Contrôler l'estimation du maître d'œuvre, de l'APS au PRO : quantités, prix, périmètre, en opération privée comme en marché public

À chaque phase d'études, la maîtrise d'œuvre remet une estimation que le maître d'ouvrage valide avant de poursuivre, puis de consulter les entreprises. L'AMO lui dit d'abord si elle tient : si elle chiffre tout le périmètre, si ses quantités correspondent aux plans, si ses prix sont cohérents avec la date de valeur retenue. La fonction est la même dans les deux régimes. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre.

Les pièces sont les plans, l'estimation et, s'il existe, le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) ; la référence est le budget travaux fixé et daté par le maître d'ouvrage. L'AMO prépare, chiffre et alerte ; le maître d'ouvrage décide, à cette étape comme aux autres de la maîtrise du coût d'une opération de construction.

L'escalier est le même dans les deux régimes : estimation provisoire, estimation définitive, puis coût prévisionnel sur avant-métré. Seules changent la source de l'obligation et la décomposition demandée :

Avec un contrat maison, seul ce contrat fixe les rendus ; en marché public, l'APS et l'APD peuvent ne former qu'une phase pour les logements neufs (R2431-9). La composition d'un estimatif d'APS est décrite dans le guide de l'estimatif APS.

Cette page retient une règle de frontière, à toutes les phases : l'estimation du maître d'œuvre porte sur le coût prévisionnel des travaux, tandis que les honoraires, la TVA et les assurances relèvent du budget du maître d'ouvrage. Leur absence n'est donc pas une lacune, et la checklist des 15 signaux d'alerte comme les cinq questions du guide de lecture d'un estimatif se lisent avec cette règle en tête.

Après le PRO, l'assistance à la passation des marchés de travaux (ACT) compare les offres à ce coût, ce que traitent la consultation des entreprises et, en cas de dépassement, les offres supérieures à l'estimation. Avant les études, les projets d'un concours se comparent selon une autre méthode (analyse économique des projets de concours).

L'estimation se lit en trois couches, dans cet ordre : le périmètre, les quantités, les prix, car il est inutile de vérifier des quantités sur un ouvrage qui n'est pas celui du budget. Cette lecture est aussi la grille d'une revue d'estimation.

Le périmètre se vérifie d'abord : mêmes surfaces, mêmes exclusions, même hypothèse de dévolution et même date de valeur que le budget travaux. Les omissions les plus fréquentes d'un quantitatif d'APD sont recensées dans le guide du quantitatif APD. Les ratios de chaque lot, rapportés à la surface ou à l'unité d'ouvrage, désignent ensuite les lots à sonder.

Sur quelques ouvrages de ces lots, l'AMO remesure sur plan, compare à l'estimation et repère chaque mesure sur le plan, pour que la maîtrise d'œuvre puisse la refaire. La règle de contrôle veut qu'une quantité non repérée soit une quantité non incluse : c'est une règle de lecture, pas une norme, qui désigne une quantité à justifier et ne dit rien de ce que couvre un marché de travaux à forfait. Les prix unitaires des postes sondés se comparent enfin à des références de même date de valeur et de même mode de dévolution.

Chaque lot occupe une ligne : montant, ratio, écart relevé par les sondages et statut, dont l'AMO choisit les libellés, par exemple conforme, à justifier ou à reprendre. Gardée d'une phase à l'autre, la grille montre à l'APD si les écarts de l'APS ont été traités.

La note retient les écarts majeurs, chiffrés, et les points à contester, chacun avec la pièce qui le fonde. Si les écarts sont forts sur plusieurs lots ou qu'un désaccord s'installe, la suite est une contre-estimation indépendante ; si l'APD contrôlé dépasse le budget travaux, il faut diagnostiquer l'écart et arbitrer avant de consulter les entreprises.

Les rendus de chaque phase sont dus parce que le contrat les stipule : le contrat légalement formé tient lieu de loi à ceux qui l'ont fait (Code civil, art. 1103). Hors du contrat, aucun texte ne fixe en opération privée l'estimation que doit remettre le maître d'œuvre. Le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), définit les trois estimations ; l'Ordre ne publie pas de modèle pour travaux sur existants destiné à la maîtrise d'ouvrage professionnelle. Avec un contrat maison, les rendus se lisent dans ce contrat, et un architecte fait définir la nature et l'étendue de ses missions par une convention écrite préalable (code de déontologie des architectes, art. 11).

