Coût d'opération et coût des travaux : décomposer un budget toutes dépenses confondues

L'AMO fait passer le maître d'ouvrage du coût des travaux au coût de l'opération, en disant ce que le total contient. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

La méthode a trois temps : les travaux par fonction et par surface, qui forment le budget travaux ; les postes qui les entourent, aléas et révisions compris ; une note qui dit ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas. Elle détaille le premier contrôle du guide de la maîtrise du coût d'une opération.

Le même total porte plusieurs noms : coût d'opération, terme retenu ici, TDC pour toutes dépenses confondues, variante publique, budget d'opération ou d'investissement en opération privée. Aucun texte lu n'en donne de définition légale : le périmètre se dit à chaque emploi, foncier, équipements, frais financiers, hors taxes ou toutes taxes.

Les définitions publiques divergent. Le guide de la MIQCP « Ouvrages publics & Coût Global » (janvier 2006) appelle coût de l'opération « l'ensemble des dépenses engagées depuis l'origine du projet jusqu'à la réception définitive », foncier et équipements compris ; celui de 2008 raisonne hors foncier et mobiliers. Le Cerema (fiche n° 05, novembre 2014, mise à jour en octobre 2022) écrit que le montant toutes dépenses confondues « intègre l'ensemble des coûts nécessaires à la réalisation de l'opération décrits plus haut, ainsi que la TVA », foncier compris ; l'ANAP, dans un extrait mis en ligne par l'ARS Pays de la Loire, en exclut le coût d'acquisition du foncier et les frais financiers. Cette page suit le Cerema quand elle écrit « toutes dépenses confondues », et le guide de 2008 quand elle cite ses repères.

Les « frais d'opération » d'une entreprise (postes de dépenses d'un chantier) sont compris dans le prix des travaux : ce n'est pas un poste du maître d'ouvrage. Dans une opération de promotion, ce total s'appelle le prix de revient, sans texte lu qui en fixe la composition ; les risques de financement et de portage en détaillent les frais financiers.

Chaque poste a sa base et souvent son texte ; les valeurs de taxe, non citées ici, se lisent chaque année à la source officielle :

Ces bases expliquent que les pourcentages publiés ne se recoupent pas : chiffre d'affaires d'une opération de promotion, travaux ou budget de l'opération, hors taxes ou toutes taxes. Les coûts de construction et le coût d'un immeuble de bureaux en présentent des décompositions, qui ne se comparent qu'à base égale ; les postes hors travaux d'un bâtiment professionnel se recensent par typologie.

Les aléas se dimensionnent phase par phase, selon ce que l'on sait du site et de l'existant : la provision pour aléas et imprévus en donne la méthode, sans barème. Les révisions couvrent la variation des prix entre la date de valeur et l'exécution. En marché public, un marché de travaux à prix ferme doit prévoir son actualisation (R2112-10), qui joue si plus de trois mois séparent la date à laquelle le soumissionnaire a fixé son prix dans l'offre et le début d'exécution (R2112-11), et le prix révisable suit R2112-13 ; en opération privée, aucun texte lu ne l'impose, et le marché le dit.

En opération privée, quatre postes demandent une lecture précise de leur texte :

• Dommages-ouvrage : elle se souscrit avant l'ouverture du chantier, sauf pour les personnes morales au-delà des seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L111-6 du Code des assurances qui font réaliser « pour leur compte » des travaux « pour un usage autre que l'habitation » (L242-1). Pour qui construit pour vendre, le texte ne tranche pas : la question va à l'assureur ou au conseil.
• Garantie de paiement : elle est due à l'entrepreneur, sauf exceptions prévues par l'article 1799-1 du Code civil, pour chaque marché de travaux dont les sommes dues dépassent 12 000 euros hors taxes (décret n° 99-658, art. 1).
• Garantie financière d'achèvement ou de remboursement : elle n'est imposée qu'au vendeur d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation qui reçoit des fonds avant l'achèvement (CCH, L261-10 et L261-10-1), non au maître d'ouvrage qui construit pour lui-même.
• Retenue de garantie : ce n'est pas un coût mais une ligne de trésorerie. Si le marché la prévoit, 5 % au plus de chaque acompte sont retenus sur l'entreprise, consignés ou remplacés par une caution, puis libérés un an après la réception sauf opposition motivée (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971).

