Budget travaux d'une opération de construction : le fixer, le dater et le défendre, en opération privée comme en marché public

L'AMO chiffre pour le maître d'ouvrage le montant affecté aux travaux avant tout plan, l'écrit avec ses hypothèses et sa date de valeur, puis le défend face au maître d'œuvre et aux entreprises ; le maître d'ouvrage le fixe. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre. C'est le premier contrôle du guide de la maîtrise du coût d'une opération.

Le montant affecté aux travaux change de nom d'un régime à l'autre ; le texte privé de référence est le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021) :

Cette page écrit « budget travaux » dans toute phrase valant pour les deux régimes. Le reste se décompose en coût d'opération.

Le maître d'ouvrage fixe le chiffre, le maître d'œuvre l'estime : le modèle de l'Ordre définit l'estimation de l'APS comme l'évaluation qui permet « de vérifier la compatibilité du projet avec le budget travaux ». Elle s'y compare et ne le remplace pas.

Le mot « enveloppe » nomme parfois l'évaluation que produisent la phase d'esquisse ou l'estimatif APS : c'est une estimation du maître d'œuvre. Quand elle s'écarte du budget, décider de la suite relève du rôle du maître d'ouvrage.

Avant tout plan, l'AMO affecte à chaque fonction du programme une surface et un coût au mètre carré tiré de références datées, puis ajoute à part ce qui ne se ramène pas à une surface, comme les démolitions. Les ratios publiés (coûts de construction au mètre carré) et leur calcul (les ratios d'un estimatif) sont un point de départ ; la méthode complète est celle de l'estimation du coût des travaux en faisabilité.

La note écrit les hypothèses du chiffre en quatre rubriques. Ce sont aussi les questions posées au maître d'œuvre à chaque estimation.

Le périmètre dit ce que le montant couvre : version du programme, ouvrages, neuf ou réhabilitation. Le modèle de l'Ordre fait établir le budget conformément au « programme détaillé de l'opération », pour un mode de dévolution que le maître d'ouvrage envisage (art. 4.1) ; en marché public, il décide d'allotir ou non au plus tard avant le commencement des études de projet (R2432-1). La note ne porte pas ce choix, qui reste au maître d'ouvrage : lots séparés ou entreprise générale dit ce qu'il change au coût.

Le niveau de prestations dit la qualité attendue : finitions, performances, équipements. Il s'écrit en mots que le maître d'œuvre peut traduire en descriptif, comme les « exigences de qualité » du programme public (L2421-2, 3°).

La date de valeur est le mois dont le budget exprime les conditions économiques ; le modèle de l'Ordre l'inscrit à côté du montant (art. 4.1). La note dit si le chiffre est exprimé à ce mois ou projeté jusqu'à la livraison.

Elle ne se confond pas avec la date des prix des marchés : en marché public, l'actualisation d'un prix ferme part de « la date à laquelle le soumissionnaire a fixé son prix dans l'offre » (R2112-11), que le CCAG-Travaux de 2021, s'il est visé, place à la remise de l'offre, ou de l'offre finale après négociation (art. 9.4.2). « Mois zéro » est un usage, pas un mot des textes, et en opération privée le marché fixe sa propre référence. Pour comparer, l'AMO ramène budget et offres à une même date avec un index, souvent le BT01 de l'INSEE, tous corps d'état : 138,9 en juillet 2026 (base 2010), valeur publiée le 15 septembre 2026.

Les exclusions disent ce que le budget ne contient pas : mobilier, équipements d'exploitation, raccordements, travaux que le maître d'ouvrage se réserve. Le modèle de l'Ordre fait lister au contrat les postes exclus « du budget travaux et du périmètre de la mission de la maîtrise d'œuvre » (art. 4.1) : l'AMO vérifie que chaque poste exclu est porté ailleurs, au coût d'opération et dans un autre contrat.

Le budget travaux se prolonge en coût d'opération : honoraires, assurances, taxes, aléas dimensionnés phase par phase et révisions comptées à part, chaque poste avec sa base de calcul. Pour un bâtiment d'entreprise, les postes hors travaux se recensent un par un.

À chaque phase, l'AMO confronte l'estimation au budget, à périmètre et date de valeur égaux, et fait expliquer l'écart ; le maître d'ouvrage arbitre entre programme, niveau de prestations et budget. Le contrôle de l'estimation du maître d'œuvre en donne la grille, et une page traite l'estimation de l'APD qui dépasse.

Face aux entreprises, le modèle de l'Ordre (art. 5.1.5.2) et, en marché public, l'arrêté du 22 mars 2019 font comparer les offres « entre elles et avec le coût prévisionnel des travaux ». Le budget reste le repère de ce qui est finançable.

Chaque changement du budget passe par un acte écrit qui dit qui l'a décidé, quand et sur quelles hypothèses, et la note suit. Elle est opposable au maître d'œuvre par l'acte qui en reprend le contenu, son contrat ou son marché, puis l'avenant ou la modification conventionnelle, mais pas aux tiers.

