Estimer le coût des travaux en faisabilité : chiffrer une opération avant tout plan, par fonction et par surface

En faisabilité, l'AMO n'a ni plan ni descriptif, seulement un programme, une capacité, parfois un bâtiment existant. Il donne au maître d'ouvrage, qui décide d'engager ou non l'opération, un coût des travaux qui tienne jusqu'aux premières études, avec ce qu'il contient et ce qu'il ne contient pas. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

La décision de fixer ce montant, de le dater et de le défendre relève du budget travaux de l'opération, première étape de la maîtrise du coût d'une opération de construction ; cette page en donne la méthode. Les ratios par typologie sont dans le panorama des coûts de construction en France, les pages sur les bureaux et les entrepôts logistiques, et leur méthode de construction : il s'agit ici de s'en servir sans perdre leurs hypothèses.

Un coût au mètre carré n'a de sens qu'avec sa surface. La surface de plancher a une définition légale et réglementaire (Code de l'urbanisme, art. L111-14 et R111-22) : elle se calcule au nu intérieur des façades, après des déductions dont celle du stationnement, et la note dit donc si le stationnement est compris dans le ratio ou chiffré à part. La surface habitable n'est définie que pour un logement (CCH, art. R156-1) et ne sert ni pour des bureaux ni pour un hôtel.

La surface utile de la programmation « n'est pas définie de façon réglementaire », écrivait la MIQCP en juin 2008 : le guide ministériel de programmation de 2000 qui la définit n'a pas valeur de règlement. Le CCH définit pourtant une surface utile du logement social, surface habitable augmentée de la moitié des annexes (art. D331-10 et D353-16) : autre notion, même nom. La SHON et la SHOB, aujourd'hui supprimées, ne servent plus de base. La note écrit donc la définition de chaque surface employée ; les surfaces d'études sont présentées dans la page sur les métrés et les surfaces.

Le programme donne des surfaces utiles, la capacité une surface de plancher, le ratio parfois une troisième base. Ni le guide de la MIQCP de 2008 ni le guide ministériel de 2000 ne donnent de coefficient de passage chiffré : le coefficient est une hypothèse du projet, que la note écrit avec son origine. Exemple fictif, aux rapports choisis pour le calcul : 2 000 m² utiles donnent 2 500 m² de surface de plancher avec un rapport de 1,25, et 2 800 m² avec un rapport de 1,40. Les 12 % d'écart se retrouvent entiers dans le coût.

Une fonction regroupe les locaux de même niveau d'ouvrage et d'équipement : les chambres et l'accueil d'un hôtel, les salles et la cuisine d'un groupe scolaire. Chacune reçoit sa surface et son coût unitaire, car une cuisine professionnelle ne se chiffre pas comme un bureau. Le niveau de prestations, décrit en quelques lignes par fonction (façades, équipements techniques, finitions, certification visée), dit ce que le maître d'ouvrage attend : sans lui, un ratio ne dit rien.

Le chiffrage multiplie, fonction par fonction, la surface par un coût unitaire dont la note donne la source, la date et le contenu. Il isole ensuite ce que ce coût ne contient pas : stationnement et infrastructure, fondations spéciales, VRD, démolition et dépollution se chiffrent sur des lignes distinctes, puis chaque ajustement au site (accès, contraintes de chantier, existant à conserver) se motive. À l'avant-projet, ce chiffre permet de dire si un écart vient du projet ou de la faisabilité.

Le programme arrive souvent sous forme de capacité : une surface de plancher tirée du document d'urbanisme, un nombre de logements, de chambres ou de postes de travail. Le chiffrage précède le contrat de maîtrise d'œuvre, qui lui donnera sa portée. Le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), fait inscrire le budget travaux hors taxes et toutes taxes comprises, avec sa date de valeur, le mode de dévolution envisagé et les postes exclus (art. 4.1). Il le fait vérifier par la maîtrise d'œuvre au début de l'avant-projet quand elle n'a pas fait les études préliminaires (art. 5.1.1), puis l'estimation provisoire de l'APS doit permettre « de vérifier la compatibilité du projet avec le budget travaux » (définitions).

La note porte donc déjà la date de valeur et les exclusions, qu'un contrat maison doit aussi faire écrire ; le mode de dévolution envisagé reste au maître d'ouvrage, à l'aide de la page sur les lots séparés et l'entreprise générale. Deux pièges sont à écarter : un ratio posé sans dire ce qu'il contient, qui ne permet plus de discuter l'estimation du maître d'œuvre, et un chiffre qui sert à une offre d'achat sans relevé de l'existant.

Une foncière étudie ainsi l'acquisition d'un immeuble de bureaux occupé, à restructurer. Sans relevé complet ni plan, son AMO chiffre par fonction les travaux à intégrer à l'offre, met à part ce que seuls des diagnostics confirmeront et écrit ce que l'absence de relevé laisse ouvert. La foncière décide de son offre en sachant quelle part du chiffre repose sur des hypothèses.

En marché public, le maître d'ouvrage, pour chaque opération envisagée, « s'assure préalablement de sa faisabilité et de son opportunité », et l'élaboration du programme comme la fixation de l'enveloppe financière prévisionnelle sont ses attributions (Code de la commande publique, art. L2421-1). Il fixe cette enveloppe avant tout commencement des études d'avant-projet et peut la préciser avant les études de projet (art. L2421-3). Il peut se faire assister sur « la fixation de l'enveloppe financière prévisionnelle de l'opération » (art. L2422-2), qui reste son attribution.

Le programme arrive le plus souvent en surfaces utiles, dont la note écrit la définition. Le coût chiffré par l'AMO sert au maître d'ouvrage à retenir la part de l'enveloppe affectée aux travaux, à laquelle l'esquisse sera confrontée (art. R2431-8). La qualification que l'OPQIBI intitule « Evaluation des coûts en phase amont et de programmation » (fiche 2201) situe la compétence, sans être une exigence du code.

L'AMO d'une commune reçoit ainsi un programme en surfaces utiles pour un gymnase. Avant la consultation de maîtrise d'œuvre, il chiffre la salle, les vestiaires et les locaux annexes par fonction, écrit son coefficient de passage et remet la note. Le maître d'ouvrage fixe l'enveloppe sur cette base ; s'il organise un concours, la part qu'il affecte aux travaux sert de coût d'objectif à l'analyse économique des projets.

Le chiffre ne vaut que par la note qui l'accompagne, en quatre rubriques :

La date de valeur n'est pas le mois où les entreprises établiront les prix de leurs offres. Les exclusions protègent autant que le chiffre : un poste absent du montant et de la liste sera compté plus tard comme un dépassement. Le passage au coût d'opération, avec les aléas par phase et les révisions, part de cette note (coût d'opération et coût des travaux).

En faisabilité, l'AMO chiffre les travaux sans plan : une surface de référence définie, un coefficient de passage écrit, un coût par fonction et par surface, des lignes à part pour ce que le ratio ne contient pas. Dans les deux régimes, ce chiffre devient le budget travaux, inscrit au contrat de maîtrise d'œuvre en opération privée, retenu par le maître d'ouvrage public avant l'avant-projet. La note d'hypothèses (périmètre, niveau de prestations, date de valeur, exclusions) est ce qui permet ensuite de le défendre.

Nature des valeurs citées

Les surfaces, les rapports et le pourcentage cités sur cette page viennent d'un exemple fictif : ils illustrent un mécanisme et ne sont ni des mesures ni des repères de marché. Ils ne se substituent ni à une consultation d'entreprises, ni à un estimatif établi sur plans.