Lots séparés ou entreprise générale : ce que le mode de dévolution change au coût d'une opération

Avant de figer le budget travaux, le maître d'ouvrage choisit comment faire réaliser l'ouvrage : en lots séparés, en macro-lots, par un groupement ou par une entreprise générale. L'AMO éclaire ce choix, qui revient au maître d'ouvrage, en disant ce que chaque mode met dans le prix des entreprises et ce qu'il laisse à son budget. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

Le choix se fait sur un premier budget travaux aux hypothèses écrites, que le mode retenu permet ensuite de figer : c'est l'une des décisions du budget travaux de l'opération, au cœur de la maîtrise du coût d'une opération de construction. Le contrôle d'un prix global déjà proposé relève d'une autre méthode, traitée dans l'article sur le contrôle d'un prix global.

Macro-lots et entreprise générale sont des mots du métier ; le Code de la commande publique parle de lots séparés et de marchés globaux. La comparaison porte sur quatre postes :

Les macro-lots se situent entre les deux : chacun regroupe plusieurs corps d'état sous une entreprise, ce qui réduit les interfaces sans les supprimer. Les avantages de chaque mode, vus des entreprises, sont présentés dans les articles sur l'organisation des entreprises de travaux et sur les marchés et appels d'offres du BTP.

En lots séparés, ce que l'entreprise générale facture dans son prix revient au budget du maître d'ouvrage : les missions de synthèse et d'OPC, une provision pour les interfaces, ces ouvrages qui se touchent sans appartenir au même marché, détaillées dans l'article sur les risques de coordination et d'interfaces en chantier, et le risque de défaillance d'un lot. La MIQCP rangeait en 2008 parmi les aléas du maître d'ouvrage « la défaillance d'une entreprise en cours de chantier (notamment dans le cas de lots séparés) ». En entreprise générale, ces postes sont dans le prix, payés sans être vus : la comparaison se fait à périmètre égal, budget du maître d'ouvrage compris, non sur le seul total des offres.

Aucune statistique publique ne compare le coût des deux modes, et les fourchettes d'écart qui circulent en ligne ne se recoupent pas et ne donnent pas leur source : cette page n'en reprend aucune. L'écart dépend de l'opération, du marché local, du nombre de lots et de la capacité du maître d'ouvrage à coordonner, et se raisonne poste par poste.

Le choix est libre et c'est le contrat qui l'écrit. Le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), attache le budget travaux à un mode de dévolution envisagé, coché parmi quatre (art. 4.1). Il fait accompagner l'estimation de l'APD d'« une proposition sur le mode de dévolution et de consultation des entreprises de travaux » (art. 5.1.1.2). Un changement de mode entre la signature et la mission DCE « fait l'objet d'un avenant qui adapte la rémunération du maître d'œuvre en conséquence », et les corps d'état séparés rendent nécessaires des missions complémentaires « de Synthèse et d'OPC » (art. 5.1.5).

Chaque marché séparé porte ses obligations : garantie de paiement de l'entrepreneur dès que les sommes dues au titre du marché dépassent 12 000 euros hors taxes, sauf exceptions prévues par l'article (Code civil, art. 1799-1 ; décret n° 99-658, art. 1), et retenue de garantie de 5 % au plus de chaque acompte si le marché la stipule, consignée sauf caution (loi n° 71-584, art. 1er). Les obligations du maître d'ouvrage envers les sous-traitants valent dans tous les modes (loi n° 75-1334, art. 14-1).

L'entreprise générale est titulaire d'un marché de travaux pour tout l'ouvrage. Aucun article de code ne définit le contractant général : dans une espèce, la Cour de cassation a approuvé qu'un « contrat de contractant général » conclu par un promoteur soit qualifié de contrat d'entreprise, et ses marchés avec les entreprises de sous-traités (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.372, publié). Le promoteur d'un contrat de promotion immobilière, lui, s'oblige « pour un prix convenu » à faire réaliser le programme « au moyen de contrats de louage d'ouvrage » (Code civil, art. 1831-1).

