prix de référence et rend un avis motivé en une page : favorable, avec réserves ou défavorable.

En opération privée. Le modèle de l'Ordre soumet à l'accord du maître d'ouvrage « toute décision entraînant un supplément de dépenses », sauf urgence liée à la sécurité des personnes et/ou des biens (art. 11.2.2). En marché à forfait, les changements ne donnent lieu à augmentation que s'ils ont été « autorisés par écrit, et le prix convenu » (Code civil, art. 1793), et le maître d'ouvrage peut résilier ce marché unilatéralement, en dédommageant l'entrepreneur (art. 1794) : conditions et seconde voie admise par le juge sont dans la page sur le forfait en marché privé.

ℹ Trois règles qui pèsent sur le budget ou la trésorerie en marché privé La garantie de paiement est due à l'entrepreneur quand les sommes dues dépassent 12 000 euros hors taxes, sauf exceptions (Code civil, art. 1799-1 ; décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, art. 1). La retenue de garantie, si le marché la prévoit, ne dépasse pas 5 % de chaque acompte (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, art. 1er), et l'action directe du sous-traitant impayé se limite à ce que le maître d'ouvrage doit encore à l'entreprise (loi n° 75-1334, art. 12 et 13).

En marché public. Un marché ne se modifie sans nouvelle mise en concurrence que dans l'un des six cas de L2194-1. Si le marché se réfère au CCAG-Travaux de 2021, le maître d'ouvrage valide au préalable l'ordre de service du maître d'œuvre qui en modifie le montant (art. 3.8.1) et donne son accord aux prix provisoires (art. 13.4), les prix définitifs passant par avenant, sauf acceptation par le silence du titulaire (art. 13.5). Le maître d'œuvre établit le décompte général (R2431-16, 4°), que le maître d'ouvrage signe et notifie si le marché se réfère au CCAG-Travaux (art. 12.4.2).

Le suivi du coût final et sa dérive sont traités dans la page sur le suivi budgétaire et la page sur la dérive en chantier, avec le second engagement du maître d'œuvre (R2432-4). Rien, en marché privé, n'équivaut à la réduction de rémunération plafonnée de l'article R2432-4.

Maîtriser le coût d'une opération, c'est tenir six contrôles, du budget aux devis, où le maître d'ouvrage décide sur une pièce que l'AMO a contrôlée. La méthode est commune aux deux régimes ; la règle vient du code en marché public et du contrat en opération privée, où un seuil de tolérance n'existe que s'il est écrit.

Nature des valeurs citées

Les montants et les taux fixés par un texte sont cités avec leur article et leur date. Les autres pourcentages et montants de cette page, repères datés ou exemple fictif, sont des ordres de grandeur de cadrage, non des mesures : ils ne se substituent ni à une consultation d'entreprises, ni à un estimatif établi sur plans.