Analyse économique des projets de concours : comparer leur coût à armes égales, en concours public comme en consultation privée d'architectes

Avant le choix du maître d'œuvre, l'AMO remet tous les projets sur la même base de coût et présente au jury ou au décideur l'écart de chacun au budget travaux. Il ne choisit pas à leur place : il rend les chiffres comparables, en concours public comme en consultation privée. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

Les chiffres annoncés par les équipes ne se comparent pas tels quels : chacune retient ses surfaces, son périmètre et sa date de valeur. La comparaison demande un étalon commun, fixé avant le lancement ; elle précède le contrôle de l'estimation du maître d'œuvre parmi les moyens de maîtriser le coût d'une opération de construction.

L'étalon est le budget travaux exprimé en coût par fonction et par surface, tiré du programme et du niveau de prestations attendu, avec une note d'hypothèses écrites : périmètre, niveau de prestations, date de valeur, exclusions. Expliqué aux équipes avec le programme, il leur permet de situer leur projet ; repris à l'analyse, il sert de base commune.

Sa construction suit la méthode de l'estimation du coût des travaux en faisabilité. Sa place parmi les décisions du maître d'ouvrage est décrite dans la page sur le budget travaux.

La comparaison se mène projet par projet, dans le même ordre :

• Surfaces : recalculer les surfaces de chaque projet, fonction par fonction, face au programme, plutôt que reprendre celles que l'équipe annonce.
• Périmètre et date de valeur : appliquer à tous les mêmes inclusions et exclusions, et la date de valeur de l'étalon.
• Ratios par fonction : chiffrer chaque fonction avec les ratios de l'étalon, les mêmes pour tous.
• Points durs : isoler ce qui est propre à chaque projet, infrastructure, façade, structure, stationnement, et le chiffrer à part plutôt que le noyer dans un ratio moyen.

Chaque projet ressort avec un coût travaux recalculé, ses points durs et son écart au budget travaux. La méthode générale de chiffrage d'une esquisse par ratios est présentée dans la page sur la phase esquisse.

Le rapport donne, pour chaque projet, le coût recalculé, l'écart au budget travaux, les points durs et ce qui pourrait évoluer sans remettre en cause le parti architectural. Il ne classe pas les projets et ne pondère pas le coût avec la qualité : un comparatif pondéré qui désignerait le projet à retenir prendrait la place du jury ou du décideur. L'écart éclaire un choix qui reste le leur.

Aucune procédure n'est imposée : tout s'écrit dans le règlement de la consultation, pièces à remettre, base de surfaces, budget travaux et note d'hypothèses, indemnisation, auteur de l'analyse. Ce document du seul maître d'ouvrage n'est pas par lui-même un contrat : l'article 1103 du Code civil ne suffit pas à dire qu'il lie les parties, et c'est la bonne foi des négociations qui joue à ce stade (art. 1112). La réparation d'une faute commise dans les négociations ne peut compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance de les obtenir (même article) ; aucun texte lu ne fixe les autres droits des candidats non retenus.

Les formes vont de la consultation restreinte de quelques agences au concours privé, jusqu'au concours qu'un aménageur demande dans son contrat de cession de terrain, qui relève de la pratique contractuelle. La loi sur l'architecture incite les maîtres d'ouvrage « publics et privés » au concours pour un « ouvrage de bâtiment », sans l'imposer ni fixer d'indemnisation, et admet que le concours « peut comporter une phase de dialogue entre le jury et les candidats » (loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, art. 5-1).

Pour l'architecte, tout engagement professionnel fait l'objet d'une convention écrite préalable avec son client, qui définit la nature et l'étendue de ses missions et sa rémunération (code de déontologie des architectes, art. 11) ; il s'abstient de participer à un concours ou à une consultation dont les conditions seraient contraires à ce code (art. 20). Le règlement qui demande une esquisse ou une étude en tient compte, et le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), range les études préliminaires, « une étude de capacité et le cas échéant une étude de faisabilité », parmi les missions complémentaires (art. 5.2.1). La propriété des esquisses non retenues, que le règlement doit traiter, n'est pas développée ici.