Aucun des textes lus n'oblige un maître d'ouvrage privé à fixer son budget avant les études : le contrat de maîtrise d'œuvre doit tout porter. Le modèle de l'Ordre, destiné aux maîtres d'ouvrage « professionnels de la construction : promoteurs immobiliers, bailleurs, grandes entreprises », en liste les mentions (art. 4.1) : montant hors taxes et toutes taxes, date de valeur, mode de dévolution envisagé, postes exclus. Un contrat maison muet est le premier piège.

Inscrit au contrat, le budget engage les deux parties (Code civil, art. 1103) et ne change que « du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (art. 1193), en pratique par avenant. Si le maître d'œuvre qui n'a pas réalisé les études préliminaires constate au début de l'avant-projet que budget et programme ne s'accordent pas, le modèle lui fait proposer des adaptations, arrêtées par avenant si le maître d'ouvrage les retient (art. 5.1.1 ; son renvoi à « l'article 15 » pour la résiliation est erroné, c'est l'article 16).

Le second piège est un budget repris comme prix global sans ses hypothèses : prix convenu d'un contrat de promotion immobilière (Code civil, art. 1831-1), ou forfait d'un marché de construction d'un bâtiment sur un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol (art. 1793). C'est un conseil de méthode, non une règle de ces articles : voir le contrôle d'un prix global et, pour le contrat qui porte le budget, les missions publique et privée de maîtrise d'œuvre.

Exemple en opération privée. L'AMO d'un exploitant qui fait construire un hôtel chiffre le budget travaux avant tout plan ; l'instance de décision du maître d'ouvrage le valide sur la note. À l'avant-projet, l'AMO confronte la première estimation au budget, à date de valeur égale, et le maître d'ouvrage décide d'adapter le programme ou de fixer un nouveau budget par avenant.

Le maître d'ouvrage public (L2411-1) a parmi ses attributions « La fixation de l'enveloppe financière prévisionnelle » (L2421-1, 3°). Il la « fixe » avant tout commencement des études d'avant-projet et peut la préciser avant les études de projet (L2421-3), sauf en réhabilitation et pour un ouvrage neuf complexe annoncé dans la consultation de la maîtrise d'œuvre, où la fixation peut se poursuivre pendant l'avant-projet (L2421-4). Le code a ses mots pour la part travaux : « la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître d'ouvrage et affectée aux travaux », avec laquelle l'esquisse examine la compatibilité des solutions (R2431-8, 1°), et « la partie affectée aux travaux de l'enveloppe financière prévisionnelle fixée par le maître d'ouvrage », base de la rémunération provisoire du maître d'œuvre tant que le coût prévisionnel n'est pas connu (R2432-7).

L'enveloppe s'impose au maître d'œuvre par son marché : « les conséquences » de son évolution, comme de celle du programme, passent par une modification conventionnelle du marché de maîtrise d'œuvre (L2421-5). Si le programme change, cette modification « arrête le programme modifié et le coût prévisionnel des travaux » (L2432-2).

Le maître d'ouvrage peut confier à un AMO une assistance portant sur « la fixation de l'enveloppe financière prévisionnelle de l'opération » (L2422-2) ; la fixation reste son attribution, qu'aucun mandat ne transfère (L2411-1, L2421-1, L2422-5 et L2422-6). Le code ne désigne pas l'acte qui la fixe : l'AMO note quelle décision a validé le chiffre, et sa date.

Le guide de la MIQCP de juin 2008 écrit, « de manière très générale », que « l'enveloppe-travaux » TTC représente « quelque 50 % à 60 % » de l'enveloppe financière prévisionnelle TTC, « hors foncier et mobiliers, valeur date de livraison ». C'est un ordre de grandeur de 2008, non une règle de calcul.

Exemple en marché public. L'AMO d'une commune chiffre la part travaux de l'enveloppe d'un groupe scolaire, que le maître d'ouvrage fixe avant de consulter la maîtrise d'œuvre. Avant les études de projet, il l'aide à la préciser à date de valeur constante, et les conséquences sur le marché de maîtrise d'œuvre passent par une modification conventionnelle.

Le budget travaux est fixé par le maître d'ouvrage, chiffré par fonction et par surface, et écrit avec son périmètre, son niveau de prestations, sa date de valeur et ses exclusions. En opération privée, le contrat de maîtrise d'œuvre le porte et il ne change que par accord des parties ; en marché public, le maître d'ouvrage le fixe avant l'avant-projet, et les conséquences de son évolution passent par une modification conventionnelle.

Nature des valeurs citées

Les pourcentages et les montants cités sur cette page sont des ordres de grandeur de cadrage, non des mesures. Ils illustrent des mécanismes et des proportions, et ne se substituent ni à une consultation d'entreprises, ni à un estimatif établi sur plans.