Le piège est de croire qu'un prix à forfait couvre tout ce qui n'est pas décrit : l'article 1793 du Code civil ne vise que « la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol ». Les travaux nécessaires à cet ouvrage relèvent du forfait même s'ils ne sont pas décrits, et seul ce qui excède l'ouvrage convenu se discute ; les conditions sont dans l'article sur les travaux supplémentaires en marché privé à forfait.

L'AMO d'une entreprise utilisatrice qui fait construire un bâtiment d'activité compare ainsi, avant le DCE, ce que les macro-lots et l'entreprise générale mettent dans le prix et laissent au budget du maître d'ouvrage. Il les présente à périmètre égal ; l'entreprise choisit, et le budget travaux est figé sur ce choix.

En marché public, l'allotissement est le principe : « Les marchés sont passés en lots séparés, sauf si leur objet ne permet pas l'identification de prestations distinctes », et l'acheteur détermine le nombre, la taille et l'objet des lots (Code de la commande publique, art. L2113-10). Il peut ne pas allotir s'il n'est pas en mesure d'assurer lui-même l'organisation, le pilotage et la coordination, ou si la dévolution en lots séparés est de nature à restreindre la concurrence ou risque de rendre l'exécution techniquement difficile ou financièrement plus coûteuse, un troisième cas étant réservé aux entités adjudicatrices (art. L2113-11). Il motive alors son choix « en énonçant les considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de sa décision » (même article), dans les documents qu'il conserve ou, à partir des seuils de procédure formalisée et pour un pouvoir adjudicateur, dans les documents de la consultation ou le rapport de présentation (art. R2113-2 et R2113-3).

Les marchés globaux dérogent à ce principe : conception-réalisation, marchés globaux de performance et marchés globaux sectoriels (art. L2171-1). Pour les maîtres d'ouvrage du livre IV, la conception-réalisation suppose que des motifs d'ordre technique, ou un engagement contractuel portant sur l'amélioration de l'efficacité énergétique ou la construction d'un bâtiment neuf dépassant la réglementation thermique en vigueur, rendent nécessaire l'association de l'entrepreneur aux études, sauf pour les logements locatifs aidés des organismes d'HLM, des SEM et des CROUS (art. L2171-2, rédaction du 18 juin 2025). La conception-réalisation se justifie par ces conditions, non par la motivation du non-allotissement.

« Le choix du processus selon lequel l'ouvrage sera réalisé » est une attribution du maître d'ouvrage (art. L2421-1, 5°), qui décide d'allotir ou non « au plus tard avant le commencement des études de projet » et en précise l'incidence sur le marché de maîtrise d'œuvre (art. R2432-1). Le découpage en lots est détaillé dans l'article sur l'allotissement et la coordination des lots en marché public, sa place dans le dossier dans celui sur la phase DCE, les marchés globaux dans celui sur les types de marchés publics de construction.

L'AMO d'une collectivité qui construit un centre aquatique prépare ainsi, au stade du programme, les éléments du choix entre allotissement et marché global : ce que chaque voie met dans le prix, ce qu'elle laisse à l'enveloppe financière prévisionnelle et, pour une conception-réalisation, si une condition de l'article L2171-2 est réunie. Le maître d'ouvrage décide, puis motive le non-allotissement ou justifie le recours au marché global.

Dans les deux régimes, le budget travaux se fige sur le mode retenu : par la mention de l'article 4.1 du modèle de l'Ordre en opération privée, par la décision d'allotir prise avant les études de projet en marché public. Le dossier de consultation se construit ensuite sur ce choix (modèle de l'Ordre, art. 5.1.5.1), comme le montre l'article sur la consultation des entreprises.

Ce que l'entreprise générale met dans son prix, le maître d'ouvrage le reprend dans son budget en lots séparés : l'AMO compare donc les modes à périmètre égal, poste par poste, sans coefficient, faute de statistique publique. En opération privée, le modèle de l'Ordre attache le budget à un mode et fait passer son changement par avenant ; en marché public, l'allotissement est le principe, le marché global a ses conditions. Dans les deux cas, le budget travaux n'est figé qu'une fois le mode retenu.