Consultation des entreprises : ce que le maître d'ouvrage verrouille avant et après le lancement, en opération privée comme en marché public

L'AMO prépare la consultation pour le maître d'ouvrage, qui la décide. Avant le lancement, il fait arrêter et dater le budget travaux, choisir le dossier et les entreprises consultées, et fixer le délai de validité demandé aux offres ; après la remise, il lit les quantités avant les totaux, puis trace la décision. La fonction est la même dans les deux régimes, seuls changent les textes qui l'encadrent. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre. Le cadre d'ensemble est dans le guide du coût d'une opération.

Le budget travaux est la référence des offres : il se fixe avant le lancement, avec un montant hors taxes et toutes taxes comprises, une date de valeur, le mode de dévolution sur lequel il est construit et les postes qu'il exclut. Un budget sans date ne se compare pas à des offres remises des mois plus tard, ni un budget d'entreprise générale à des offres en lots séparés. Sa fixation est traitée dans la page sur le budget travaux, le mode de dévolution dans celle sur les lots séparés et l'entreprise générale.

Le budget n'est pas l'estimation du maître d'œuvre : l'estimation dit ce que le projet devrait coûter, le budget ce que le maître d'ouvrage décide d'y consacrer. L'une explique les écarts poste par poste, l'autre sert à décider ; sans estimation, les offres se comparent entre elles.

Un dossier fondé sur l'avant-projet définitif est moins précis qu'un dossier fondé sur le projet, et laisse aux entreprises plus de quantités à établir. Quand les cadres de décomposition du prix partent vierges, chaque entreprise y porte ses propres quantités. La relecture du dossier avant l'envoi a sa méthode : la grille de relecture du DCE.

La liste des entreprises et le délai de validité se décident ensemble. Une liste trop courte expose à un lot sans offre, et le délai demandé doit couvrir l'analyse, les questions, la négociation quand elle est permise, et la décision : une offre qui expire avant la décision n'engage plus l'entreprise. Le dossier demande aussi, par pratique, la liste des sous-traitants envisagés, que l'entreprise devra faire accepter par le maître d'ouvrage, en privé comme en public (loi n° 75-1334, art. 3).

La lecture suit l'ordre du rapport remis au maître d'ouvrage : un tableau comparatif avec ses critères pondérés, les écarts à l'estimation lot par lot, le repérage des offres anormalement basses, puis les questions de précisions. Les pièces lues sont les décompositions de prix remplies par les entreprises et l'estimation du maître d'œuvre.

La grille de lecture d'une offre d'entreprise fonctionne en entonnoir : elle part du total du lot, puis affine sur les postes en alerte. La lecture du maître d'ouvrage commence un cran plus tôt, par les quantités : un total proche de l'estimation peut cacher une quantité omise compensée par un prix unitaire élevé, un total bas ne tenir qu'à un métré plus court. Les deux lectures se complètent : les quantités rendent les totaux comparables, l'entonnoir trie ensuite les offres comparables.

Les offres anormalement basses se repèrent sans seuil chiffré, par la demande de justification et sa vérification. Les questions de précisions se rédigent offre par offre, sur la quantité, le repérage, les sujétions et le planning que le prix suppose ; en marché public, elles ne deviennent une négociation que si la procédure le permet (la page sur la négociation d'un marché de travaux). Le reste de l'analyse est décrit dans le tableau comparatif des offres et dans l'analyse des offres pour le maître d'ouvrage.

La trace dit la référence retenue, les offres écartées et leur motif, les questions posées, les réponses et ce qui fait préférer l'offre proposée. En opération privée, elle montre que les règles annoncées ont été suivies ; en marché public, elle nourrit les pièces que le code impose de conserver. Quand les offres dépassent, la suite se décide sur elle, selon la méthode de diagnostic des offres supérieures à l'estimation.

Aucun des textes lus n'impose de procédure de consultation en opération privée : l'AMO écrit la règle du jeu dans le dossier. Chacun choisit son cocontractant et fixe le contenu du contrat « dans les limites fixées par la loi » (Code civil, art. 1102), et la négociation est libre (art. 1112). La bonne foi, elle, s'impose à la négociation (art. 1112) et elle est d'ordre public (art. 1104) : le respect des règles annoncées aux entreprises en est une conséquence, que ces articles n'écrivent pas.

Le contrat et le dossier écrivent ce que la loi ne dit pas, sur la trame du modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021) :

• Le budget : montant HT et TTC, date de valeur, mode de dévolution envisagé et postes exclus « du budget travaux et du périmètre de la mission de la maîtrise d'œuvre » (art. 4.1).
• Les entreprises : le maître d'ouvrage « arrête avec la maîtrise d'œuvre la liste des entreprises de travaux qui seront consultées », et fixe le contenu, sur proposition de la maîtrise d'œuvre, et les délais de remise de l'offre (art. 5.1.5 et 5.1.5.1).
• Le dossier : acte d'engagement et CCAP par le maître d'ouvrage, pièces techniques au « niveau de conception choisi par le maître d'ouvrage pour la consultation » (art. 5.1.5.1).
• L'analyse : offres comparées « entre elles et avec le coût prévisionnel des travaux », mises au point « A l'issue de la négociation » (art. 5.1.5.2 et 5.1.5.3).