Le périmètre se contrôle sur le budget inscrit au contrat : le modèle de l'Ordre y fait porter le montant hors taxes et toutes taxes comprises, la date de valeur, le mode de dévolution envisagé et les postes exclus « du budget travaux et du périmètre de la mission de la maîtrise d'œuvre » (art. 4.1). Les pièges propres au privé sont des postes exclus mal tenus (travaux que se réserve le maître d'ouvrage, travaux modificatifs acquéreurs (TMA) en vente en l'état futur d'achèvement, aménagements laissés au preneur, voiries et réseaux divers, branchements, équipements d'exploitation), une hypothèse de dévolution qui n'est pas celle de la consultation (étude de prix des entreprises de travaux) et, en mission partielle, un chiffrage établi par un autre que l'architecte, que seul le contrat organise (mission publique et mission privée). Le contrat d'architecte de l'Ordre pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (mise à jour du 9 avril 2024), en fait la règle en mission complète comme en mission partielle : le maître d'ouvrage fournit les estimations, de l'APS au PRO, et l'architecte donne sur elles un avis, avec une solution d'adaptation en cas d'incompatibilité à l'APS et à l'APD (art. 5.1.1.1, 5.1.1.2 et 5.1.4.1). L'architecte ne les établit que s'il reçoit la mission complémentaire « Economie du projet » (art. 5.3.6).

Le modèle de 2021 fait informer le maître d'ouvrage « sans délai » d'un budget manifestement insuffisant et, au cours des études, de « toute évolution significative du budget prévisionnel de l'opération » (art. 11.2.2, repris à l'art. 11.2.3 du contrat d'architecte) ; à l'APD, la note justificative des écarts se lit en premier. L'architecte informe aussi son client lorsqu'il « a la conviction » que les disponibilités de celui-ci sont « manifestement insuffisantes pour les travaux projetés » (code de déontologie des architectes, art. 36, version du 1er juillet 2026). Ce que le contrat signé permet alors d'exiger se traite à part.

Exemple en opération privée. L'AMO d'une foncière qui restructure un immeuble de bureaux contrôle l'estimation du projet avant une consultation en entreprise générale. Il commence par le périmètre, curage, désamiantage, travaux laissés au preneur, puis sonde les lots les plus lourds et vérifie que l'estimation suppose une entreprise générale. Sur sa note, la foncière consulte ou fait d'abord compléter l'estimation.

Le contenu de chaque phase est fixé par le code, et non par le seul marché, quand un maître d'ouvrage soumis au livre IV conclut le marché de maîtrise d'œuvre avec un opérateur économique de droit privé (L2411-1, L2430-1), sauf pour les logements locatifs aidés par l'État des offices publics de l'habitat, des organismes privés d'HLM et des sociétés d'économie mixte (L2430-2). Le périmètre se contrôle sur le programme et sur « la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître d'ouvrage et affectée aux travaux » (R2431-8, 1°), enveloppe qu'il fixe avant les études d'avant-projet (L2421-1, 3°, et L2421-3). Il décide aussi d'allotir ou non avant les études de projet (R2432-1), décision que l'estimation doit suivre.

En réhabilitation (R2431-19 à R2431-23), les études de diagnostic, élément de mission hors mission de base (R2431-1, 2°, et R2431-5), renseignent le maître d'ouvrage sur l'état du bâtiment et la faisabilité, et permettent d'établir un programme fonctionnel et une estimation financière (R2431-19). L'APS estime chacune des solutions étudiées (R2431-21, 3°) ; à l'APD, l'estimation définitive reste décomposée par corps d'état (R2431-22, 4°) et les études doivent permettre d'arrêter définitivement le programme et certains choix d'équipements en fonction des coûts d'investissement, d'exploitation et de maintenance (3°). Comme l'élaboration du programme et la fixation de l'enveloppe peuvent se poursuivre pendant l'avant-projet (L2421-4), l'estimation se compare au programme en vigueur.

Trois pièges sont propres au marché public : confondre l'enveloppe, que fixe le maître d'ouvrage, avec une estimation du maître d'œuvre ; prêter à l'APD de « valider l'enveloppe », alors que R2431-11 n'en parle pas et permet au maître d'ouvrage d'arrêter définitivement le programme ; laisser arrêter sans contrôle le coût prévisionnel des travaux, qui fonde l'engagement du maître d'œuvre selon son marché (R2432-2, R2432-3), sujet de l'engagement du maître d'œuvre sur le coût des travaux. Chacun se corrige avant que l'APD ou le PRO ne soient approuvés.

Exemple en marché public. L'AMO d'une collectivité qui construit un collège reçoit l'APD. Avant que le coût prévisionnel ne soit arrêté, il vérifie la décomposition par corps d'état, rapproche l'estimation du programme et de la part de l'enveloppe affectée aux travaux, puis sonde les corps d'état les plus lourds. La collectivité approuve l'APD au vu de sa note, ou demande d'abord les corrections.

Contrôler l'estimation du maître d'œuvre, c'est dire au maître d'ouvrage, avant qu'il la valide, si elle chiffre le bon périmètre avec des quantités justes et des prix cohérents. L'escalier des estimations, de l'APS au PRO, est fixé par le contrat en opération privée et par le code en marché public. Le contrôle procède par sondage sur plan, se reporte dans une grille lot par lot et se conclut par une note de synthèse ; honoraires, TVA et assurances n'y entrent pas.