Exemple. L'AMO d'une entreprise utilisatrice organise un concours privé rémunéré pour un immeuble de bureaux. Il recalcule les esquisses sur l'étalon et présente l'écart de chacune au budget travaux, avec ses points durs, avant que l'instance de décision de l'entreprise choisisse. La consultation privée de maîtrise d'œuvre est aussi évoquée dans la page sur la mission privée de maîtrise d'œuvre.

Pour les acheteurs soumis au livre IV de la deuxième partie du Code de la commande publique, les marchés de maîtrise d'œuvre dont le besoin atteint les seuils de procédure formalisée des services, 140 000 € HT pour les autorités publiques centrales et 216 000 € HT pour les autres pouvoirs adjudicateurs depuis le 1er janvier 2026, sont négociés avec le ou les lauréats d'un concours restreint (R2172-2). Le même article en dispense notamment la réhabilitation, les infrastructures, les bâtiments des organismes d'HLM et, depuis le 22 février 2026, le marché d'une collectivité territoriale, d'un établissement public local ou d'un groupement de collectivités agissant en pouvoir adjudicateur, pour un besoin inférieur à 300 000 € HT (6°, décret n° 2026-117, art. 7).

Le jury, composé de « personnes indépendantes des participants au concours » (R2162-22), examine les projets « présentés de manière anonyme » et consigne leur classement dans un procès-verbal signé de ses membres ; « L'anonymat des candidats peut alors être levé » (R2162-18). L'acheteur choisit « au vu des procès-verbaux et de l'avis du jury » (R2162-19). Les participants dont les prestations sont conformes au règlement reçoivent une prime : « Le montant de cette prime est égal au prix estimé des études à effectuer, affecté d'un abattement au plus égal à 20 % » (R2172-4), soit au moins 80 % de ce prix, et la rémunération du titulaire en tient compte (R2172-6).

La commission technique n'est pas dans le code : c'est une pratique que décrit le guide de la MIQCP « Le concours de maîtrise d'œuvre » (septembre 2017, actualisé en septembre 2020), selon lequel il n'existe « aucune obligation légale » d'en constituer une. Le guide veut une analyse « purement factuelle des projets sous l'angle fonctionnel, technique et économique », qui n'établit « ni hiérarchie entre les projets ni jugement de valeur », des éléments de comparaison des coûts établis « indépendamment de l'estimation du coût des travaux fournie par les participants au concours », une analyse en coût global et un rapport qui fait apparaître « l'appréciation de la compatibilité des projets avec les coûts annoncés par le maître d'ouvrage ». La commission « s'interdit absolument tout échange de questions-réponses avec les participants », et l'anonymat n'est levé, selon le guide, qu'après signature du procès-verbal par tous les membres du jury.

L'analyse de l'AMO se fait dans ce cadre, sur les projets anonymes, jamais en dehors. L'OPQTECC compte, dans sa famille d'AMO en économie de la construction, une qualification « 1.6 Assistance à l'analyse économique de la commission technique de concours » (page « Nos qualifications », mise à jour du 3 juillet 2026), repère du métier. Les autres procédures figurent dans la page sur les types de marchés publics de construction.

Exemple. L'AMO d'une collectivité prépare, pour la commission technique d'un concours restreint de conservatoire, l'analyse du coût des projets anonymes. Chaque projet est recalculé sur l'étalon, et son écart à la part travaux de l'enveloppe financière prévisionnelle est présenté sans classement, avant que le jury classe.

Comparer des projets de concours suppose un étalon fixé avant le lancement, un coût travaux par fonction et par surface avec sa note d'hypothèses, puis un recalcul de chaque projet avec les mêmes règles de surface, le même périmètre, la même date de valeur et les mêmes ratios. L'écart au budget travaux se présente sans classement. En concours public, le jury classe et l'acheteur choisit, la commission technique restant une pratique ; en consultation privée, tout s'écrit dans le règlement, sous l'exigence de bonne foi.