La loi ne chiffre pas la durée des offres : l'offre ne peut être rétractée avant le délai « fixé par son auteur », donc l'entreprise, ou à défaut un délai raisonnable (art. 1116), puis elle devient caduque (art. 1117). Le dossier demande donc à chaque entreprise d'écrire ce délai dans son acte d'engagement.

Trois pièges sont à écarter. Le modèle fait transmettre des « cadres vierges de décomposition du prix global et forfaitaire », que la maîtrise d'œuvre ne complète des quantités que si elle réalise les études d'exécution (art. 5.1.5.1) ou reçoit la mission complémentaire de « Devis quantitatifs détaillés établis sur la base du cadre DPGF » (art. 5.2.5) : chaque entreprise porte alors ses quantités, et le forfait fige l'erreur. Afficher le budget est un choix qu'aucun texte lu n'impose : le devoir d'information « ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation » (Code civil, art. 1112-1), rapprochement qui reste une lecture. Enfin, sauf exceptions de l'article 1799-1, le maître d'ouvrage doit garantir le paiement des sommes dues quand elles dépassent 12 000 euros hors taxes (décret n° 99-658, art. 1) : la façon de le faire se choisit dès la consultation. Les marchés privés sont aussi présentés dans les pages sur la phase DCE, les marchés du BTP, les missions de maîtrise d'œuvre et les entreprises de travaux.

ℹ Exemple fictif, en opération privée L'AMO d'un investisseur institutionnel suit la consultation en macro-lots d'un programme de logements locatifs. La veille de l'envoi, il fait dater le budget travaux, fait arrêter par le maître d'ouvrage la liste restreinte préparée avec la maîtrise d'œuvre et fait demander au dossier que chaque entreprise fixe dans son offre un délai de validité.

Le code fixe la référence avant la consultation : « Une offre inacceptable est une offre dont le prix excède les crédits budgétaires alloués au marché, déterminés et établis avant le lancement de la procédure. » (L2152-3). Il vise les crédits, pas l'estimation : une offre supérieure à l'estimation que l'acheteur peut financer n'est pas inacceptable (CE, 24 juin 2011, n° 346665, ancien code), et la notion ne correspond ni au budget annuel de l'acheteur ni à une simple estimation (réponse ministérielle à la question écrite n° 21407, JO Sénat du 22 septembre 2016). L'estimation, elle, doit être réaliste et sincère (guide de l'OECP sur le prix dans les marchés publics, version 2023, chapitre 5).

Le sort de l'offre inacceptable dépend de la procédure (R2152-1) : éliminée en appel d'offres et en procédure adaptée sans négociation, elle peut devenir acceptable au cours d'une négociation ou d'un dialogue si elle n'est pas anormalement basse. Seules les offres régulières, acceptables et appropriées sont classées (R2152-6), selon des critères pondérés ou hiérarchisés en procédure formalisée (R2152-12).

Aucun article lu n'impose la forme de l'acte qui fixe les crédits ; deux décisions montrent les risques. Déclarer inacceptable une offre finançable manque aux obligations de mise en concurrence (CE, 24 juin 2011, précité), et retenir une offre au-dessus de l'estimation sans délibération sur le montant des crédits a conduit la cour à juger qu'elle devait être rejetée (CAA Marseille, 1er février 2016, n° 14MA01954, inédit, ancien code). L'AMO fait donc acter par écrit les crédits alloués avant l'envoi de l'avis, et range cet acte avec l'estimation.

La procédure dit qui peut répondre : tout opérateur intéressé en appel d'offres ouvert, les seuls candidats sélectionnés en appel d'offres restreint (R2124-2), des modalités libres en procédure adaptée (L2123-1). Le maître d'œuvre chargé de l'assistance à la passation analyse les offres (R2431-13), et « La partie financière de l'analyse comporte une comparaison des offres entre elles et avec le coût prévisionnel des travaux » (arrêté du 22 mars 2019, annexe I). L'acheteur exige des justifications d'une offre qui semble anormalement basse, et la rejette s'il établit qu'elle l'est (L2152-6), sans seuil chiffré.

Le budget travaux y est la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle « retenue par le maître d'ouvrage et affectée aux travaux » (R2431-8). Les autorisations de programme relèvent de la page sur le suivi budgétaire, et les niveaux d'estimation de l'acheteur de la page sur l'estimation préalable en commande publique.

ℹ Exemple fictif, en marché public Une commune construit un groupe scolaire en lots séparés. Avant la publication de l'avis, l'AMO fait acter par écrit les crédits alloués, distincts de l'estimation du maître d'œuvre ; à la remise des offres, il lit d'abord les quantités portées par chaque entreprise, et la commune décide sur cette base des précisions à demander.

Avant le lancement, l'AMO fait arrêter un budget travaux daté et rattaché à un mode de dévolution, un dossier au niveau d'études choisi, les entreprises ou la procédure, et le délai de validité des offres. Après la remise, il lit les quantités avant les totaux, puis les écarts, les offres anormalement basses et les questions, et trace la décision.

En opération privée, aucun texte lu n'impose de procédure : le contrat et le dossier écrivent la règle, que la bonne foi oblige à tenir. En marché public, les crédits alloués se fixent et se tracent avant le lancement, distincts de l'estimation ; le sort d'une offre qui les dépasse dépend de la procédure.