Champ d'application de la loi MOP
La loi MOP s'applique aux maîtres d'ouvrage publics : État et ses établissements, collectivités territoriales, organismes publics. Ce régime ne s'applique pas aux maîtres d'ouvrage privés, même s'ils bénéficient de subventions publiques, à l'exception de ceux que le code énumère : les organismes privés mentionnés à l'article L124-4 du code de la sécurité sociale, ainsi que leurs unions ou fédérations, et, pour leurs seuls logements locatifs aidés par l'État, les organismes privés d'HLM et les sociétés d'économie mixte (L2411-1, 3° et 4°).
Certains bâtiments sous maîtrise d'ouvrage publique sont exemptés de la loi MOP, notamment : ouvrages industriels dont la conception est déterminée par le processus d'exploitation, et bâtiments acquis par des organismes HLM via VEFA (vente en état futur d'achèvement). Pour leurs logements locatifs aidés par l'État, les offices publics de l'habitat, les organismes privés d'HLM et les sociétés d'économie mixte sont maîtres d'ouvrage au sens du code (L2411-1), mais les règles de la maîtrise d'œuvre privée, mission, rémunération et engagement du maître d'œuvre sur le coût, ne s'appliquent pas à eux (L2430-2) ; leurs autres opérations ne relèvent pas de ce régime.
Le principe fondateur de la loi MOP
ℹ Le principe de la mission de base : une équipe unique, du début à la fin La loi MOP impose de confier la maîtrise d'œuvre à une équipe unique et responsable, de l'esquisse à la réception des travaux. Ce principe interdit de fragmenter la mission entre plusieurs équipes pour la conception d'un côté et le suivi de chantier de l'autre. C'est une avancée majeure par rapport aux pratiques antérieures : le même maître d'œuvre qui a conçu le projet en assure le suivi, ce qui garantit la cohérence entre l'intention architecturale et l'exécution, et maintient la responsabilité dans une chaîne continue.
Contenu de la mission de base loi MOP
Le Code de la commande publique (articles R2431-1 à R2431-23), dont l'arrêté du 22 mars 2019 précise les modalités techniques d'exécution, définit précisément les éléments de mission que le maître d'œuvre peut se voir confier. La mission de base comprend :
| ESQ : Esquisse | Vérification de la faisabilité du programme, examen de la compatibilité avec la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle que le maître d'ouvrage a retenue et affectée aux travaux. En construction neuve uniquement, remplacée par un diagnostic dans l'existant. |
|---|---|
| APS : Avant-Projet Sommaire | Options techniques préliminaires, estimatif par corps d'état. Estimation provisoire du coût prévisionnel, sans engagement. |
| APD : Avant-Projet Définitif | Définition technique stabilisée, quantitatif APD, dossier PC. Estimation définitive du coût prévisionnel, décomposée par corps d'état ; le marché peut y placer l'engagement du MOE. |
| PRO : Projet | CCTP, plans d'exécution, DPGF. Production de l'ensemble des pièces permettant la consultation des entreprises. |
| ACT : Assistance aux Contrats | Analyse des offres, tableau comparatif, mise au point des marchés. |
| VISA | Vérification des études d'exécution produites par les entreprises (ou EXE si le MOE prend en charge les études d'exécution). |
| DET : Direction de l'Exécution | Suivi hebdomadaire du chantier, validation des situations, gestion des OS et avenants. |
| AOR : Assistance aux Opérations de Réception | OPR, levée des réserves, DOE, DGD. |
La mission de base va de l'ESQ à l'AOR en construction neuve, et de l'APS à l'AOR en réhabilitation, la mission de base y comprenant les mêmes éléments qu'en construction neuve, sauf l'esquisse (R2431-5) ; les études de diagnostic, qui renseignent le maître d'ouvrage sur l'état du bâtiment et la faisabilité de l'opération (R2431-19), sont un élément de mission distinct, hors mission de base (R2431-1, 2°). Elle ne peut pas être fragmentée sans raison légitime.
Les spécificités de la rémunération en loi MOP
La rémunération du maître d'œuvre en loi MOP présente des particularités importantes que tout architecte ou économiste doit maîtriser.
Le caractère provisoire des honoraires à la signature
Contrairement à une idée reçue, le montant des honoraires figurant dans l'acte d'engagement initial est provisoire. Quand le coût prévisionnel des travaux n'est pas encore connu à la passation du marché de maîtrise d'œuvre, la rémunération qui y est inscrite est provisoire : elle se calcule sur la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle affectée aux travaux (R2432-7). L'APD doit permettre de fixer le forfait définitif dans les conditions prévues par le marché (R2431-11, 6°) ; ce forfait tient compte du coût prévisionnel des travaux, établi sur l'estimation de l'APS ou sur celle de l'APD (R2432-6, 3°).
