Le fasce per categoria
| Categoria | Costo per camera (chiavi in mano, FF&E incluso) | Costo indicativo al mq |
|---|---|---|
| Economy / budget | 60 000 - 90 000 € | 1 500 - 1 900 € |
| Midscale (3 stelle) | 90 000 - 130 000 € | 1 800 - 2 200 € |
| Upscale (4 stelle) | 130 000 - 200 000 € | 2 200 - 2 700 € |
| Luxury (5 stelle) | 250 000 € e oltre | 3 000 € e oltre |
La superficie per camera è la chiave di lettura che collega le due colonne: un economy sviluppa 35-45 mq lordi complessivi per camera (camera più quota di aree comuni e servizi), un cinque stelle può superare gli 80. È il motivo per cui il costo al mq e il costo per camera non crescono con la stessa pendenza.
Dove si concentra il budget
Le camere sono ripetizione, le aree comuni sono progetto. Le camere si costruiscono in serie e beneficiano di ogni ottimizzazione replicata decine di volte; le aree comuni (hall, ristorazione, spa, sale meeting) sono pezzi unici con i costi al mq più alti della struttura. Nelle categorie alte, dove le aree comuni pesano di più sulla superficie totale, il costo medio al mq sale per questa ragione prima che per la qualità delle camere.
Gli impianti sono la voce silenziosa. Climatizzazione per camera, ventilazione, produzione di acqua calda dimensionata sui picchi, antincendio esteso, domotica di camera, cucine professionali: nell'alberghiero l'impiantistica arriva al 30-35 per cento del costo di costruzione, sensibilmente più che nel residenziale.
Il back of house non si vede e si paga. Cucine, lavanderia, magazzini, locali tecnici, spogliatoi del personale: superfici che non generano ricavo diretto ma consumano budget e vanno dimensionate correttamente, pena inefficienze operative per tutta la vita della struttura.
L'FF&E: la voce che i confronti dimenticano
FF&E (furniture, fixtures and equipment) indica arredi, complementi e attrezzature: nell'alberghiero non è un accessorio ma una componente strutturale del budget, tipicamente il 15-25 per cento del costo totale, con incidenze superiori nelle categorie alte. A esso si aggiunge l'OS&E (operating supplies and equipment): biancheria, stoviglie, dotazioni di apertura.
Due implicazioni pratiche. Primo: qualunque confronto tra preventivi alberghieri deve dichiarare se l'FF&E è incluso, perché la differenza vale un quarto del budget. Secondo: l'FF&E ha un ciclo di rinnovo proprio, dai cinque agli otto anni per le categorie superiori, che va accantonato dall'apertura e appartiene al piano economico della struttura, non solo al progetto.
Esempio di quadro dei costi: hotel 4 stelle, 60 camere
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Costruzione (edile e impianti) | 60 camere × 120 000 € | 7 200 000 € |
| FF&E | 60 camere × 30 000 € | 1 800 000 € |
| OS&E e dotazioni di apertura | 60 × 4 000 € | 240 000 € |
| Spese tecniche e project management (10 %) | 900 000 € | |
| Oneri, allacci, collaudi (stima) | 350 000 € | |
| Imprevisti (8 %) | 830 000 € | |
| Totale investimento senza terreno | 11 320 000 € | |
| Per camera | / 60 | ~188 700 € |
Il costo per camera all inclusive (~189 000 euro) è il numero che il piano economico dell'operazione confronta con i ricavi attesi: tariffa media, occupazione e ricavo per camera disponibile. Un investimento alberghiero si valuta su quel rapporto, non sul costo al mq.
Nota: i valori indicati sono ordini di grandezza 2026 per il mercato italiano, a scopo orientativo. Ogni progetto alberghiero richiede uno studio di fattibilità e un preventivo specifico basato su computo metrico.