Offres supérieures à l'estimation : diagnostiquer l'écart avant de négocier, de relancer ou de reprendre le projet

Quand les offres dépassent le budget travaux, l'AMO explique l'écart au maître d'ouvrage avant de proposer une suite : il vient de l'estimation, du marché, du dossier, du mode de dévolution ou du calendrier. La fonction est la même dans les deux régimes, avec une échéance commune, la fin du délai de validité des offres. Le maître d'ouvrage délégué, le directeur de programmes ou de projets d'un promoteur et le responsable immobilier d'une foncière ou d'une entreprise tiennent cette fonction sans en porter le titre. La page prolonge la consultation des entreprises, dans le cadre général de la maîtrise des coûts.

Le diagnostic commence par séparer quatre références :

Référence	Qui l'établit	Ce qu'elle mesure	En marché public
Budget travaux	Le maître d'ouvrage	Ce qu'il consacre aux travaux, daté	La partie de l'enveloppe financière prévisionnelle « retenue par le maître d'ouvrage et affectée aux travaux » (R2431-8)
Coût prévisionnel des travaux	Le maître d'œuvre, avant le lancement	Ce que le projet devrait coûter	Base de son premier engagement (R2432-3)
Estimation	Le maître d'œuvre ou l'acheteur	Ce que le marché devrait coûter	Réaliste et sincère (guide de l'OECP sur le prix, 2023)
Crédits alloués	L'acheteur public	Ce qu'il peut payer pour ce marché	Établis avant le lancement (L2152-3)

L'écart se lit lot par lot : un total au-dessus du budget peut cacher un lot très au-dessus et d'autres dans l'estimation. Chaque lot qui dépasse se rattache à une cause, qui n'appelle pas la même suite :

• L'estimation : quantités oubliées, prix datés, périmètre différent de celui du dossier. L'écart vient de la référence et se vérifie avec la méthode de contrôle de l'estimation du maître d'œuvre.
• Le marché : des offres serrées entre elles et toutes au-dessus de l'estimation signalent des prix du moment, ou peu d'entreprises disponibles dans le secteur.
• Le dossier : des offres dispersées, des réserves, des postes chiffrés de façon très différente ou un lot sans offre signalent un défaut des pièces.
• Le mode de dévolution : des lots mal découpés pour les entreprises du secteur, ou des interfaces que chaque lot a chiffrées par prudence.
• Le calendrier : une estimation datée loin des offres, un délai d'exécution serré, une période où les entreprises répondent peu.

Le dossier se vérifie pièces en main. Un trou fait monter ou disparaître les offres : l'entreprise qui le voit le chiffre par prudence, celle qui ne le voit pas émet une réserve, d'autres renoncent à répondre. Un doublon fait payer deux fois le même ouvrage, et une ambiguïté se chiffre dans sa lecture la plus coûteuse. La revue croise le CCTP, la DPGF et les plans, classe ces défauts par gravité et liste les corrections à demander au maître d'œuvre avant toute relance, selon la grille de relecture du DCE : relancer sur le même dossier expose aux mêmes offres. Voir aussi les pages sur le dépassement de budget, la façon de l'éviter et les risques de la consultation.

La référence est le budget travaux inscrit au contrat de maîtrise d'œuvre, non des crédits budgétaires. Aucun des textes lus n'impose de procédure au maître d'ouvrage privé : négocier, reconsulter un lot, changer de mode de dévolution ou reprendre le projet restent ouverts. Il est libre de ne pas contracter et de choisir son cocontractant, « dans les limites fixées par la loi » (Code civil, art. 1102), et la négociation est libre (art. 1112).

Ces suites ont trois bornes. La première est la bonne foi, d'ordre public (art. 1104), que la négociation doit satisfaire (art. 1112). La deuxième est la durée des offres : l'entreprise ne peut retirer son offre avant le délai qu'elle a fixé ou, à défaut, un délai raisonnable (art. 1116), puis l'offre devient caduque (art. 1117) ; une prorogation se demande, sans que le texte la prévoie. La troisième tient aux engagements pris : permis de construire, preneurs, contrat de maîtrise d'œuvre.

Le modèle de contrat de maîtrise d'œuvre de l'Ordre des architectes pour la maîtrise d'ouvrage privée professionnelle, travaux neufs (V1 du 16 décembre 2021), et le contrat d'architecte que l'Ordre propose pour les mêmes opérations (mise à jour du 9 avril 2024) ne prévoient ni seuil de tolérance ni reprise des études sans rémunération : le maître d'ouvrage qui les veut doit les écrire, et c'est le contrat signé qui fait foi. Le modèle de 2021 impose à la maîtrise d'œuvre d'alerter « sans délai » si le budget annoncé est manifestement insuffisant (art. 11.2.2), de comparer les offres « entre elles et avec le coût prévisionnel des travaux », de remettre son rapport d'analyse à jour « suite aux éventuelles négociations » (art. 5.1.5.2), puis de préparer les mises au point « A l'issue de la négociation » (art. 5.1.5.3). Le contrat de 2024 garde cette alerte (art. 11.2.3), mais ne demande pas à l'architecte de comparer les offres au coût prévisionnel : son rapport d'analyse, pour les lots dont il a la charge, suit les critères de jugement des offres (art. 5.1.6.1). Voir aussi la comparaison des missions publique et privée.

La MAF, assureur des architectes, décrit la même situation côté architecte (article tiré d'un webinaire du 9 septembre 2021) : propositions alternatives, relance possible de la consultation et, si le client accepte le dépassement, avenant et honoraires recalculés. Les leviers techniques d'une reprise sont dans la page sur le projet qui dépasse le budget.