Si le projet prend de l'ampleur entre la phase de candidature et l'arrêt du coût prévisionnel (programme enrichi, surfaces augmentées, niveau de prestations revu à la hausse), les honoraires définitifs seront supérieurs aux honoraires initiaux. Inversement, si le projet est réduit, les honoraires sont diminués en proportion.
Reprise des études et réduction de rémunération
Lorsque sa mission comporte l'assistance au maître d'ouvrage pour la passation des marchés de travaux, le maître d'œuvre s'engage à respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté au plus tard avant le lancement de la procédure de passation des marchés publics de travaux (R2432-3). Le respect de cet engagement est contrôlé à l'issue de la consultation des entreprises : en cas de dépassement du seuil de tolérance, le maître d'ouvrage peut lui demander d'adapter ses études, sans rémunération supplémentaire. Pour les marchés de maîtrise d'œuvre pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, il ne peut le demander que si le dépassement ne résulte pas de circonstances que le maître d'œuvre ne pouvait prévoir ; la rédaction antérieure ne posait pas cette condition (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8).
Lorsque sa mission comporte en outre la direction de l'exécution des marchés de travaux et l'assistance au maître d'ouvrage lors des opérations de réception, le maître d'œuvre s'engage aussi à respecter le coût qui résulte des marchés de travaux passés par le maître d'ouvrage, assorti d'un nouveau seuil de tolérance (R2432-4). Le respect de cet engagement est contrôlé après exécution complète des travaux, sur le coût total définitif résultant des décomptes finaux et factures des entreprises, et le marché de maîtrise d'œuvre prévoit les modalités de prise en compte des variations des conditions économiques. En cas de dépassement, la rémunération du maître d'œuvre est réduite, selon les modalités de calcul fixées par son marché, sans que la réduction puisse excéder 15 % de la rémunération correspondant aux éléments de mission postérieurs à l'attribution des marchés de travaux. Pour les marchés de maîtrise d'œuvre pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2023, seul le dépassement résultant d'un manquement du maître d'œuvre dans ses missions de direction de l'exécution des marchés de travaux et d'assistance lors des opérations de réception entraîne la réduction ; auparavant, tout dépassement excédant le seuil de tolérance fixé par le marché l'entraînait (décret n° 2022-1683, art. 3 et 8). Les marchés de maîtrise d'œuvre consultés avant le 1er avril 2019 restent régis par le décret n° 93-1268. Ce que le code impose en marché public, comme ce que le contrat doit écrire en opération privée, est détaillé dans la page consacrée à l'engagement du maître d'œuvre sur le coût.
| Coût prévisionnel | Arrêté selon les modalités du marché, au plus tard avant le lancement de la consultation des entreprises (R2432-2 et R2432-3). Référence du premier engagement. |
|---|---|
| Seuil de tolérance | Fixé par le marché de maîtrise d'œuvre (R2432-2). À défaut de mention dans le marché, et si celui-ci se réfère au CCAG-MOE de 2021, l'art. 13.2 le calcule en euros hors taxes : coût prévisionnel des travaux x 1,05 en construction neuve et x 1,1 en réhabilitation ; coût résultant des marchés de travaux x 1,03 et x 1,05 pour le second engagement. Soit 5 % ou 10 %, puis 3 % ou 5 %, au-dessus du montant de référence : un plafond, pas une fourchette. |
| Réduction de rémunération | Au second engagement seulement, contrôlé après exécution sur le coût total définitif : en cas de dépassement du seuil, la rémunération est réduite, selon les modalités de calcul du marché, dans la limite de 15 % de celle des éléments de mission postérieurs à l'attribution des marchés de travaux (R2432-4). Pour les marchés de maîtrise d'œuvre dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, seul un dépassement dû à un manquement du MOE dans la direction de l'exécution des marchés de travaux et l'assistance lors des opérations de réception l'entraîne ; auparavant, tout dépassement du seuil l'entraînait (décret n° 2022-1683). |
| Causes extérieures | Modification du programme ou de prestations décidée par le maître d'ouvrage : modification conventionnelle du marché de MOE, qui arrête le programme modifié et le coût prévisionnel et adapte la rémunération et l'engagement (L2432-2). Circonstances que le MOE ne pouvait prévoir : l'engagement demeure, mais, pour les marchés de MOE dont la consultation a été engagée, ou l'avis d'appel à la concurrence envoyé à la publication, à compter du 1er janvier 2023, le maître d'ouvrage ne peut pas demander l'adaptation gratuite des études si le dépassement en résulte (R2432-3). Évolution des prix : modalités de prise en compte des variations économiques fixées par le marché de MOE (R2432-4 ; CCAG-MOE de 2021, art. 13.1, s'il est visé). |
La mission privée : liberté et risques
Pour un maître d'ouvrage privé (promoteur, particulier, société commerciale, association), aucune réglementation n'impose le contenu de la mission de maîtrise d'œuvre. Le contrat est librement négocié, ce qui est une liberté, mais aussi une source de risques si le périmètre de mission n'est pas soigneusement défini.
