Établir le budget complet d'un bâtiment professionnel : les postes hors travaux que le prix au m² ne montre pas

Le maître d'ouvrage privé d'un bâtiment professionnel, entreprise utilisatrice, foncière ou exploitant, reçoit souvent un prix au mètre carré ou clé en main. Son AMO en tire le budget complet, en recensant ce que le prix laisse dehors et qui le paie ; le maître d'ouvrage arbitre. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

Le coût d'opération et le budget travaux ont leurs articles dans le dossier sur la maîtrise du coût d'une opération de construction. Cette page part du prix reçu.

L'AMO lit d'abord le prix : sa surface, son niveau de livraison, sa base hors taxes ou toutes taxes, sa date de valeur. Un bureau livré en blanc ne contient pas les ouvrages d'un bureau aménagé, comme le montrent les articles sur les coûts de construction de bureaux et sur le bureau livré en blanc ou aménagé. Le coût travaux se présente par fonction et par surface, avec une note d'hypothèses qui dit ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas : les postes hors travaux partent de cette liste d'exclusions.

Le Cerema range le mobilier, le déménagement et les frais de raccordement parmi les « coûts annexes éventuels qui ne sont pas intégrés dans l'enveloppe financière » (fiche n° 05, édition 2022). Chaque typologie ajoute les siens :

Hors raccordement électrique, facturé selon un barème ou sur devis, aucun de ces postes n'a de montant fixé par un texte. Les équipements logistiques figurent dans l'article sur les entrepôts logistiques, l'hôtel et la clinique dans celui sur les ERP ; le coût complet de bureaux et le financement d'un projet sont traités à part.

La taxe d'aménagement vaut pour toutes ces typologies (CGI, art. 1635 quater B) ; elle se calcule sur la surface, multipliée par une valeur forfaitaire au mètre carré et par les taux votés, non sur le coût des travaux (art. 1635 quater H, L et M). Parmi ces typologies, seuls les locaux industriels et artisanaux et les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale peuvent bénéficier d'un abattement, sous une condition tenant aux aides de minimis (art. 1635 quater I). Le redevable est le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme à la date d'exigibilité, l'achèvement, et les valeurs sont celles de la délivrance de l'autorisation (art. 1635 quater C, F et G), date à laquelle le budget rattache ces références.

La taxe d'archéologie préventive, pour les opérations soumises à autorisation d'urbanisme qui affectent le sous-sol, a la même assiette et un taux fixé par la loi ; elle est due par celui qui réalise l'opération (CGI, art. 235 ter ZG). La redevance du Code du patrimoine ne vise plus que les travaux soumis à étude d'impact et certains affouillements (art. L524-2).

En Île-de-France, la taxe perçue à la construction de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage est due par le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel à la date du fait générateur, en principe la délivrance de l'autorisation de construire (Code de l'urbanisme, art. L520-1, L520-4 et L520-5) : un preneur à bail ordinaire n'en est pas redevable. La taxe annuelle sur ces locaux et les surfaces de stationnement (CGI, art. 231 ter), due chaque 1er janvier par le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel, en est distincte : c'est une charge de détention, au budget d'exploitation. Aucun des deux textes ne nomme l'hôtel ou la clinique.

Le raccordement électrique est facturé au demandeur, en principe redevable de la contribution, selon le barème d'Enedis approuvé par la CRE le 17 avril 2025 (version 7.2) ou sur devis, réfaction déduite ; son coût dépend de la puissance et de la distance. Le raccordement au gaz est facturé par GRDF d'après son catalogue (version du 1er juillet 2026) ou sur devis, par forfait pour certains branchements, avec, selon les cas, une participation du client liée à la rentabilité du raccordement. La participation pour le financement de l'assainissement collectif, que la collectivité peut exiger, suit sa délibération, dans un plafond légal, et devient exigible au raccordement (Code de la santé publique, art. L1331-7) ; selon l'usage du bâtiment, d'autres régimes s'appliquent (art. L1331-7-1 et L1331-10).

La solarisation ou la végétalisation des toitures s'impose aux constructions, extensions et rénovations lourdes de plus de 500 m² d'emprise au sol, dont bureaux, commerce, industrie, entrepôts et hôpitaux, sur au moins 40 % de la toiture depuis le 1er juillet 2026 et 50 % à compter du 1er juillet 2027, sous réserve d'exonérations (CCH, art. L171-4), sans que le texte nomme l'hôtel ou la clinique. Pour un bâtiment d'activité ou un entrepôt, la nomenclature des installations classées peut soumettre l'installation à autorisation, à enregistrement ou à déclaration selon la gravité des dangers ou des inconvénients (Code de l'environnement, art. L511-2) : un dossier, des études et des délais, sans coût fixé par ce texte.

Pour chaque poste, l'AMO dit qui paie selon le montage et le contrat répartit la charge ; la loi seule désigne le redevable des taxes. Dans un bail commercial, le Code de commerce interdit d'imputer au preneur les grosses réparations et les impôts dont le bailleur est redevable légal, mais permet de lui imputer la taxe foncière (art. R145-35) ; le bail en l'état futur d'achèvement n'a pas de définition dans les codes, et la répartition des aménagements se lit dans le bail. La taxe foncière d'un bâtiment professionnel neuf, exonérée seulement en partie et pour un temps (CGI, art. 1383), entre au budget d'exploitation.

En contrat de promotion immobilière, l'immobilier d'entreprise échappe aux règles du CCH réservées à l'habitation et à l'usage professionnel et d'habitation (art. L222-1 à L222-7) et reste régi par le Code civil (art. 1831-1 à 1831-5), qui ne fixe pas le contenu du prix convenu : il se négocie, puis se contrôle comme un prix global. Deux pièges sont à écarter : des références fiscales non datées et des pourcentages publiés sans source.

L'AMO d'une entreprise utilisatrice qui fait construire un immeuble de bureaux pour son propre usage reçoit ainsi un prix au mètre carré. Avant de présenter le budget à l'instance de décision du maître d'ouvrage, il recense ce que ce prix laisse dehors, aménagements, mobilier, informatique, déménagement, et dit qui paie chaque poste : l'entreprise arbitre sur un budget complet.

ℹ En marché public La page est privée par nature. Le maître d'ouvrage public décompose son enveloppe financière prévisionnelle avec d'autres repères, dont le tableau de la MIQCP de juin 2008, traité dans la page sur le coût d'opération et le coût des travaux.

Ce qu'un prix au mètre carré ne contient pas, l'AMO le recense typologie par typologie, à partir des exclusions de la note d'hypothèses, et dit qui le paie : la loi désigne le redevable des taxes, le contrat répartit la charge. Les taxes se citent par leur article, datées à leur fait générateur, et les charges de détention vont au budget d'exploitation.