Les honoraires suivent le contrat : le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), réunit budget travaux et rémunération dans son article 4 et dit quand la rémunération « est modifiée », notamment pour des modifications de programme, « sous réserve de leur impact sur la mission » (art. 8.2). Il fait établir le forfait « en fonction du programme de l'opération », qui comprend le budget travaux (art. 2.2.1), de l'étendue de la mission, de la complexité et du calendrier prévisionnel de l'opération et du mode de dévolution des marchés de travaux, sans viser le coût prévisionnel des travaux (art. 8.1). Le prix convenu d'un contrat de promotion immobilière se contrôle avec la méthode du prix global. Aucun repère privé daté et sourcé n'a été trouvé : la page n'en donne aucun.

Exemple en opération privée. L'AMO d'un investisseur reprend en cours d'études une opération de résidence gérée et reconstitue le coût d'opération à partir du seul montant des travaux, poste par poste. L'instance de décision du maître d'ouvrage se prononce sur un total dont le périmètre est écrit.

En marché public, le poste le plus encadré est la rémunération du maître d'œuvre : forfaitaire, elle tient compte notamment du coût prévisionnel des travaux, basé sur l'estimation de l'APS ou de l'APD (R2432-6, 3°). Tant que ce coût n'est pas connu, elle se calcule provisoirement sur la part travaux de l'enveloppe financière prévisionnelle (R2432-7).

Le guide de la MIQCP « Évaluer l'enveloppe financière prévisionnelle d'un ouvrage de bâtiment » (juin 2008) donne des repères en pourcentage « de l'enveloppe travaux », sans dire hors taxes ou toutes taxes : maîtrise d'œuvre « Pour les petites opérations de 10 à 15 % de l'enveloppe travaux, de 7 à 10 pour les plus importantes » ; contrôle technique « Selon la mission, de 1 à 3 % » ; coordination SPS « Selon la mission, de 1 à 2 % » ; dommages-ouvrage « De l'ordre de 1,5 % à 4,5 % selon la nature de l'opération », sans base. Il écrit aussi, « de manière très générale », que « l'enveloppe-travaux » TTC représente « quelque 50 % à 60 % » de l'enveloppe financière prévisionnelle TTC, « hors foncier et mobiliers, valeur date de livraison ». Ce sont des repères de 2008, et le guide qualifie ceux de son tableau d'« ordres de grandeur prévisionnels, lesquels ne doivent, en aucun cas, devenir des modes de calcul ».

Exemple en marché public. L'AMO d'un établissement public médico-social prépare, au stade du programme, le plan de financement toutes dépenses confondues présenté à la tutelle. Il en écrit d'abord le périmètre, foncier, frais financiers et TVA compris ou non, et nomme la définition retenue ; le maître d'ouvrage arrête le plan sur cette base.

Le dernier geste est une note qui dit, poste par poste, ce qui est inclus, sur quelle base et à quelle date, et ce qui ne l'est pas. Le Cerema range le mobilier, le déménagement et les frais de raccordement parmi des « coûts annexes éventuels qui ne sont pas intégrés dans l'enveloppe financière » : un poste exclu s'écrit, sinon il sort du budget sans sortir de la dépense.

Le coût d'opération ajoute au budget travaux chaque poste, avec sa base de calcul et son texte quand il en a un ; son périmètre se dit à chaque emploi, car les définitions publiques ne s'accordent ni sur le foncier ni sur les frais financiers. En opération privée, le contrat et la note le fixent ; en marché public, la rémunération du maître d'œuvre suit le code et les repères de 2008 se citent datés, avec leur base.

Nature des valeurs citées

Les montants et les taux fixés par un texte sont cités avec leur article et leur date. Les autres pourcentages et montants de cette page, repères datés ou exemple fictif, sont des ordres de grandeur de cadrage, non des mesures : ils ne se substituent ni à une consultation d'entreprises, ni à un estimatif établi sur plans.