Les missions partielles : avantages et pièges
Un promoteur peut choisir de confier à l'architecte une mission réduite à l'ESQ, l'APS et le PC, sans suivi de chantier. Cette formule, courante en VEFA, présente des avantages économiques mais expose l'architecte à un risque majeur : être tenu responsable de malfaçons sur des travaux qu'il n'a pas suivis.
ℹ Le piège de la mission partielle sans suivi de chantier Un architecte qui conçoit un projet mais n'assure pas le suivi de chantier (DET) reste juridiquement exposé aux garanties décennale et de parfait achèvement. Si des désordres apparaissent, le maître d'ouvrage peut le mettre en cause, même si l'architecte n'était pas présent sur le chantier. La solution : formaliser très précisément dans le contrat de mission les phases prises en charge et celles qui ne le sont pas, et inclure une clause explicite qui liste les phases non incluses dans la mission. Une renonciation du maître d'ouvrage à tout recours contre le maître d'œuvre ne vaudrait pas pour les responsabilités et garanties des articles 1792 à 1792-4 et 1792-6 du Code civil : l'article 1792-5 répute non écrite toute clause qui les exclut ou les limite.
Les points clés d'un contrat de mission privée bien rédigé
- ℹ Objet et intervenants : définir en quelques lignes l'opération et les membres de l'équipe MOE.
- ℹ Contenu de la mission par phases : préciser explicitement quelles phases sont incluses et lesquelles sont exclues.
- ℹ Honoraires par phase : définir le forfait par phase, les modalités de révision (modifications de programme, inflation), les conditions de déclenchement de chaque tranche.
- ℹ Validation des phases : préciser le délai de validation de chaque rendu par le MOA et la conséquence d'un défaut de réponse (phase réputée validée au-delà du délai).
- ℹ Délais d'études : préciser la durée de chaque phase d'étude et le point de départ (OS de lancement, réception d'un document du MOA, etc.).
- ℹ Modifications de programme : préciser que les modifications importantes donnent lieu à rémunération complémentaire.
- ℹ Réunions et déplacements : pour les projets éloignés, préciser le nombre de réunions incluses dans le forfait et les modalités de remboursement des déplacements supplémentaires.
Tableau de synthèse : loi MOP vs mission privée
| Critère | Loi MOP (MOA public) | Mission privée (MOA privé) |
|---|---|---|
| Contenu de la mission | Défini par décret, mission de base ESQ à AOR obligatoire | Librement négocié, missions partielles possibles |
| Honoraires | Provisoires à la signature tant que le coût prévisionnel n'est pas connu (R2432-7), puis forfait définitif fixé dans les conditions du marché, sur l'estimation de l'APS ou de l'APD (R2432-6) | Forfaitaires ou au temps passé selon accord |
| Engagement sur le coût | Avant la consultation, puis sur le coût issu des marchés ; reprise gratuite des études à la demande du maître d'ouvrage, puis réduction plafonnée à 15 % | Contractuel selon les termes du contrat |
| Sélection du MOE | Concours restreint, puis négociation avec le ou les lauréats, pour les marchés qui atteignent les seuils de procédure formalisée, sauf dispenses, dont la réhabilitation et, depuis le 22 février 2026, les marchés des collectivités inférieurs à 300 000 € HT (R2172-2) ; hors concours, appel d'offres ou autre procédure formalisée (L2124-1) ; sous ces seuils, procédure adaptée (L2123-1) | Gré à gré, consultation, selon choix du MOA |
| Révision des honoraires | En cas de modification de programme ou d'évolution du coût | Selon les termes du contrat, à négocier |
| Pénalités de retard | Prévues par le CCAG MOE ou le marché | Selon accord contractuel |
↑ Les phases de la maîtrise d'œuvre
Sources : Code de la commande publique, livre IV de la deuxième partie (L2411-1, L2430-1, L2430-2, L2432-2, R2431-1 à R2432-7) · Ordonnance n° 2018-1074 du 26 novembre 2018 · Arrêté du 22 mars 2019 · CCAG-MOE 2021, art. 13 · Décret n° 2022-1683 · Code civil, art. 1792-5 · Léonard Hamburger, Maître d'œuvre Bâtiment, 3e éd., Eyrolles, 2016.