Tout se décide avant la signature : le marché signé tient lieu de loi à ceux qui l'ont fait (art. 1103), et en forfait sur plan arrêté et convenu, l'entreprise ne peut ensuite demander d'augmentation que pour un changement autorisé par écrit, à prix convenu (art. 1793 ; voir les travaux supplémentaires en marché privé à forfait). La responsabilité de l'architecte relève de la page sur son estimation en opération privée, la conduite de la négociation de la page sur la négociation d'un marché de travaux.

ℹ Exemple fictif, en opération privée Une foncière construit un immeuble de bureaux, et à la remise des offres plusieurs macro-lots dépassent le budget validé par l'instance de décision du maître d'ouvrage. Avant l'expiration du délai de validité des offres, l'AMO remet une note d'écart lot par lot ; la foncière décide sur cette base quels macro-lots négocier et lequel faire corriger avant de le reconsulter.

La décision se prend au regard des crédits : « Une offre inacceptable est une offre dont le prix excède les crédits budgétaires alloués au marché, déterminés et établis avant le lancement de la procédure. » (L2152-3). Éliminée en appel d'offres et en procédure adaptée sans négociation, l'offre inacceptable peut devenir acceptable dans une procédure avec négociation ou dialogue si elle n'est pas anormalement basse (R2152-1). Le code n'organise pas de déclaration d'infructuosité, expression d'usage ; la page vise les pouvoirs adjudicateurs, les entités adjudicatrices négociant librement (R2124-4).

L'estimation ne tient pas lieu de crédits alloués. Une cour a jugé irrégulière l'infructuosité déclarée pour offres inacceptables, rien n'établissant que l'estimation de la maîtrise d'œuvre était aussi les crédits alloués, et le budget réévalué ensuite révélant une estimation irréaliste ; l'État a été condamné à indemniser le manque à gagner de l'entreprise évincée (CAA Paris, 10 février 2023, n° 22PA00023, inédit). Déclarer inacceptables des offres finançables expose donc à l'irrégularité, à l'indemnisation ou à l'annulation du marché passé ensuite (CE, 29 décembre 1997, n° 160686, ancien code).

Quand seules des offres irrégulières ou inacceptables ont été remises, trois suites restent ouvertes et une voie est fermée :

• La procédure avec négociation : ouverte quand « seules des offres irrégulières ou inacceptables » ont été présentées, « pour autant que les conditions initiales du marché ne soient pas substantiellement modifiées » (R2124-3, 6°), sans avis si seuls participent les soumissionnaires conformes aux délais et modalités formelles ; le dialogue compétitif l'est dans les mêmes cas (R2124-5).
• La déclaration sans suite : « L'acheteur peut, à tout moment, déclarer une procédure sans suite. » (R2185-1), et il en communique les motifs « dans les plus brefs délais » (R2185-2). Le motif d'intérêt général, coût compris, est exigé par le juge, sous son contrôle, non par le texte (CE, 23 novembre 1983, n° 30493 ; CE, 30 décembre 2009, n° 305287, ancien droit), et la DAJ demande de démontrer l'existence et l'origine des surcoûts invoqués.
• La nouvelle procédure : un nouvel allotissement ou une réduction du programme qui modifient substantiellement les conditions initiales ferment le 6° : il faut une nouvelle procédure. Adapter le dossier sans en modifier substantiellement l'objet ni les conditions de réalisation reste possible (CE, 25 juillet 2001, n° 229666, ancien code).
• La voie fermée : le marché sans publicité ni mise en concurrence n'est ouvert, après un appel d'offres, qu'en l'absence d'offre ou face à des candidatures irrecevables ou des offres inappropriées (R2122-2), jamais pour des offres inacceptables.

Reste l'engagement du maître d'œuvre. Lorsque sa mission comporte l'assistance au maître d'ouvrage pour la passation des marchés de travaux, le maître d'œuvre s'engage à respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté au plus tard avant le lancement de la procédure de passation des marchés publics de travaux (R2432-3). Le respect de cet engagement est contrôlé à l'issue de la consultation des entreprises : en cas de dépassement du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut lui demander d'adapter ses études, sans rémunération supplémentaire. Pour les marchés de maîtrise d'œuvre pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, il ne peut le demander que si le dépassement ne résulte pas de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir ; la rédaction antérieure ne posait pas cette condition (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8). Le détail est dans la page sur cet engagement.

ℹ Exemple fictif, en marché public Une commune construit un équipement sportif en lots séparés ; à l'issue de l'appel d'offres, plusieurs lots dépassent les crédits alloués et un lot technique n'a reçu aucune offre. L'AMO sépare ce qui vient de l'estimation et du dossier, puis présente à la commune deux situations que le code traite différemment, l'absence d'offre et des offres inacceptables. Les articles cités visent le marché sans dire comment ils s'appliquent lot par lot : la commune fait vérifier ce point avant de décider. Voir aussi l'estimation préalable en commande publique.

Avant toute suite, l'AMO lit l'écart lot par lot et le rattache à sa cause : estimation, marché, dossier, mode de dévolution ou calendrier. Le dossier se vérifie pièces en main, avant toute relance et avant que les offres n'expirent.

En opération privée, les suites restent ouvertes, bornées par la bonne foi, la durée des offres et les engagements pris. En marché public, seuls les crédits alloués rendent une offre inacceptable, et restent la procédure avec négociation sans modification substantielle, la déclaration sans suite ou une nouvelle procédure.