VEFA en bloc, CPI, contractant général : contrôler un prix global quand on n'a pas le détail

L'AMO dit au maître d'ouvrage ou à l'acquéreur si un prix global proposé sans détail est cohérent avec ce qui est décrit, et où se loge l'écart ; l'acquéreur décide de signer, de négocier ou de renoncer. La même fonction s'exerce face au forfait d'une entreprise générale consultée seule. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre. Le prix se compare au budget travaux s'il existe, dans la maîtrise du coût d'une opération de construction.

Les pièces sont souvent minces : notice descriptive ou devis descriptif, plans de vente, surfaces. Le CCH ne les impose que pour la vente d'un immeuble à construire à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, dont l'acte porte la consistance et les caractéristiques techniques (art. L261-11), ces dernières tirées du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice conforme à un modèle agréé (art. R261-13). Ailleurs, la notice est une pièce contractuelle.

La méthode est celle d'un contrôle de prix : un estimatif complet refait lot par lot, chaque quantité repérée sur plan, comparé au prix, avec une note qui explique les écarts. Si les pièces ne permettent pas de mesurer, le coût se chiffre d'abord par fonction et par surface, comme en faisabilité ; le second chiffre, sur plans et estimation, relève de la contre-estimation.

L'écart se localise dans quatre postes : prestations décrites ou tues par la notice, surfaces, postes hors travaux compris dans le prix, rémunération et marge. En VEFA, le prix couvre le prix de revient du vendeur, mot de la promotion pour le total des dépenses de l'opération, et sa marge : l'écart résiduel s'y rapporte, sans que le contrôle le détaille. Les deux chiffres se comparent à base fiscale et date de valeur égales.

« Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » (Code civil, art. 1601-3) : l'acquéreur n'est pas partie aux marchés, et le contrat dit ce qui lui en sera communiqué. Pour un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation dont l'acheteur verse des fonds avant l'achèvement, quelle que soit sa qualité (CCH, art. L261-10), l'acte porte le prix et son caractère révisable ou non (art. L261-11), et le vendeur souscrit une garantie financière d'achèvement ou de remboursement (art. L261-10-1). Pour un autre usage, ces articles n'imposent rien : les pièces et la garantie financière se négocient au contrat.

Un AMO chargé du suivi du vendeur pour un investisseur institutionnel reçoit ainsi une offre de VEFA en bloc sur une résidence gérée, avec la notice et les plans de vente pour seules pièces ; si la résidence est à usage d'habitation, la vente relève de ces articles, même pour cet acquéreur. Il dit avant la signature si le prix est cohérent ; l'investisseur décide.

Quel que soit l'usage de l'immeuble, le promoteur s'oblige « pour un prix convenu » et il est garant de l'exécution des obligations des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage (Code civil, art. 1831-1), sans que le texte le dise garant du prix. Sa mission ne s'achève à la livraison que si les comptes de construction sont définitivement arrêtés avec le maître de l'ouvrage (art. 1831-4). Pour l'habitation et l'usage professionnel et d'habitation, l'écrit énonce le prix convenu et, à part, la rémunération du promoteur (CCH, art. L222-3, d et f), et le promoteur doit « prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu » (art. R222-9). Le poste pour imprévu y est facultatif ; inclus dans le prix et utilisable sans accord préalable du maître de l'ouvrage, il oblige le promoteur à restituer en fin d'opération les sommes appelées « dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin » (art. L222-3, d). Ces règles « ne sont pas obligatoires » quand le maître d'ouvrage construit en vue de la vente, ou pour certaines sociétés (art. L222-1, al. 2).

Aucun article de code ne définit le contractant général ; dans une espèce, un « contrat de contractant général » a été qualifié de contrat d'entreprise, ses marchés avec les entreprises étant des sous-traités (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.372, publié). L'article 1793 du Code civil ne vise que « la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol » : il ne dit pas que le prix d'un contractant général ou d'une entreprise générale est un forfait, ce qui dépend du contrat. L'offre d'une entreprise consultée seule se lit avec la grille d'analyse d'une offre d'entreprise.

Deux pièges sont à écarter : étendre à l'immobilier d'entreprise les règles du CCH propres à l'habitation et à l'usage professionnel et d'habitation (art. L222-1 et suivants, L261-10 à L261-16) ; croire que le vendeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à la livraison, ou que la garantie financière d'achèvement vaut pour toute VEFA. Le cadre de la VEFA et la marge d'un bilan d'opération sont présentés dans les articles sur l'investissement en VEFA et sur le portage d'une promotion.

Un organisme d'HLM ou une société d'économie mixte (SEM) peut acquérir en VEFA des logements inclus dans le programme de construction d'un tiers, une fois les demandes de permis de construire déposées (CCH, art. L433-2). Les marchés publics des offices publics de l'habitat et des organismes privés d'HLM sont soumis au Code de la commande publique (CCH, art. L421-26 et L433-1). Le livre IV de sa deuxième partie ne s'applique pas aux ouvrages de bâtiment que ces organismes et les SEM acquièrent en vente d'immeuble à construire (art. L2412-2, 4°).

L'AMO d'un organisme d'HLM compare ainsi, à la réception de l'offre du vendeur, le prix proposé à ce que coûterait l'opération en maîtrise d'ouvrage directe : c'est une méthode, non une règle de l'article L433-2. L'organisme décide d'acheter, de négocier ou de construire lui-même.

ℹ L'acheteur public et la VEFA Une collectivité ne peut recourir à la VEFA quand l'opération est la construction même, pour son compte, d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu pour ses besoins propres (CE, Section, 8 février 1991, n° 57679 ; CE, 14 mai 2008, n° 280370). Un pouvoir adjudicateur qui prend à bail ou acquiert des biens immobiliers devant faire l'objet de travaux à la charge de son cocontractant passe un marché de travaux s'il exerce « une influence déterminante sur la conception des ouvrages » (CE, 3 avril 2024, n° 472476). L'article L2512-5 du Code de la commande publique range parmi les autres marchés publics l'acquisition de bâtiments existants et, depuis le 28 mai 2026, à des conditions strictes, celle d'une partie minoritaire et indissociable d'un immeuble à construire, sans nommer la VEFA ; le choix du processus de réalisation est traité dans l'article sur les lots séparés et l'entreprise générale.

Face à un prix global sans détail, l'AMO reconstitue un coût, le confronte au prix et localise l'écart ; l'acquéreur décide. En VEFA, le vendeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception, et la garantie financière, d'achèvement ou de remboursement, n'est imposée que pour l'habitation et l'usage professionnel et d'habitation ; en contrat de promotion immobilière, l'article 1831-1 ne fait pas du promoteur le garant du prix ; face à un contractant général, le contrat dit s'il y a forfait.